廣州市中級人民法院民事判決書 (2003)穗中法民四終字第215號 上訴人(原審被告)：南海市中旅集團公司(以下簡稱：南海中旅公司)，住所地：廣東省南海市西樵山渡假區。 法定代表人：肖XX，公司董事長。...
廣州市中級人民法院民事判決書
(2003)穗中法民四終字第215號
上訴人(原審被告)：南海市中旅集團公司(以下簡稱：南海中旅公司)，住所地：廣東省南海市西樵山渡假區。
法定代表人：肖XX，公司董事長。
委托代理人：葉XX，男，該公司職員，住廣東省佛山市省紡織工業學校路1號。
被上訴人(原審原告)：廣州市新建業物業管理有限公司(以下簡稱：新建業公司)，住所地：廣州市中山五路193-215號百匯廣場10樓。
法定代表人：羅X，公司總經理。
委托代理人：陳XX，廣東廣信律師事務所律師。
委托代理人：陳XX，廣東廣信律師事務所律師助理。
原審第三人：廣州市惠城房地產發展有限公司(以下簡稱：惠城公司)，住所地：廣州市沙面南街50號夜明珠酒店405室。
法定代表人：鄺X洪，公司董事長。
委托代理人：楊X林，男，該公司職員，通訊地址同公司。
上訴人南海市中旅集團公司因物業管理費糾紛一案，不服廣州市荔灣區人民法院(2002)荔法房初字第573號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
原審認為，被告與第三人簽訂的《房地產預售契約》及其附件是雙方當事人的真實意思表示，且其內容沒有違反國家法律的禁止性規定，是合法有效的。而且在《廣東省物業管理條例》頒布實施前，被告與第三人在上述契約附件中已對物業管理問題有明確約定，該條款對雙方當事人均有約束力。第三人依據該條款有權指定物業管理公司對惠城花園進行管理。現第三人委托原告管理惠城花園，沒有違反其與被告在上述契約及附件中的約定，原告已取得《廣州市物業管理企業資質證書》及《廣東省經營服務性收費許可證》，具備物業管理的合法資質，其根據第三人的委托對惠城花園實行物業管理，履行了物業管理義務，按照權利義務對等的原則，原告有權收取物業管理費。現原告自愿將收費標準降至8元/平方米，是可行的。被告已收取了商鋪的鑰匙并享受原告提供的物業管理服務，應向原告支付相關費用。被告以與原告沒有直接法律關系且第三人沒有取得綜合驗收手續為由，不同意支付管理費，與契約附件的約定不符，違反了公平、誠實信用的原則，不予支持。被告與第三人之間的債權債務關系，應另案處理。至于滯納金，由于原、被告雙方對此沒有約定，故對原告該請求不予支持。據此，原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條的規定，作出判決如下：一、被告南海市中旅集團公司自本判決發生法律效力之日起10日內，向原告廣州市新建業物業管理有限公司交納從1999年10月至 2001年9月15日的物業管理費8018.33元。二、駁回原告廣州市新建業物業管理有限公司的其它訴訟請求。本案受理費444元，由原告負擔113元，被告負擔331元。
判后，南海市中旅集團公司不服向本院提起上訴稱，一、原判認定事實不清，未能查清物業是否通過綜合驗收。二、被上訴人系受原審第三人的委托而實施物業管理，上訴人因此有權選擇委托人(原審第三人)為合同相對人。三、上訴人對被上訴人的委托人(建設單位)享有巨額債權并愿意進行部分抵銷。本案所涉及的案件沒有經過綜合驗收。根據法律規定，綜合驗收是法律法規一貫強調必須具備的條件，根據國務院城市房地產開發經營管理條例第17條規定： 經過驗收才能交付使用。 1995年1月26日建設部的城市房地產經營管理辦法第16條規定與國務院的規定一致，1998年12月23日的廣州市政府頒布的廣州市住宅小區綜合驗收管理辦法第14條也同樣如此規定。以及建設部關于加強房地產經營管理提高商品房質量的通知第3條也同樣規定。綜上所述，必須經過綜合驗收才能交付使用，未經綜合驗收不能交付使用。因此，上訴人要說明的是被上訴人的樓宇不具備條件交付使用，被上訴人所交付的房屋是不合法的，也是違約的，應視為其沒有交付使用。由于綜合驗收沒有辦，根據廣州市政府的《廣州市新建物業住宅小區管理辦法》第2條以及98年生效的《廣東省物業管理條例》第20條也規定了物業竣工以后綜合驗收之前的物業管理費應由發展商負責即本案第三人負擔。由于前期物業管理費用由第三人負擔，因此本案上訴人與原審第三人簽訂的《物業管理委托合同》，該合同只能約束原審第三人和被上訴人，不能直接約束到上訴人。原判認為上訴人已經同意原審第三人授權給廣州市新建業物業管理有限公司收取物業管理費是錯誤的。另外，《物業管理委托合同》是廣州市新建業物業管理有限公司以原審第三人的名義簽訂的，因此該合同不能約束到上訴人。另外，上訴人承擔的物業管理費只能向原審第三人履行，由于上訴人與被上訴人沒有直接的關系，因此上訴人只能向原審第三人繳納該物業管理費。原判忽視了其的抗辯理由，上訴人選擇第三人(物業管理的委托人)為合同相對人，并對本案債務進行抵銷的權利應當受到法律保護。要求撤銷原審判決，駁回被上訴人的全部訴訟請求。
被上訴人新建業公司答辯稱，1、上訴人稱惠城花園沒有通過綜合驗收，因此無須向物業管理公司繳納物業管理費，被上訴人認為這是沒有依據。被上訴人認為上訴人所講的綜合驗收問題實際上是發展商與業主在房屋買賣中的關系，與本案所爭議的物業糾紛是不同的兩個法律關系。上訴人所根據的物業管理條例以及廣州市住宅綜合驗收的相關的規定都是98年頒布的，而本案物業管理費的問題是在98年之前作出的約定，因此上訴人引用的有關法規不能適用本案，也不能成為其主張不須繳納物業管理的理由。2、上訴人稱本案物業管理公司與原審第三人以及上訴人之間的關系的理由是錯誤的。在這里明確三方的關系不僅要結合雙方簽訂的合同來理解。實際上業主授權發展商去指定物業管理公司管理，在此前提下發展商根據該約定才與物業管理公司簽訂了合同，發展商履行的只是指定行為，因此在三方之間形成了管理與被管理的關系，根據法律規定，上訴人接受服務應該繳納相應的物業管理費。3、上訴人提到的有關債權問題，被上訴人認為其提到的巨額債權與本案的糾紛是不同的法律關系，應該由發展商與上訴人自行處理。故同意原審判決。
原審第三人惠城公司述稱， 1、原審認定事實清楚，適用法律正確，同意一審判決。2、房屋已交付使用。3、上訴人與被上訴人、第三人之間有一合同約定，根據合同法規定，有約定的，要按照約定來履行。因此被上訴人是具備主體資格。4、其他的意見與被上訴人的意見一致。
經審理查明，1995年9月20日，上訴人南海中旅公司與原審第三人惠城公司簽訂《房地產預售契約》及其附件，約定上訴人向原審第三人購買廣州市帶河路惠城花園商業鋪位二層2202號(建筑面積47.20平方米);上訴人同意原審第三人或由原審第三人所指定的公司為上述惠城花園的管理公司，負責管理該物業。 1999年10月前，上訴人向原審第三人收取了該商鋪鑰匙。上訴人與被上訴人確認該商鋪實測建筑面積42.6507平方米。
1998年12月15日，被上訴人經廣州市建設委員會批復同意成立并領取《廣州市物業管理企業資質證書》。1999年1月，原審第三人委托被上訴人對廣州市帶河路1181--191號惠城花園的商場、住宅實行物業管理;委托期限自1999年1月15日起至2004年1月15日。該合同所寫的簽訂日期為1998年8月3l日，被上訴人與原審第三人均確認該合同是惠城公司先填寫了日期，實際上是在被上訴人成立后才正式簽訂。同年1月l5日，被上訴人與原審第三人辦理了惠城花園物業接管手續，開始對惠城花園進行管理。
被上訴人于1999年6月11日領取了工商部門頒發的《企業法人營業執照》，其中注明該公司成立于1999年1月14日。同年11月16日，廣州市物價局對被上訴人核發了《廣東省經營服務性收費許可證》。 1999年11月8日，廣州市物價局發出穗價函[1999]266號關于調整惠城花園物業管理收費標準的函，確定惠城花園物業管理綜合服務費按二級調整為商場16元/平方米。上訴人從1999年10月起欠付物業管理費。惠城公司已取得惠城花園的《工程質量認定書》，但未辦理綜合驗收的手續。
上訴人在原審庭審中承認房屋已交付使用，但房屋沒有經過綜合驗收。上訴人對上述事實無異議，但強調應查明惠城花園沒有經過綜合驗收。
本院認為，上訴人南海中旅公司與原審第三人惠城公司簽訂的《房地產預售契約》及其附件，是雙方當事人的真實意思表示，且內容沒有違反國家法律的禁止性規定，是合法有效的。在該合同附件中雙方當事人對物業管理問題有明確約定，該約定對雙方當事人具有約束力。惠城公司據此有權委托新建業公司對惠城花園進行物業管理。
事實上，被上訴人新建業公司也依據其與原審第三人惠城公司簽訂的《物業管理委托合同》對惠城花園進行了物業管理，上訴人也接受了新建業公司的物業管理服務。原審第三人惠城公司之所以與被上訴人新建業公司簽訂該合同，各方當事人均應清楚，惠城公司的該行為是基于上訴人與惠城公司簽訂的《房地產預售契約》附件的約定：上訴人同意惠城公司或由惠城公司指定的管理公司負責管理該物業。因此，原審認定惠城公司有權指定物業管理公司管理惠城花園事實依據充分，是正確的。同時，上訴人同意由惠城公司指定的管理公司負責管理該物業的這一約定，符合《中華人民共和國合同法》第三百九十六條關于： 委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。 和《中華人民共和國合同法》第四百零二條關于： 受托人以自己的名義，在委托人授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人。 的相關規定，故《物業管理委托合同》對上訴人具有約束力。上訴人關于其與被上訴人沒有直接的關系，只能向原審第三人繳納物業管理費及由其選擇受托人惠城公司為合同相對人的上訴理由與上述法律規定相悖。本院不予支持。
