法律上的租賃轉(zhuǎn)租
一、轉(zhuǎn)租的認(rèn)定
所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與不同，其區(qū)別在于：首先，就法律性質(zhì)而言，轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同；租賃權(quán)讓與為租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。其次，就當(dāng)事人各方的法律關(guān)系看。轉(zhuǎn)租時(shí)，轉(zhuǎn)租人于轉(zhuǎn)租后，仍享有租賃權(quán)，同時(shí)在轉(zhuǎn)租人與次承租人之間又產(chǎn)生一新的租賃關(guān)系，基于此租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)租人在租賃物上為次承租人再度設(shè)定新租賃權(quán)；租賃權(quán)的讓與則不同，在承租人讓與租賃權(quán)時(shí)，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后，退出租賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃合同的當(dāng)事人。第三，就取得方法而言，轉(zhuǎn)租中，次承租人租賃權(quán)的取得屬設(shè)定的取得；租賃權(quán)的讓與中，受讓人租賃權(quán)的取得，屬移轉(zhuǎn)的取得。第四，就法律關(guān)系的內(nèi)容看，轉(zhuǎn)租中，次承租人對(duì)于承租人租金的支付，一般分期進(jìn)行；租賃權(quán)的讓與，受讓人對(duì)于作為轉(zhuǎn)讓人的承租人，則一般須一次性給付對(duì)價(jià)[1]。第五，與出租人發(fā)生的關(guān)系不同，我國(guó)《合同法》中對(duì)合法的轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過出租人的同意，而租賃權(quán)的讓與不必經(jīng)出租人的同意，只需履行通知義務(wù)。
二、各國(guó)對(duì)轉(zhuǎn)租行為的立法
各國(guó)民法對(duì)轉(zhuǎn)租行為都有一定的規(guī)定，大體分為三種立法模式：
（1）限制主義模式，即未經(jīng)出租人同意不得將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。如《德國(guó)民法典》第五百四十九條第一項(xiàng)規(guī)定，“承租人非經(jīng)出租人允許，不得將該租賃物轉(zhuǎn)讓于第三人使用，特別是補(bǔ)的將該物轉(zhuǎn)租于他人。”《日本民法典》第六百一十二條規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意，不得將其權(quán)利出讓或?qū)⑵渥庥梦镛D(zhuǎn)租。采取這種規(guī)定的理由是，租賃物的所有權(quán)不屬于承租人，承租人無權(quán)處分租賃物，如他要處分須經(jīng)有處分權(quán)的人同意，這是交易的最基本的條件，也為了保護(hù)交易安全。因?yàn)闊o處分權(quán)的民事行為是一種效力待定行為，它的效力是不穩(wěn)定的，一旦有處分權(quán)人予以否認(rèn)，該處分行為是無效的，因此，允許承租人隨意轉(zhuǎn)租，不利于保護(hù)出租人的利益，也不利于保護(hù)第三人的利益。
（2）自由主義型，即除了當(dāng)事人有不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租的明確約定以外，承租人都可以轉(zhuǎn)租。如《法國(guó)民法典》第一千七百一十七條規(guī)定，承租人有轉(zhuǎn)租或以租賃權(quán)讓他人的權(quán)力，但租賃契約有禁止的約定者，不在此限。采用這種規(guī)定的理由是，租賃合同并不以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)為內(nèi)容，也并不以出租人對(duì)租賃物有所有權(quán)為必要。所以承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租他人，除非當(dāng)事人事先約定不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租。
（3）承租人能否轉(zhuǎn)租區(qū)分動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，動(dòng)產(chǎn)租賃的轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，不動(dòng)產(chǎn)租賃則于此不同。如《意大利民法》規(guī)定，除有相反的約定，承租人有將租賃物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)，但是未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)賣契約。涉及動(dòng)產(chǎn)物時(shí)，轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)由出租人授權(quán)或者與慣例相符。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”規(guī)定，承租人非經(jīng)出租人承諾不得將租賃物轉(zhuǎn)租于他人，但租賃物為房屋者，除有反對(duì)之約定外，承租人得將其中一部分轉(zhuǎn)租于他人。采用這一規(guī)定的理由是，動(dòng)產(chǎn)租賃中的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)出租人同意是因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)有流動(dòng)性，一旦轉(zhuǎn)移于他人之處，出租人無法對(duì)其了解和控制。而不動(dòng)產(chǎn)租賃中，不動(dòng)產(chǎn)是不能移動(dòng)的，能夠在出租人的視線范圍內(nèi)，出租人可以根據(jù)次承租人對(duì)租賃使用的狀次進(jìn)行監(jiān)督，所以可以不經(jīng)出租人同意[2]。
從以上各國(guó)不同的立法例可知，世界各國(guó)通行的做法是對(duì)承租人的轉(zhuǎn)租進(jìn)行限制，即轉(zhuǎn)租必須經(jīng)原出租人的同意。這樣的規(guī)定是出于保護(hù)原出租人利益的考慮，但實(shí)際上正常的轉(zhuǎn)租并不損害原出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋所帶來的租金的收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實(shí)現(xiàn)收益的愿望，也不會(huì)對(duì)出租人對(duì)房屋的所有權(quán)產(chǎn)生任何不利的影響。因?yàn)閺奈餀?quán)的角度來看，轉(zhuǎn)租人通過債權(quán)合同所讓渡的是其從出租人那所得的房屋的使用權(quán)和占有權(quán)，而不會(huì)讓渡超越其權(quán)利范圍以外的其他權(quán)利，所以出租人對(duì)房屋享有的物權(quán)并沒有受到影響；從債權(quán)的角度來看，轉(zhuǎn)租行為發(fā)生后，承租人并不退出他與出租人的合同關(guān)系，他仍舊受租賃合同的拘束，履行支付約定租金的義務(wù)，所以出租人仍享受對(duì)承租人的債權(quán)利益。相反，自由轉(zhuǎn)租有利于轉(zhuǎn)租人和次承租人，對(duì)于轉(zhuǎn)租人而言，在某些情況下，可能無法對(duì)租賃物進(jìn)行事實(shí)上的占有、使用和收益，如果閑置不用，對(duì)轉(zhuǎn)租人而言無疑造成了不必要的損失，也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“物盡其用”的理念，通過對(duì)房屋自由轉(zhuǎn)租不僅可以彌補(bǔ)他的損失，甚至還可以增加他的收入。而對(duì)于次承租人而言，如果法律若不允許自由轉(zhuǎn)租，那么他會(huì)對(duì)每次轉(zhuǎn)租合同的交易行為都會(huì)小心翼翼，他必然會(huì)通過各種關(guān)系去了解租賃物出租是否被該物所有人所同意。而實(shí)際上，由于次承租人常常無法輕而易舉的了解出租人的真實(shí)意思甚至于次承租人根本就無法獲知出租人為何人。在這樣情況下，無疑破壞了交易行為的快速性和迅捷性。更有甚者，由于次承租人無法了解出租人的真實(shí)意思而使得這一轉(zhuǎn)租合同落空。王澤鑒曾對(duì)臺(tái)灣“民法”物權(quán)編修正案對(duì)農(nóng)用權(quán)人對(duì)農(nóng)用工作物的出租進(jìn)行了限制，進(jìn)行了批評(píng)，“關(guān)于禁止出租工作物，似有商榷余地。農(nóng)用工作物為農(nóng)用權(quán)人所有，其應(yīng)考慮者，不是籍以從中得利益或是否符合土地所有人的愿意，而是農(nóng)用權(quán)人的利益及資源的利益。農(nóng)用權(quán)人將其閑置或物使用效率的農(nóng)用工作物出租于他人，通常無害于土地所有人利益，有何禁止的必要？”
