一、承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
《合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”
在房主出售房屋的時候，房屋的承租人是優(yōu)先購買權(quán)。意思就是房屋所有權(quán)人出售房屋的，在同等條件下，房屋的承租人有權(quán)要求優(yōu)先于其他購買人取購買原承租房屋。
基于以上法律規(guī)定：在房主出售房屋時，如果有承租人，要先通知承租人要求其確認(rèn)是否有意購買。如果承租人有意購買，在同等條件下要優(yōu)先出售給承租人。房屋購買人如果發(fā)現(xiàn)房屋處于出租期間，也應(yīng)該要求原房主提供承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)的書面文件。
這份《不行使優(yōu)先購買權(quán)的確認(rèn)文件》，在房屋有承租人的交易中非常重要，可確保交易的穩(wěn)定性，及不因承租關(guān)系存在引發(fā)不必要的糾紛。因此，交易各方一定要重視。
那么《合同法》提到的通知的“合理期限”是多長時間?這個時間合同法并沒有明確規(guī)定。一般理解安全些的話是三個月。因為《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”
實踐中，很多承租人并沒有購買的需求，主張行使優(yōu)先購買權(quán)的并不是很多，同時優(yōu)先購買權(quán)只是相對的，也受到很多限制。而且，房主和購買人如果真想規(guī)避承租人的優(yōu)先購買權(quán)，還是有很多方法可以操作的。因此，相對而言，承租人的另一項權(quán)利就顯得非常重要了。
二、“買賣不破租賃”是承租人最重要的權(quán)利。
《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”
這句話的通俗說法就是“買賣不破租賃”，但實踐中，很多承租人和新房主往往不了解這項規(guī)定，也因此引發(fā)了不少不必要的糾紛。
在對待房屋原來的承租人時，有的新房主認(rèn)為原來的租賃合同是原房主簽的，現(xiàn)在我是房主，我說了算，原來的協(xié)議不算數(shù)。一旦取得房屋所有權(quán)后，有的新房主就提出解除原租賃合同或者調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)的要求。就算是承租人本人，有時也沒注意到自己與原房主簽訂的租賃協(xié)議竟然對新房主也有約束力。
要提醒大家：這個想法是絕對錯誤的，新房主也要受到原租賃協(xié)議的約束，因為你買的就是有這個租賃關(guān)系的房子。新房主有義務(wù)按原租賃合同履行到期。
承租人了解這一點，在碰到新房主提出與原租賃合同不同的要求時，就有權(quán)理直氣壯地拒絕，并要求嚴(yán)格按原合同履行。
新房主了解這一點，在購買已設(shè)定租賃關(guān)系的房屋時，要充分考慮已設(shè)定的租期、原租金標(biāo)準(zhǔn)，承租人已支付和未支付的租金情況。對房屋交割后未支付租金或已支付但未到期租金的歸屬和交割要與原房主約定清楚，并同原承租人確認(rèn)。這些因素同樣也影響到買賣雙方的房屋交易價格，應(yīng)該列為《房屋買賣合同》的重要組成部分。
最后小結(jié)：在房主要賣房時，承租人有權(quán)說“我要買!”和“我要繼續(xù)租!”如果承租人說出這兩句話，房主一定要重視!
