王老師擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任后，工作盡職盡責(zé)，受到廣大業(yè)主的擁護(hù)。快到年終時(shí)，有些業(yè)主向王老師反映物業(yè)管理收費(fèi)有些偏高，業(yè)主委員會(huì)能不能真正行使一次權(quán)利，與物業(yè)管理企業(yè)重新確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。王老師和業(yè)委會(huì)其他成員一起找到物業(yè)管理處，反映了廣大業(yè)主的意見，希望重新確定物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人把原來做的物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算表拿給王老師看，王老師仔細(xì)一看，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的手機(jī)費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、服務(wù)人員服裝補(bǔ)助費(fèi)等都算在了費(fèi)用構(gòu)成中，王老師認(rèn)為這部分費(fèi)用不應(yīng)該由業(yè)主來分擔(dān)，應(yīng)該在費(fèi)用構(gòu)成中刪除。但物業(yè)管理財(cái)務(wù)人員解釋說，這是國家規(guī)定的合理費(fèi)用構(gòu)成，我們都是照章辦事，完全符合政府關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成的要求。那么，王老師的懷疑有道理嗎?政府對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成到底有何規(guī)定?物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該怎樣測(cè)算?
物業(yè)管理收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成：
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：
指人員的費(fèi)用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金(獎(jiǎng)金是根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益從盈利中提取的)。人員費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級(jí)各類人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額，再按工資總額計(jì)算各項(xiàng)福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e上。
(1)基本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當(dāng)?shù)氐钠骄べY水平確定。
(2)按規(guī)定提取的福利費(fèi)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定)：包括福利基金(如按工資總額的14%計(jì)算)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的2%計(jì)算)、教育經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的1、5%計(jì)算)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)[包括待業(yè)保險(xiǎn)(如按工資總額的1%計(jì)算)，醫(yī)療保險(xiǎn)(如按工資總額的6%計(jì)算)、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)(如按工資總額的19%計(jì)算)，住房基金(如按工資總額的6%計(jì)算)(含住房公積金)]等。
(3)加班費(fèi)：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計(jì)算。日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算。(4)服裝費(fèi)：按每人每年2套眼裝計(jì)算。其眼裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計(jì)算出年服裝費(fèi)總額后再除以12個(gè)月，即為每月服裝費(fèi)。
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，包括：
(1)公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費(fèi);
(2)給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
(3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);
(4)燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);
(5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);
(6)公共照明費(fèi);
(7)不可預(yù)見費(fèi);
(8)易損件更新準(zhǔn)備金。
不包括：
●業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運(yùn)行、保養(yǎng)與維修費(fèi)用;
●公共設(shè)施、設(shè)備的維修費(fèi)用;
●電梯的運(yùn)行、維修費(fèi)用;
●冬季供暖費(fèi);
●高壓水泵運(yùn)行、維修費(fèi)用;
●公用天線保養(yǎng)維修費(fèi);
這些費(fèi)用按國家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。
3、綠化管理費(fèi)：指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，
包括：綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)。
4、清潔衛(wèi)生費(fèi)：包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費(fèi)用。
5、保安費(fèi)：對(duì)封閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費(fèi)。包括：保安器材裝備費(fèi)(保安系統(tǒng)、保安器材等);保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)(如每年投保2萬元人身意外傷害險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計(jì)算，住房月租金為8元/平方米)。
