通過訴訟方法追繳物業(yè)管理欠費現(xiàn)象的分析，訴訟是一種無奈之舉，物業(yè)管理公司在訴訟過程中應該注意與業(yè)主的關系。
北京市朝陽區(qū)法院統(tǒng)計，物業(yè)管理案件2002年為194起，2004年為1895起，2005年為2713起。其中，為追繳欠費而起訴的案件數(shù)量占99.6%，對于通過訴訟方法追繳物業(yè)管理欠費現(xiàn)象，筆者提出一些粗淺看法：
第一， 訴訟只是無奈之舉。
作為物業(yè)管理公司，已經(jīng)依據(jù)物業(yè)服務合同付出了勞動，卻不能依據(jù)合同得到勞動酬金，采用訴訟的方法請求法院支持自己的合法要求，對此無可厚非。但是，訴訟的過程需要物業(yè)管理公司額外投入大量人力和時間。即使勝訴，也僅僅是追回了依據(jù)合同本就應當?shù)玫降膭趧訄蟪辏飿I(yè)管理公司卻因此增大了管理成本，仍然是輸家。這樣看，要么物業(yè)管理公司加大成本去訴訟追款，要么超過訴訟時效放棄企業(yè)的合法權益。通過訴訟追繳欠費，實是物業(yè)管理公司的無奈之舉。
第二， 不要輕言“起訴”。
且不論欠費是否合理，是否應當起訴，物業(yè)管理公司的管理人員都應當換位思考，在解決業(yè)主面臨的實際問題上下功夫，以優(yōu)質(zhì)服務贏得業(yè)主交費，不可輕言“起訴”。其中包括兩個方面內(nèi)容：一是對于物業(yè)管理公司依據(jù)合同有義務解決的問題，如果是有條件解決的，必須先辦事，后追款，不可先行提起訴訟，以防止敗訴賠款，“賠了夫人又折兵”;如果是依據(jù)協(xié)議應當解決，但又暫不具備條件解決的問題，物業(yè)管理公司千萬不可胡亂推辭或輕易承諾，防止業(yè)主以此為由長期拖欠管理費，或者狀告物業(yè)管理公司“錯上加錯”。二是依據(jù)協(xié)議不應由物業(yè)管理公司解決的問題，也不要簡單推諉，應當急業(yè)主之所急，努力取得業(yè)主的授權，主動與相關責任方取得聯(lián)系，積極起到溝通協(xié)調(diào)作用，同時做好相關記錄。在取得足以證明物業(yè)管理公司已經(jīng)盡職履約的證據(jù)之前，不要輕易起訴業(yè)主。
第三， 注意訴訟過程中與業(yè)主的聯(lián)系。
物業(yè)服務屬于連續(xù)服務，案件終結(jié)之后，相關方還要彼此接觸。所以，物業(yè)管理公司需要建立制度，使訴訟代理人與物業(yè)管理員之間保持持續(xù)有效的溝通。在訴訟過程中，物業(yè)管理公司不能與業(yè)主中斷聯(lián)系，尤其是起訴業(yè)主欠費的案件要特別注意。例如：訴前物業(yè)管理公司應有明確催繳的提示，有物業(yè)管理公司征求意見的表示，有律師催告信函，使業(yè)主接到開庭通知時不感到驚奇或意外;同時訴前還要核準業(yè)主的相關信息資料，防止和杜絕出現(xiàn)差錯。案件訴訟一般需要一個過程，物業(yè)管理公司的訴訟代理人有條件將在審理過程中遇到的問題通報物業(yè)管理員，以便核實情況，掌握證據(jù)。如果認定服務中確有瑕疵，物業(yè)管理員也有時間彌補和糾正。這樣既可以完善和改進服務，也有利于訴訟案件的盡早終結(jié)。法院判決后，物業(yè)管理公司無論勝訴或敗訴，均應認真分析參考法院的裁決意見，查找管理和服務中存在的不足，采取有效措施防止類似案件重復發(fā)生。
第四， 重點防止惡意欠費現(xiàn)象蔓延。
由于種種原因，近年來業(yè)主惡意欠費現(xiàn)象時有發(fā)生，例如有業(yè)主利用貸款多處購房后全部出租，然后故意躲避物業(yè)管理人員，有意拖欠管理費的現(xiàn)象;有房屋產(chǎn)權變更時，原所有權人故意隱瞞拖欠管理費的事實，致使新的房屋所有權人無辜承擔連帶責任的現(xiàn)象;有業(yè)主要求物業(yè)管理公司必須履行物業(yè)服務合同之外義務的現(xiàn)象。凡諸如此類業(yè)主逾期不履行交費義務的，物業(yè)管理公司均應在訴訟時效內(nèi)，通過法律程序維護企業(yè)的合法權益，堅決制止惡意欠費現(xiàn)象蔓延。另外，對于房屋長期無人居住、業(yè)主無處尋找的情況，物業(yè)管理公司可以采用先起訴后撤訴的方法，延續(xù)物業(yè)管理公司對相關業(yè)主追繳欠費的主張權力時效。
第五， 降低追繳欠費的訴訟成本。
其中包括減少訴訟和方便訴訟兩方面內(nèi)容。減少訴訟，就是在絕對保護業(yè)主隱私的前提下，擴大對有效判例的宣傳，對欠費業(yè)主進行耐心解釋，舉案說法，舉一反三，以期達到不經(jīng)過訴訟即可要回欠費的目的。方便訴訟，就是物業(yè)管理公司建立訴訟案件檔案管理制度，注意收集保存相關記錄和證明，充分發(fā)揮證據(jù)證明在類似案件審理中的作用。同時，定向培養(yǎng)物業(yè)管理公司的訴訟代理人，努力減少對追繳欠費訴訟的重復投入。
