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目前房地產(chǎn)糾紛很多，其中許多購(gòu)房者都說(shuō)后悔聽(tīng)信了廣告的宣傳，實(shí)際的房屋和報(bào)刊廣告相差甚多。那么，房屋廣告究竟有什么樣的法律效力？發(fā)展商不能兌現(xiàn)廣告中的許諾怎么辦，購(gòu)房者能依據(jù)廣告內(nèi)容追究他們的責(zé)任嗎？
廣告的三種類型
第一種，有些發(fā)展商將在廣告中的某些許諾以購(gòu)房者條款的形式寫到正式的“購(gòu)房合同”中，此后再談這個(gè)問(wèn)題時(shí)就已經(jīng)不是在說(shuō)廣告，而是談合同條款了，其法律效力是明確、有效的。但同時(shí)也有一些廣告語(yǔ)不能或沒(méi)有變成合同條款，我們所要討論的就是這些廣告。這些廣告由于其內(nèi)容的明確程度不同，性質(zhì)也不同，基本上形成我們要說(shuō)到的第二種、第三種類型，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。
第二種類型的廣告，其內(nèi)容屬發(fā)展商宣傳所需的夸張性語(yǔ)言，其目的是為了引起注意、制造聲勢(shì)、氛圍，并沒(méi)有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家首選之地”“溫馨家園”等詞。這些廣告僅僅構(gòu)成了一種要約邀請(qǐng)，沒(méi)有法律上的約束力。什么是要約邀請(qǐng)呢，我國(guó)《合同法》第十五條規(guī)定:“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。”發(fā)展商發(fā)布上述廣告，只為引起人們的注意。惟一的目的是吸引廣大的客戶向自己打來(lái)電話——發(fā)出要約。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首選之地”，完全由客戶自己認(rèn)識(shí)和決定，并不能構(gòu)成發(fā)展商的確定許諾，所以發(fā)展商無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。
而第三種廣告就完全不同，也是出問(wèn)題最多的一種房地產(chǎn)廣告。這些廣告中往往標(biāo)明了價(jià)格、位置、裝修條件、物業(yè)管理?xiàng)l件、配套設(shè)施設(shè)備、贈(zèng)送的物品或優(yōu)惠等。例如，我們生活中常見(jiàn)到的有“送精裝修”、“24小時(shí)熱水”、“一梯四戶”、“層高2.9米”、“國(guó)際著名物業(yè)管理公司管理”、“明年三月入住”等等。這些廣告實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了一種要約，具有法律意義上的約束力。我國(guó)《合同法》第十四條規(guī)定:“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:(一)內(nèi)容具體確定，(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”
“要約邀請(qǐng)”與“要約”
從前面的說(shuō)明我們知道，一般的廣告僅僅是一種要約邀請(qǐng)，但如果該廣告確實(shí)就房屋質(zhì)量、價(jià)格、位置或配套設(shè)施設(shè)備、贈(zèng)送物品等重要方面做出明確的說(shuō)明，并且確實(shí)是這些方面對(duì)購(gòu)房者最終作出購(gòu)買決定起著極大作用，那么就可以認(rèn)為其內(nèi)容是具體確定的。這些廣告內(nèi)容都是針對(duì)購(gòu)買其房屋的客戶而言的，對(duì)客戶而言，誠(chéng)信地認(rèn)為只要自己與發(fā)展商簽訂房屋買賣合同，并且雙方?jīng)]有其他改變廣告內(nèi)容的意思表示，發(fā)展商就應(yīng)該受廣告約束，按照廣告中的承諾向客戶交付房屋，或者向客戶提供廣告中提到的優(yōu)惠和便利。而對(duì)于發(fā)展商而言，這也是確定無(wú)疑的。如果說(shuō)這些廣告完全對(duì)發(fā)展商沒(méi)有約束力，那只能說(shuō)明這種廣告完全是蓄意的欺詐。
因此，《合同法》第十五條規(guī)定:“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。要約到達(dá)受要約人時(shí)生效。”就是說(shuō)構(gòu)成要約的廣告在發(fā)布后即具有一定的法律效力，發(fā)布廣告的發(fā)展商不能夠輕易改變其廣告許諾。比如，您是一位準(zhǔn)備買房的客戶，看到一個(gè)詳細(xì)說(shuō)明的廣告很感興趣，告知發(fā)展商，愿意按照廣告條件來(lái)購(gòu)買其房屋，這時(shí)候你的意思表示就是一種承諾。如果發(fā)展商沒(méi)有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件，那么就意味著雙方間已經(jīng)確立了合同。即使這些廣告內(nèi)容沒(méi)有被歸為合同條款，也是雙方間合同的組成部分，雙方都要遵守。廣告的內(nèi)容，主要對(duì)發(fā)展商有很強(qiáng)的約束力。
現(xiàn)實(shí)生活中，由于大量的廣告內(nèi)容沒(méi)有被寫在合同里，所以引發(fā)出很多問(wèn)題。建議廣大的購(gòu)房者，最好將房地產(chǎn)廣告中的一些具體、重要的條件明確寫在購(gòu)房合同中，確立雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免將來(lái)出現(xiàn)一些不必要的麻煩卻苦于沒(méi)有依據(jù)，這樣將會(huì)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。