您好!我叫劉某，我的母親繼承了家父的兩間房屋，建筑面積為11.8平方米。但該房屋一直由我舅舅的兒子居住，我母親曾經(jīng)因住房緊張要求其騰退并起訴至法院，但法院以其不具備騰退房屋的條件為由駁回
您好!我叫劉某，我的母親繼承了家父的兩間房屋，建筑面積為11.8平方米。但該房屋一直由我舅舅的兒子居住，我母親曾經(jīng)因住房緊張要求其騰退并起訴至法院，但法院以其不具備騰退房屋的條件為由駁回了我母親的訴訟請求，現(xiàn)該房屋將被拆遷，拆遷單位說該房屋的補償款中所有權(quán)的補償約2000元補償給我母親，但使用權(quán)的補償款十多萬元要補償給我舅舅的兒子，這合理嗎?
如劉某先生來信所述，這類情況在北京市有一定的普遍性：即房屋產(chǎn)權(quán)人在取得房屋所有權(quán)證書后，其房屋因歷史原因一直由他人居住，而且這類人一般是產(chǎn)權(quán)人的親戚或者親屬，或者與產(chǎn)權(quán)人有某種關(guān)系的朋友等，產(chǎn)權(quán)人與房屋的使用人之間沒有租賃合同，使用房屋的人也沒有繳納房屋租金，那么這類房屋拆遷時如何進行呢?拆遷補償款應(yīng)當補償給使用人還是補償給產(chǎn)權(quán)人呢?問題很復(fù)雜。
依照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，拆遷人拆遷時，對房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當按照該房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新給予所有權(quán)補償;此外，如果該房屋是按照國家租金標準出租給他人的，那么對產(chǎn)權(quán)人還應(yīng)當按照給予區(qū)位補償;對使用人按照房屋建筑面積的拆遷補償價格及經(jīng)濟適用住房價格給予補償。一般而言，使用權(quán)補償遠遠高于所有權(quán)補償。
在本案例中，劉某先生的母親是產(chǎn)權(quán)人，在拆遷時，劉某先生的母親只要出示房屋的產(chǎn)權(quán)證書就能夠獲得所有權(quán)補償了，那么對劉某先生舅舅的兒子，長期居住在該房屋的人應(yīng)該不應(yīng)該補償呢?
依照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十六條之規(guī)定，房屋的使用人是指具有北京市常住戶口，在拆遷范圍內(nèi)按照國家租金標準支付租金并長期居住在被拆除房屋中的人，本案中，劉某先生舅舅的兒子有北京市戶口，在被拆除房屋中長期居住，但其沒有按照國家租金標準支付房屋租金，也沒有與房屋產(chǎn)權(quán)人訂立租賃合同，因此其不符合上述關(guān)于被拆除房屋使用人的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)單位不應(yīng)當對劉某先生舅舅的兒子給予補償。
因此該房屋的使用權(quán)補償款應(yīng)當核發(fā)給劉某先生母親即房屋的產(chǎn)權(quán)人。
對實踐中發(fā)生的這類問題，應(yīng)當根據(jù)不同的情況處理：如果拆遷開始后，產(chǎn)權(quán)人與實際使用人經(jīng)協(xié)商達成一致意見的，應(yīng)當按照雙方之間的協(xié)議處理拆遷問題;如果在拆遷開始后，產(chǎn)權(quán)人與實際使用人無法達成一致意見的，產(chǎn)權(quán)人可以申請房屋拆遷行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定依法裁決，對房屋拆遷行政主管部門的拆遷裁決不服的，拆遷人、產(chǎn)權(quán)人或者實際使用人可以向人民法院提起訴訟，由人民法院依法處理;如果拆遷人已經(jīng)將拆遷補償款交給實際使用人的，房屋的實際使用人取得該補償款沒有合法的依據(jù)，因此屬于不當?shù)美a(chǎn)權(quán)人可以申請房屋拆遷主管部門裁決，也可以以拆遷人、房屋的實際使用人為被告向人民法院提起民事訴訟，由人民法院依法裁決。
