先成立租賃而后設(shè)定抵押權(quán)的情況
《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第一百一十九條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”此為“買賣不破租賃”原則，是租賃權(quán)物權(quán)化的集中體現(xiàn)。所謂買賣不破租賃，是指在租賃合同存續(xù)期間，出租人將租賃房屋讓與第三人的，租賃合同對該受讓人仍然有效。《擔(dān)保法》第四十八條也有類似規(guī)定：“抵押人將已經(jīng)出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。”按照“舉重以明輕”法律解釋原則，可以認(rèn)為先設(shè)定的租賃合同可以對抗后設(shè)立的抵押權(quán)。即使抵押權(quán)人為了實現(xiàn)抵押權(quán)，對抵押的房屋進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，租賃關(guān)系仍能夠?qū)官I受人，即為“拍賣不能擊破租賃”原則。最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔(dān)保法＞若干問題的解釋》第六十五條對此作了明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”由此可見，租賃對抵押權(quán)的實現(xiàn)造成了一定的不利影響，所以抵押人應(yīng)將已出租的事實告知承租人和抵押權(quán)人，由抵押權(quán)人決定是否接受抵押，否則，抵押人應(yīng)對抵押權(quán)人因此產(chǎn)生的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。
