嘉政發(fā)〔2007〕59號(hào)
關(guān)于印發(fā)嘉興市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則的通知
南湖區(qū)、秀洲區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬各單位：
《嘉興市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)六屆市政府第2次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。
嘉興市人民政府
二○○七年七月十七日
嘉興市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合嘉興市區(qū)實(shí)際情況，制定本細(xì)則。
第二條 嘉興市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本細(xì)則。
第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第四條 市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)嘉興市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
南湖區(qū)、秀洲區(qū)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱屬地物業(yè)主管部門)按照各自職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作由市規(guī)劃建設(shè)局委托市規(guī)劃建設(shè)局經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分局具體實(shí)施。
街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域由屬地物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會(huì)的意見。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，由開發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)，或由20%以上業(yè)主提議向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，并由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)牽頭成立業(yè)主大會(huì)籌備組，召開首次業(yè)主大會(huì)，屬地物業(yè)主管部門給予指導(dǎo)：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的。
第九條 業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、居民委員會(huì)的代表組成。代表產(chǎn)生的具體辦法是：
(一)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì))向物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主征詢意見，并組織推舉出業(yè)主代表1至5名;
(二)由物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)的工作人員1至2名作為代表(居民委員會(huì)尚未建立的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在其單位內(nèi)推舉代表);
(三)由建設(shè)單位推舉1至2名代表。
籌備組應(yīng)當(dāng)確定召集人，負(fù)責(zé)牽頭制定籌備組規(guī)則和進(jìn)行相應(yīng)的籌備工作。籌備組無法確定召集人的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同屬地物業(yè)主管部門在業(yè)主代表和建設(shè)單位或居民委員會(huì)代表中直接指定。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
籌備組的工作應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會(huì)規(guī)程〉的通知》(建住房〔2003〕131號(hào))有關(guān)規(guī)定。
籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知全體業(yè)主，并書面告知屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)，接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會(huì)議，并給予必要的指導(dǎo)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收備案前一次性向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府預(yù)繳籌備經(jīng)費(fèi)，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代收代管。籌備經(jīng)費(fèi)的使用應(yīng)堅(jiān)持節(jié)儉、合理，實(shí)行多退少補(bǔ)原則。具體預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)為5萬(wàn)平方米以下(含5萬(wàn)平方米)的物業(yè)為3萬(wàn)元，5萬(wàn)平方米至10萬(wàn)平方米(含10萬(wàn)平方米)為4萬(wàn)元，10萬(wàn)平方米以上為5萬(wàn)元。
第十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知業(yè)主本人。
第十一條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計(jì)1票原則確定，建筑面積超過200平方米的部分，每滿200平方米另計(jì)1票。但單個(gè)業(yè)主所計(jì)票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的30%。
建設(shè)單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計(jì)投票權(quán)數(shù)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的投票權(quán)數(shù)確定辦法計(jì)算;業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未作約定的，按照本條第一款規(guī)定計(jì)算。
第十二條 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過。
