小區道路或綠地上新增的停車位，該歸誰所有，物業公司有權收費嗎？家中被盜，物業公司該承擔多大責任？《物權法》實施兩年多來，涉及的一些熱點問題，法官怎么看？
10月10日，鄭州市中級人民法院組織各基層法院部分民事審判法官、高校教授和鄭州市房管局代表，就審判實踐中的一些疑難問題進行了溝通。
案例1
道路或綠地上新設的停車位
物業公司有權收費嗎
王先生下班開車回家，總找不到一個合適的停車位。在小區的綠地上，雖然有的車位空閑，但上面都有一把大大的“V”形鎖立在那里。
王先生說，這些車位是小區物業公司新增的，全部出租給了個人，每年600多元錢。他想知道，這些車位物業公司有權收費嗎？收的費用該歸誰？
- 法官點評
新增停車位歸全體業主共有
收益也應用于全體業主
鄭州市中級人民法院民一庭法官閆明說，小區內的停車位分為兩種，一種是規劃內的，比如地下停車庫；一種是規劃外的新增車位，如王先生所說的在綠地上、道路上以及小區人防工程改造新增的停車位。
依據《物權法》第74條第2款規定，規劃內的停車位，在開發商審批建房時，就已經審批歸開發商所有，如果業主通過合同取得，就歸業主所有。
小區內新增的停車位歸誰所有？閆明認為，依據《物權法》第74條第3款規定，王先生所言由綠地、道路、人防工程改造而成的停車位，應歸全體業主共有。物業公司作為委托管理方，可以將之出租，但收益應歸全體業主共有。
案例2 小區停車位能賣給業主以外的人嗎
鄭州綠洲書苑小區位于鄭州市棉紡東路，內有業主約220戶。
綠洲業委會主任林海洲說，2005年，大多數業主入住，小區內停車難問題凸顯。但就在那一年，小區內僅有的一個地下車庫被人封堵，使得小區停車狀況混亂不堪。時隔不久，2900平方米的地下車庫竟變成了一個圖書市場。
地下車庫能整體轉讓給外人？今年3月17日，鄭州綠洲書苑業委會與鄭州市房管局對簿公堂。開發商、買主等，均作為有利害關系的第三人列席法庭。
- 專家點評
小區停車位應先滿足業主需求
不能賣給“外人”
鄭州市中原區一名法官認為，小區內的停車位可以有條件“賣”給“外人”。條件有三，即必須滿足業主需要后仍有剩余；不能出售，只能出租；不得影響小區正常的物業管理。
她依據的是我國《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的小區停車位(庫)應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的小區停車位(庫)的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！?/P>
但河南政法管理干部學院教授張義華認為，小區停車位應先滿足業主需求，不能賣給“外人”。因為從現實情況來看，小區內的停車位是不能滿足業主需求的。以鄭州市為例，鄭州市汽車年增長率為20%，但車位增長率每年不足4%。
他擔心，若開發商故意加價，使業主不能承受高昂的停車費用，之后再賣給“外人”。
案例3 小區內“私房”能改成商業用房嗎
鄭州金水區的郭先生家住2樓，一樓的鄰居將房子改成了門面房，出租經營歌廳。郭先生說，每到深夜他們一家打算休息時，一樓仍然回蕩著刺耳的音樂聲。他幾次與一樓鄰居協商，但問題沒能解決。一怒之下，郭先生將鄰居告了。
- 法官點評
“私房”改商用房 須經整棟樓業主同意
鄭州市金水區人民法院民一庭庭長李春強說，我國《物權法》第77條明確規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?！?/P>
在實踐操作中，對此多實行“一票否決”制，即只要有一名有利害關系的業主不同意，就不能更改成商用房。
但鄭大法學院副教授郭德香則認為，實行“一票否決”制，不利于經濟的發展，法官遇到此類案件時，應本著“利民”的原則進行審判。比如，將私房改成一家便利店，不僅不會擾民，還會方便市民生活。
案例4
小區內遭到侵害
物業公司該擔多大責任
今年9月22日上午，21世紀社區滅門慘案開庭二審。小區的物業公司也是被告，受害方認為，物業公司沒能盡到管理職責，應當賠償損失。
- 法官點評
物業公司若沒盡到責任
應在必要限度內承擔責任
鄭州市中級人民法院民一庭法官張林利認為，物業服務合同是一種有償合同。如果物業公司沒能盡到相應的管理義務，或者保安脫離崗位，基于合同關系，物業公司應承擔相應責任。若物業公司認為自己盡到了責任，應當舉出證據。
但張林利同時認為，物業公司收費不高，不應承擔過重的責任。責任過重不利于物業行業發展。
調 查
小區公共道路上新增的停車位歸誰所有？
A 開發商 B 全體業主 C 物業公司
小區停車位可否賣給外人(業主以外的人)？
A 可以 B 不可以
小區內的房子可否改成商用？
A 可以 B 不可以 C 不好說，應視情況而定
“私房”改商用房應否實行一票否決制？
A 應該 B 不應該
業主在小區內遭到意外侵害(比如被盜或被傷害)，物業公司該承擔責任嗎？
A 應該 B 不應該
如果該擔責，應承擔多大的責任？
A 主要責任 B 次要責任 C 不承擔責任
D 全部責任
