返租是一種充滿風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)投資行為，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。小業(yè)主在面對(duì)返租誘惑的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)這一后果有充分的估計(jì)。
廣州新中國(guó)大廈爛尾，讓負(fù)債累累的小業(yè)主們徹底認(rèn)清了“返租回報(bào)”的“猙獰面目”。本報(bào)對(duì)此事作報(bào)道后，多位被套牢的小業(yè)主找到記者，想通過(guò)本報(bào)發(fā)出呼吁：“希望后來(lái)者不要再重蹈覆轍!”
迷人的投資殺手
想當(dāng)初，被開發(fā)商捧作重要賣點(diǎn)的返租回報(bào)，曾被多少小投資者視為致富捷徑啊!
當(dāng)年，投資新中國(guó)大廈商鋪的600多位小業(yè)主，絕大部分都相信了開發(fā)商的“信用銷售”：鋪位返租給開發(fā)商5年，開發(fā)商每年給予12%的租金回報(bào)。而5年之后，由于有了前5年的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，鋪位回到業(yè)主手中后，不管是由業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)還是繼續(xù)出租，帶來(lái)的回報(bào)都會(huì)更大。
如同現(xiàn)在的“帶租約出售”一樣，當(dāng)年新中國(guó)大廈對(duì)以“5年返租回報(bào)”方式購(gòu)置商鋪的業(yè)主，在簽署預(yù)售契約的同時(shí)，還鄭重其事地在律師見證下簽署了《租賃合約》。
一切都似乎無(wú)懈可擊，既“合法”又在法律“監(jiān)控”之下，以至于當(dāng)時(shí)有“權(quán)威人士”估算：在廣州所有物業(yè)類型中，新中國(guó)大廈這類商鋪增值率最高，可達(dá)20%，5年增值100%，每年實(shí)際投資回報(bào)率可達(dá)32%，大大高于股票收益，相對(duì)于其它地產(chǎn)項(xiàng)目而言，無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)。
但是投資者們卻忽略了最基本的一條：共同約定的條款可以約束交易雙方的行為舉止，但卻不能保證開發(fā)商的實(shí)力。
不幸，新中國(guó)大廈向小業(yè)主回報(bào)了3個(gè)月的租金后，便陷入了難以自拔的財(cái)務(wù)危機(jī)之中。
羊毛出在羊身
一位當(dāng)年的返租回報(bào)炮制者向記者披露，其實(shí)返租的“羊毛”全都出在小業(yè)主身上。開發(fā)商售鋪時(shí)就已按比例將價(jià)格打高三成左右，相當(dāng)于開發(fā)商將提前得到的這筆錢逐年返還給小業(yè)主。問(wèn)題是，開發(fā)商考慮的是盡快回籠資金，收到預(yù)售款后不是存在銀行里生息返租或是投入商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，而是不斷地進(jìn)行開發(fā)周轉(zhuǎn)，也就是人們常說(shuō)的三個(gè)蓋子捂十個(gè)鍋，萬(wàn)一某個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生問(wèn)題，資金鏈就會(huì)斷裂崩潰。
“這本身就是一種充滿風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)投資行為，小業(yè)主接受返租的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)后果有充分的估計(jì)，”一位資深律師認(rèn)為，“不能簡(jiǎn)單地理解為誰(shuí)欺騙了
誰(shuí)。”
變種五花八門
盡管已有很多前車之鑒，而且建設(shè)部也已于去年明令禁止返租銷售。但是現(xiàn)今廣州樓市中各種返租回報(bào)的變種——“帶租約出售”、“利潤(rùn)分成”、“保底分成”、“預(yù)付租金”等等又在粉墨登場(chǎng)，其“應(yīng)用范圍”也從商鋪蔓延至酒店、公寓、寫字樓等其它類型物業(yè)，并且仍然在吸引著不少小投資者的追捧。
返租的方式也五花八門。有的是開發(fā)商按月或按年計(jì)付，承諾定期將租金存入小業(yè)主的銀行帳戶中;有的是在交易時(shí)，開發(fā)商按返租比例與年限，在樓價(jià)中以折扣優(yōu)惠形式一次性“付”給小業(yè)主，也就所謂的“即返”。
現(xiàn)在的返租行情一般為7%至8%，期限多為三年。當(dāng)然也有例外，記者新近發(fā)現(xiàn)番禺的一個(gè)商業(yè)盤，打出的返租廣告是“投資10萬(wàn)，月收2000”，年回報(bào)率高達(dá)24%。
圈套這樣做成
開發(fā)商通常的做法是，商鋪散賣后，在承諾的返租期內(nèi)設(shè)法引入主力商家開張，開發(fā)商收取租金。
能夠引入商家當(dāng)然是好事。但是，在商業(yè)物業(yè)供遠(yuǎn)大于求的廣州，招商并非一廂情愿。萬(wàn)一無(wú)人進(jìn)場(chǎng)，何來(lái)租金回報(bào)?商場(chǎng)物業(yè)建成后難以開張而空置，目前在廣州并不鮮見。
