已經(jīng)出租的房屋是否可以抵押?房屋出租只是對(duì)房屋使用權(quán)的限制，并沒有禁止設(shè)立抵押權(quán)。抵押的風(fēng)險(xiǎn)及法律后果是“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)抵押物將被拍賣及折價(jià)償債”。
2000年12月《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定，“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。即抵押不破租賃。
我國(guó)2007年通過的《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”
所以，已經(jīng)出租的房屋是可以依法設(shè)立抵押權(quán)的，但抵押的設(shè)立不影響承租人的權(quán)利，承租人不但享有知情權(quán)還依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十六條又規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力”。即設(shè)立抵押權(quán)的房屋仍可以出租，但由于抵押權(quán)在先，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人也可以不再履行原租賃合同。
另外，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十六條明確規(guī)定了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)造成承租人損失的處理，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)”。
