第一章 總則
第一條 為規范物業管理招標投標活動，保護當事人合法權益，促進物業管理市場公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》
(國務院令第379號)等法律法規的規定和建設部《關于印發<前期物業管理招標投標管理暫行辦法>的通知》(建住房〔2003〕130號)精神，結合我市實
際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業管理(包括前期物業管理)招標投標活動，適用本辦法。
前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
第三條 實施物業管理應當按本辦法規定，通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅小區總建筑面積在2萬平方米以下、非住宅樓總建筑面積1萬平方米以下、綜合樓總建筑面積1.5萬平方米以下的，或投標人少于3個的，經物業所在地
市、縣(市)房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘相應資質的物業管理企業。
第四條 財政投資興建和使用財政性資金管理的物業，包括辦公、會議、體育、文化、新聞、酒店、招待所等各類物業，必須依照《中華人民共和國政府
采購法》及本辦法采用公開招標方式選聘物業管理企業。
第五條 物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則。
第六條 市、縣(市)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
第七條 任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活
動。
第二章 招標
第八條 本辦法所稱招標人是指物業的建設單位、業主、業主大會。
物業未交付使用或物業已交付使用但業主大會尚未成立的，由建設單位負責物業管理的招標工作;業主大會已經成立的，由業主委員會代表業主大會負責
物業管理的招標工作。
第九條 前期物業管理招標投標，招標人應當按照以下時限完成物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第十條 招標人應當界定有關房屋共用設施設備和物業管理用房等公共財產，并負責建立或補充專項維修資金的具體事項。
第十一條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
住宅小區總建筑面積市區在8萬平方米以上，縣(市)在5萬平方米以上的應當公開招標。
招標人公開招標的，應當提前15日在《岳陽房地產信息網》上發布招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況、獲取招標文件的辦法等事項。
招標人邀請招標的，應當向3個以上具有相應資質的物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十二條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜;有能力組織招標活動的，可自行組織招標活動,但應當向當地房地產行政主管部門備案。
招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。
第十三條 招標代理機構是依法設立、從事招標代理業務并提供相關服務的社會中介組織。
第十四條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下內容：
(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目的基本情況(含占地面積、建筑面積、產權狀況、商業用房及物業管理用房、共
用部位共用設施設備及公共場地、園林綠化、社區文化設施等);
(二)物業管理服務內容、要求及服務標準等;
(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等;
(四)評標標準和評標方法;
(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等;
(六)物業管理服務合同的簽訂說明;
(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十五條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案：
(一)與物業管理有關的物業項目開發建設政府部門批件;
(二)招標公告或者投標邀請書;
(三)招標文件;
(四)法律法規規定的其他材料。
第十六條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負
責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
第十七條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向
資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人作為招標文件收受人。
第十八條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標文件提交截止之日止，最短
不得少于20日。
第十九條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標
文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第二十條 招標人應當根據物業管理項目的具體情況，組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的
疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
