一、涉外出租需要履行哪些手續(xù)?
屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請(qǐng),經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章;同時(shí)還要具備涉外安全審查批準(zhǔn)文件。
此外，出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒有在中國(guó)居留的合法證件、身份證明等。
二、涉外私房出租如何繳稅
境外個(gè)人或企業(yè)在滬購買商品房，若對(duì)外出租的話應(yīng)當(dāng)依法納稅。所謂“境外個(gè)人”指的是外籍人員(港澳臺(tái)胞暫歸入此范圍)。
所謂“境外企業(yè)”指的是外商在國(guó)內(nèi)投資的企業(yè)(港澳臺(tái)胞投資企業(yè)暫歸入此范圍)。
境外個(gè)人和境外企業(yè)私房納稅有所區(qū)別。
境外個(gè)人在滬購得產(chǎn)權(quán)房時(shí)外出租，若用收入在2000元以下的按綜合稅15%減半繳納;2000元以上按綜合稅21%減半繳納。這同國(guó)內(nèi)個(gè)人私房出租所繳的稅是一致的。
境外公司在滬購得產(chǎn)權(quán)房對(duì)外出租，若境內(nèi)有常設(shè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。營(yíng)業(yè)稅為租金收入的5%、企業(yè)所得稅為30%。如果該機(jī)構(gòu)不能提供準(zhǔn)確的成本和費(fèi)用憑證的話，原則按租金收入30%繳納。
對(duì)于境外個(gè)人和公司在滬購得產(chǎn)權(quán)房自住的也應(yīng)繳一項(xiàng)房產(chǎn)稅，按居住者入住使用第二個(gè)月起扣除總房?jī)r(jià)20%所剩的余款一次性繳付。
如果涉外房子是通過中介對(duì)外出租的話，即房子主人要付一筆中介費(fèi)給公司，這筆鈔票不管付與不付，稅收仍按租金原收入繳納，不能扣除這筆費(fèi)用后再繳稅。如果涉外房子連同室內(nèi)家具一同對(duì)外出租，稅收仍按租金總收入計(jì)算，不能扣除這筆所謂“家具使用費(fèi)”后再繳稅。
三、簽訂涉外出租合同時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?
把房子出租給外籍人士，簽訂涉外出租合同時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1、合同條款的要求 合同條款要具體，闡述要清晰，避免歧義。
2、 租金支付方式的約定 對(duì)于租金的支付的方式，盡量要求房客在境內(nèi)付款;如果選擇境外付款，銀行在轉(zhuǎn)賬時(shí)，無論金額大小都將扣除一定金額的手續(xù)費(fèi)，這筆費(fèi)用由誰負(fù)擔(dān)一定要在合同中事先約定。
3、 租賃保證金的約定 作為出租人，在將名下房屋出租過程中，面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)為房屋及其原有設(shè)備的損壞以及承租人不支付或不完全支付租金和其他相應(yīng)費(fèi)用。收取租賃保證金的作用即在于防范上述風(fēng)險(xiǎn)，保證出租人的利益。租賃保證金的收取及作用應(yīng)于合同中明確約定，比如承租人有支付租賃保證金的義務(wù)，以及出租人有在承租人拖延支付任何應(yīng)付費(fèi)用達(dá)一定期限后，從上述租賃保證金中予以相應(yīng)抵扣的權(quán)利。同時(shí)在合同中還應(yīng)規(guī)定，承租人在出租人進(jìn)行抵扣后，在規(guī)定期限內(nèi)將租賃保證金補(bǔ)充完整，否則應(yīng)就抵扣金額繳納一定數(shù)量的滯納金。
(1)其他雙方認(rèn)可的租賃保障措施 比如停止水、電、煤等供應(yīng)的保障措施在實(shí)際情況允許的條件下，應(yīng)于合同中明確約定。 在發(fā)生承租人拖欠任何應(yīng)付費(fèi)用達(dá)一定期限后，出租人享有的停止承租房屋水、電、煤供應(yīng)的權(quán)利。此外，為防止承租人使用國(guó)際長(zhǎng)途電話而拒付高額電話費(fèi)的情況發(fā)生，建議承租房屋僅開通國(guó)內(nèi)電話，如承租人需使用國(guó)際電話的，除租賃保證金外，應(yīng)就電話費(fèi)另行支付保證金。
(2)物業(yè)狀態(tài)的約定 合同中應(yīng)明確說明出租人將房屋交付承租人時(shí)的房屋的狀況以及房屋內(nèi)設(shè)備的詳細(xì)情 況，以此作為承租人向出租人交還房屋時(shí)核對(duì)財(cái)物的依據(jù)。
(3)針對(duì)承租人惡意“失蹤”行為的防范措施的約定 防范承租人惡意“失蹤”的方法應(yīng)于合同中約定。當(dāng)發(fā)生承租人在租賃期當(dāng)中無故連續(xù) 停止對(duì)租賃房屋的使用達(dá)一定期限，且承租人惡意使出租人無法與其取得聯(lián)系時(shí)，出租人有權(quán)在第三方(如物業(yè)管理公司、公證機(jī)關(guān))在場(chǎng)的情況下，將承租人留存于房屋中的物品、設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，并制作清單后，搬離承租房屋，由此發(fā)生的所有費(fèi)用，包括公證費(fèi)、保管費(fèi)等均由承租人承擔(dān)。
4、有關(guān)承租人提前退租或擅自解除合同條款的約定 在租賃合同中還應(yīng)約定當(dāng)發(fā)生類似于承租人在租賃期限內(nèi)，根據(jù)合同約定中途退租(解除租賃合同)，或擅自解除合同，或根據(jù)租賃合同約定轉(zhuǎn)租等重大事項(xiàng)時(shí)，承租人對(duì)出租人有提前書面告知義務(wù)。如果租賃關(guān)系是通過中介公司建立的，承租人僅將上述決定告知中介公司的，不視為出租人也已經(jīng)同時(shí)知道該項(xiàng)決定。
