1、出租人出賣出租房屋，是否需要承租人同意？
張某租了李某的房子，并與李某簽訂了一份租房協(xié)議，租期為兩年，租金3000元/月。在承租期內(nèi)，出租人李某想要將這房子賣掉，要不要承租人張某同意呢？
根據(jù)《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這種情況下，李某賣房不需要經(jīng)過張某的同意，但應當通知張某。
2、出租人出賣出租房，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買
張某租了李某的房子，并與李某簽訂了一份租房協(xié)議，租期為兩年，租金3000元/月。在承租期內(nèi)，李某想賣掉該套房子，正好李某的妹妹想買。在價格、付款條件、付款期限等都談清楚的時候，租房人張某得知該情況時明確表示，在同等條件下，他愿意買這房子。李某的妹妹不愿意了，親妹妹不賣，難道賣給外人嗎？
根據(jù)《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應予以支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”。
現(xiàn)在張某明確表示愿意在同等條件下愿意購買該房子，李某還真不能將房子賣給自己的親妹妹呢。否則，李某可能要承擔賠償責任的。
3、優(yōu)先購買權(quán)受到限制的情形有哪些？
?、俟灿腥藘?yōu)先購買。共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的時候，共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人，承租人優(yōu)先購買權(quán)不能對抗共有人的優(yōu)先購買權(quán)。因共有人對房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是房屋的所有權(quán)人。
?、诔鲎馊嘶谔厥馍矸莩鲑u租賃物。如果是特殊人身關(guān)系的人與賣方建立買賣關(guān)系，與其他普通買賣關(guān)系不同，因為要考慮身份關(guān)系。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購買問題。
③租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化。出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制征收、征用的，以及房屋被強制執(zhí)行等等。
4、房屋優(yōu)先購買權(quán)被侵害，如何維權(quán)？
房屋的優(yōu)先購買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過程中可以根據(jù)案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。
