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筆者走訪了長(zhǎng)春40多家中高檔小區(qū)，這些小區(qū)管理者目前面臨的一個(gè)主要問(wèn)題，就是物業(yè)管理成本的上升。就保安而言，2003年保安的工資每月為650元—800元。但目前卻飆升到1，200—1，800元，而保安人員的人工成本是整個(gè)物業(yè)企業(yè)投入最大的一項(xiàng)，再加上其他的投入，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)更是舉步維艱。因此，提升物業(yè)費(fèi)價(jià)格就成了這些企業(yè)的迫切希望，但是，上調(diào)卻面臨著許多的限制。來(lái)自業(yè)主的分歧當(dāng)前，往往有這樣的現(xiàn)象——一旦物業(yè)公司提出要上調(diào)物業(yè)費(fèi)，就會(huì)遭到業(yè)主的極力反對(duì)，雙方協(xié)商不成導(dǎo)致小區(qū)“棄管”現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是2009年12月7日，在長(zhǎng)春宜家宜居小區(qū)的門(mén)口，卻出現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主將原本已經(jīng)“棄管”的老物業(yè)迎回小區(qū)的情景，借用宋丹丹的句話(huà)：“那真是，人山人海，鑼鼓喧天，禮炮齊鳴。”業(yè)主們不但不反對(duì)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，而且還熱情地把以前的物業(yè)公司又請(qǐng)了回來(lái)。業(yè)主劉先生向筆者講述了整件事情的經(jīng)過(guò)：2009年11月，吉林省凱悅物業(yè)管理有限公司與宜家宜居小區(qū)的前期物業(yè)合同即將到期。由于經(jīng)營(yíng)成本不斷提高，凱悅物業(yè)公司面臨巨大的生存壓力，于是向小區(qū)業(yè)主提出希望將物業(yè)費(fèi)價(jià)格從0.6元/平方米上調(diào)到0.85元/平方米，但這遭到部分業(yè)主的反對(duì)。反對(duì)提價(jià)的業(yè)主自行成立了一個(gè)“業(yè)主委員會(huì)”，并以此名義挨家挨戶(hù)地走訪，針對(duì)物業(yè)費(fèi)提價(jià)的事情征求業(yè)主意見(jiàn)。不過(guò)他們只是簡(jiǎn)單地詢(xún)問(wèn)業(yè)主一個(gè)問(wèn)題：“物業(yè)費(fèi)一個(gè)0.6元，一個(gè)是0.85元，你選哪個(gè)？”業(yè)主們當(dāng)然愿意選擇0.6元。至于物業(yè)公司的提價(jià)理由，“業(yè)主委員會(huì)”都沒(méi)有告知被詢(xún)問(wèn)的業(yè)主。這個(gè)“業(yè)主委員會(huì)”把調(diào)查的結(jié)果遞交給了凱悅物業(yè)公司，表示全體業(yè)主不同意漲價(jià)，并攤牌給物業(yè)公司選擇，走或是留。于是物業(yè)公司撤走了，小區(qū)衛(wèi)生無(wú)人管理，垃圾遍地，外來(lái)人員隨便出入，一時(shí)小區(qū)陷入了混亂當(dāng)中。這時(shí)候業(yè)主們才明白了事情的原委。劉先生說(shuō)，他們認(rèn)為那次“業(yè)主委員會(huì)”的調(diào)查結(jié)果不是業(yè)主們的真實(shí)想法，他們覺(jué)得物業(yè)公司將小區(qū)管理得非常好，是不可能讓物業(yè)公司撤出的。業(yè)主們重新組織了一次民意調(diào)查，聽(tīng)取全體業(yè)主的想法，最后統(tǒng)計(jì)有近85%的業(yè)主同意漲價(jià)和繼續(xù)聘請(qǐng)凱悅物業(yè)公司管理小區(qū)。然后，業(yè)主們又派出代表與凱悅物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)層協(xié)商。凱悅物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)也欣然接受了業(yè)主們的商情，同意繼續(xù)服務(wù)。這樣，凱悅物業(yè)公司又回到了長(zhǎng)春市宜家宜居小區(qū)。業(yè)主宋女士感慨道：在物業(yè)公司撤出的那幾天，業(yè)主們真切地感受到一個(gè)小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理所帶來(lái)的影響和后果是那樣的嚴(yán)重，環(huán)境已經(jīng)很糟糕了，房屋更談不上保值和增值。物業(yè)費(fèi)上調(diào)也是符合常理的，因?yàn)楝F(xiàn)在長(zhǎng)春市的人員工資和物價(jià)都在上漲，物業(yè)公司不可能賠錢(qián)做“買(mǎi)賣(mài)”，所以大多數(shù)業(yè)主都能理解，都支持凱悅物業(yè)。上調(diào)物業(yè)費(fèi)是個(gè)敏感的話(huà)題，而在宜家宜居小區(qū)我們可以看出，業(yè)主們對(duì)處理物業(yè)費(fèi)漲價(jià)事情的理性和對(duì)物業(yè)公司工作的理解和認(rèn)可是促成最后“雙贏”局面的重要條件，業(yè)主們對(duì)物業(yè)管理重要性的充分認(rèn)識(shí)是同意提價(jià)的重要決策因素。但這件事情也反映出，由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏必要的溝通，致使矛盾和誤解產(chǎn)生。所以，常與業(yè)主溝通是很必要的。不過(guò)，從全行業(yè)來(lái)看，宜家宜居小區(qū)物業(yè)費(fèi)上調(diào)成功，也算得上屈指可數(shù)?！罢笇?dǎo)價(jià)”長(zhǎng)期不作調(diào)整當(dāng)然，除了像宜家宜居小區(qū)的物業(yè)公司漲價(jià)時(shí)遇到了來(lái)自業(yè)主的阻力，物業(yè)費(fèi)提升的另一個(gè)阻力便是“政府指導(dǎo)價(jià)”。筆者認(rèn)為“政府指導(dǎo)價(jià)”已經(jīng)完全不能適時(shí)而應(yīng)，反而給物業(yè)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)一定的限制，應(yīng)當(dāng)廢止。就長(zhǎng)春市而言，目前長(zhǎng)春市各類(lèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格如下：普通住宅一級(jí)：每平方米1.00—1.50元；二級(jí)：每平方米0.7—1.00元；三級(jí)：每平方米0.50—0.70元；四級(jí)：每平方米0.30—0.50元；五級(jí)：每平方米0.30元?！罢笇?dǎo)價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)偏低，幾年甚至十幾年一成不變，不切合市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際情況，在一定程度上約束了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。雖然也有過(guò)上調(diào)，但各級(jí)別資質(zhì)只能在各級(jí)別的指導(dǎo)價(jià)格的最高限度，如果超出指導(dǎo)價(jià)格，物業(yè)公司就不具備跨級(jí)收費(fèi)的資格，業(yè)主也會(huì)以此拒交物業(yè)費(fèi)。一些高檔樓盤(pán)的前期物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商引進(jìn)高端設(shè)備，極力打造智能化小區(qū)，物業(yè)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用相對(duì)也就高，物業(yè)費(fèi)的測(cè)算也就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出“政府指導(dǎo)價(jià)”，一般在2元—3元之間，如果一味地按照“政府指導(dǎo)價(jià)”執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商即使開(kāi)發(fā)了高端的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)也要受“政府指導(dǎo)價(jià)”的約束，造成無(wú)人愿意接管的局面，這時(shí)開(kāi)發(fā)商不得不自己成立物業(yè)公司管理小區(qū)，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行倒補(bǔ)，以達(dá)到“政府指導(dǎo)價(jià)”的要求。但前期物業(yè)管理一旦結(jié)束，開(kāi)發(fā)商的物管撤出，小區(qū)還將面臨漲價(jià)，會(huì)引發(fā)更多的矛盾和糾紛。進(jìn)一步講，政府指導(dǎo)價(jià)也會(huì)限制業(yè)主享受到自己愿意花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的高端服務(wù)的品質(zhì)。高品質(zhì)服務(wù)伴隨著肯定是高價(jià)位，沒(méi)錢(qián)就無(wú)法提高服務(wù)質(zhì)量。再者，高端的服務(wù)中包含有管理品牌等高附加的因素，所以，“政府指導(dǎo)價(jià)”在一定程度上限制了業(yè)主享受高端服務(wù)的權(quán)利，同時(shí)也使物業(yè)管理可以拓展的附加值下降。一些業(yè)主總埋怨物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，總拿國(guó)外進(jìn)行比較，試問(wèn)，有“政府指導(dǎo)價(jià)”這個(gè)緊箍咒，高端的物業(yè)服務(wù)怎么去實(shí)現(xiàn)？每個(gè)區(qū)域的各小區(qū)的實(shí)際情況不同，無(wú)論“政府指導(dǎo)價(jià)”怎么調(diào)，都無(wú)法滿(mǎn)足所有小區(qū)的實(shí)際情況。多方參與定價(jià)才是解決之道對(duì)于前期物業(yè)管理，筆者認(rèn)為，無(wú)論高端還是低端小區(qū)，都應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)將物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)報(bào)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行核定，相關(guān)部門(mén)根據(jù)小區(qū)的建設(shè)規(guī)模和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，而后由相關(guān)部門(mén)給出合理的臨時(shí)標(biāo)準(zhǔn)。而不是由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司自行規(guī)定。這樣就完全可以避免“天價(jià)”物管費(fèi)的出現(xiàn)，也能擺脫“政府指導(dǎo)價(jià)”的約束。而對(duì)于小區(qū)成立業(yè)委會(huì)之后，廣東省新規(guī)《廣東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中明確，業(yè)委會(huì)成立前物管費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)委會(huì)成立后則實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，超出政府指導(dǎo)價(jià)不再需要單獨(dú)報(bào)物價(jià)部門(mén)核定。不少業(yè)主擔(dān)心，指導(dǎo)價(jià)不就是為了制止“天價(jià)”物管費(fèi)的出現(xiàn)嗎？成立業(yè)委會(huì)后物管費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，可能造成物管費(fèi)飆升無(wú)人管。有業(yè)主質(zhì)疑：超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)不用報(bào)批，這豈不等于物價(jià)局撒手不管？還有業(yè)主擔(dān)心，“要是收買(mǎi)業(yè)委會(huì)成員，那不是想怎么提價(jià)就怎么提價(jià)？”但筆者認(rèn)為大可不必如此擔(dān)心，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定，物業(yè)費(fèi)的調(diào)整決定權(quán)并不在業(yè)委會(huì)，而在全體業(yè)主。如果業(yè)主同意物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿(mǎn)意物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，就可以進(jìn)行表決。物業(yè)費(fèi)并不是誰(shuí)說(shuō)漲就能漲的。