在租賃合同中，承租人對租賃物享有占有、使用等權(quán)利。實(shí)踐中，也會出現(xiàn)承租人改善、對租賃物進(jìn)行改進(jìn)的情形，這種行為是否會影響承租人與出租方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，我們進(jìn)行以下說明。
所謂租賃物的改善，是指在租賃期間，承租人對租賃物進(jìn)行改善或者增加其他設(shè)施的行為。在租賃關(guān)系當(dāng)中，承租人對租賃物依據(jù)合同的約定得行使占有、使用、收益的權(quán)利。但是，承租人始終有別于租賃物的出租人，通常為租賃物的所有權(quán)人，承租人通常無權(quán)對租賃物進(jìn)行處分，包括事實(shí)上的處分和法律上的處分通常都不得進(jìn)行，否則構(gòu)成侵權(quán)行為。但是，承租人在取得租賃物的占有之后，為了最大限度地發(fā)揮租賃物的使用價(jià)值，有時(shí)需要對租賃物進(jìn)行一定的改善。法律基于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活的考慮，允許承租人在經(jīng)過出租人同意的情況下，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)其他設(shè)施。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，承租人在改善租賃物之前，應(yīng)當(dāng)取得出租人的同意，否則承租人即負(fù)有在租賃期間屆滿向出租人返還租賃物時(shí)對租賃物的恢復(fù)原狀的責(zé)任或者賠償承租人因此而受到的損害的責(zé)任。承租人對租賃物的改善行為如果事先取得了出租人的同意，那么在租賃物返還時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人返還租賃物因改善而增加的利益，返還的利益以所增加的利益的現(xiàn)存部分為限。出租人拒絕返還的，承租人可以向出租人主張不當(dāng)?shù)美颠€。
承租人對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的處理問題
承租人對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，在民法理論上屬于添附行為。所謂添附，是附合、混合及加工三者的總稱。臺灣學(xué)者王澤鑒進(jìn)一步解釋為：“附合可分為不動(dòng)產(chǎn)附合及動(dòng)產(chǎn)附合二種：前者指動(dòng)產(chǎn)附合于不動(dòng)產(chǎn)而成為其重要成分之事實(shí)，例如甲取乙之建材，修建自己之房屋;后者指動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)附合，非毀損不能分離，或分離需費(fèi)過巨之事實(shí)，例如甲取乙之紙糊于自己之門窗。混合者，乃物主各異之動(dòng)產(chǎn)，互相混合后，不能識別，或識別需費(fèi)過巨之事實(shí)，例如甲取乙之味精加于自己之香菇排骨湯之內(nèi)。加工者，系指就他人之動(dòng)產(chǎn)，加以制作或改造，使成新物之事實(shí)，例如甲取乙之宣紙繪成名畫。”①我們同意王澤鑒教授的分析。承租人因?yàn)樘砀蕉С龅馁M(fèi)用屬于租賃合同中的有益費(fèi)用。所謂有益費(fèi)用，是指承租人支出的而使租賃物價(jià)值增加的費(fèi)用。一般而言，出租人對于承租人為租賃物支出的費(fèi)用有償還的義務(wù)。
關(guān)于有益費(fèi)用返還的根據(jù)，各國立法規(guī)定不一。日本民法典第608條規(guī)定，承租人支出有益費(fèi)用后，出租人于租賃終止時(shí)，應(yīng)依關(guān)于占有人的費(fèi)用返還請求權(quán)的規(guī)定予以償還。德國民法典第547條規(guī)定，承租人支出的有益費(fèi)用，出租人對其償還應(yīng)依關(guān)于無因管理的規(guī)定確定之。我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行民法第816條規(guī)定：“因前五條之規(guī)定(注：指該法第811、812、813、814、815條規(guī)定的各類添附行為)，喪失權(quán)利而受損害者，得依關(guān)于不當(dāng)?shù)美?guī)定，請求償金”。就我國國內(nèi)而言，通說認(rèn)為，構(gòu)成有益費(fèi)用償還須具備如下條件：(1)該費(fèi)用須為對租賃物進(jìn)行改善或者在租賃物上增設(shè)他物而支出的費(fèi)用。如果僅為維持租賃物必要的使用狀態(tài)所支出的費(fèi)用則為必要費(fèi)用，而非有益費(fèi)用。(2)須因該費(fèi)用的支出而使租賃物的價(jià)值增加。(3)須承租人所為的改善或增設(shè)行為已經(jīng)出租人同意。如未經(jīng)出租人同意，承租人不能享有請求出租人返還費(fèi)用的權(quán)利，只能請求恢復(fù)原狀。但這里的同意，不應(yīng)僅限于承租人實(shí)施行為時(shí)出租人的明示同意，出租人知道承租人的行為而不表示反對的，也包括在內(nèi)。
我們認(rèn)為，出租人返還有益費(fèi)用的根據(jù)，應(yīng)依不當(dāng)?shù)美囊?guī)定。正如史尚寬先生說的：“此種有益費(fèi)用，基于不當(dāng)?shù)美碛桑鲎馊藨?yīng)負(fù)返還之責(zé)①”。因?yàn)樵谧赓U關(guān)系終止后，租賃物返還給出租人，出租人就享有了由承租人的改善行為而增加的租賃物價(jià)值的利益，承租人則因該費(fèi)用的支出而受到損失，出租人取得該利益又沒有法律上的根據(jù)，所以，出租人應(yīng)將其所得的利益返還給受損失的承租人。也正由于出租人返還的利益僅以其所得為限，因此，有益費(fèi)用的范圍僅限于租賃合同終止時(shí)租賃物增加的價(jià)值額，而不能以承租人支出的數(shù)額為準(zhǔn)。關(guān)于這一點(diǎn)，史尚寬先生的觀點(diǎn)頗值借鑒：“償還之?dāng)?shù)額，限于現(xiàn)存之增加價(jià)。其現(xiàn)存之增加，多于所支出的費(fèi)用或與之相等者，固應(yīng)償還其費(fèi)用之全部，若其現(xiàn)存之增加額，少于所支出的費(fèi)用者，則只須償還其現(xiàn)存之增加額②”。承租人雖支出費(fèi)用改善了租賃物而使價(jià)值增加，但在承租人使用租賃物期間，該利益并不為出租人享有，只有在租賃合同終止時(shí)現(xiàn)存的價(jià)值才能為出租人享有，才屬于出租人取得的利益。當(dāng)然，承租人所增設(shè)的物能夠拆除的可以拆除，而不要求出租人償還有益費(fèi)用，但承租人拆除時(shí)應(yīng)恢復(fù)租賃物的原狀。承租人拆除增設(shè)物的權(quán)利，在學(xué)說上稱為工作物取回權(quán)。
