本文介紹房屋租賃的法律特征和房屋租賃合同的法律效力分析。
房屋租賃的法律特征
(1)房屋所有權與使用權的分離。
(2)出租人為房屋的所有權人及經出租人授權的處分權人或委托代理人。
(3)出租人轉讓房屋的使用權，承租人以支付租金作為對價取得房屋使用權與收益權。
(4)租賃的標的系不動產，屬于合同約定的特定物，在租賃期滿后，承租人應當及時返還出租房屋。
(5)租賃雙方應當簽訂書面的合同，約定雙方的權利義務，并履行登記備案手續。
認定商品房屋租賃合同效力的依據主要有：
1、出租的房屋必須已通過工程質量驗收。
2、實施房屋預租行為，須符合地方政府的有關規定。
《城市房地產管理法》第54條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策”。
3、用于生產、經營的房屋租賃合同當事人有具體約定的，應從其約定。
商品房屋租賃用途有用于居住和生產、經營活動的區別，政府對其的管制也有所區別。例如，《城市房地產管理法》第54條規定：“……租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款”。據此，從約原則就是把握商品房屋租賃合同有關條款合法性的基本原則。例如，我國法律并未把房屋租賃登記作為合同的生效條件，但如果當事人把登記作為生效條件的，人民法院應從其約定。
4、對新的租賃模式的合同效力，應以是否違反法律、法規的強制性規定為評判依據。
由于商品房屋租賃市場的新情況、新的需求關系，當事人在市場運作中，根據意思自治原則不斷在創設新的合同模式和新的合同關系。這些市場實際運作模式，也許和現有的模式有很大的區別，對現有法律規定有突破，或者與現有思維模式不盡相同，但只要對搞活市場經濟有利，對發展房地產開發經營有利，就應予以鼓勵。所以，對因此引起的爭議和訴訟，則應以具體的合同關系或合同條款是否違反國家法律、國務院法規的強制性規定作為評判標準和依據，只要不違反強制性規定就應確認其合法性。
