開發商有權力承諾物管的內容嗎 ？
都市快報
案由：張先生去年購買某樓盤房子的時候，該樓盤開發商承諾以后物管會提供24小時熱水，受此吸引，張先生下了單。然而，等今年，張先生拿到房入住后，卻發現沒有這一服務。張先生覺得自己受了騙，想知道可否就這一點要求開發商賠償損失？
分析：首先需要確定的是沒有提供24小時熱水服務的原因。第一種情況是，該樓盤不具有供應熱水的硬件設施，或者雖然有硬件設施但供應能力不能滿足24小時供應。第二種情況是，開發商選擇的前期物業管理公司未按前期物業管理合同的約定提供該項服務。第三種情況是，業主選擇的物業管理公司未按物業管理合同的約定提供該項服務。第四種情況是，由于使用成本等原因，大部分業主不愿使用該項服務而未要求物業管理公司提供。
在上述第一種情況或第二種情況下，開發商均應承擔責任。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”第一種情況下，開發商未按承諾配置供應熱水的設施，顯然屬于違約行為。第二種情況下，雖然是物業管理公司違約，但前期物業管理公司是開發商選擇的，開發商有義務督促其嚴格履行前期物業管理合同；若其未提供開發商承諾給業主的服務，開發商應向購房者承擔責任。
在上述第三種情況或第四種情況下，則一般不能歸責于開發商。第三種情況下，違約的是業主選擇的物業管理公司，與開發商之間不存在因果關系，業主只有根據物業管理合同向物業管理公司追究違約責任。第四種情況下，是業主大會決定不實施該項服務，并非開發商或物業管理公司的原因，個別希望使用該項服務的業主此時一般只有尊重大部分業主的選擇。
