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當今的中國就是一個全球最大的物業(yè)管理項目，這里面的城市居民因為資產(chǎn)各異而分為三個大類：第一種是頂級豪宅，他們的所有者目標很簡單，只是要“安全”，這里包括人身安全和財產(chǎn)安全，正如孫立平所述的“總體性精英資本”，這一族群有足夠?qū)拸V的生活圈子和超然的文化和品味，社區(qū)生活的意義對他們而言可能可有可無;第二類是城市貧民和剛剛進入城市的流動人口，他們蜷縮在舊城區(qū)的各個角落，并且常常被拆遷、拆違逼得騰挪轉(zhuǎn)移、顛沛流離，他們的目標很簡單，只是要一間房子，能夠過日子就行;第三類就是我們今天需要研究的課題，也就是現(xiàn)實生活中所謂的“社區(qū)”，在社區(qū)當中的人，他們都有了基本生活保障，解決了溫飽，多數(shù)還是小康之家和“中產(chǎn)階級”，但是也同樣存在著各自的憂慮和顧慮，而這種憂慮和顧慮，我們不得不承認，它們盡管路徑和本原不同，但常常表現(xiàn)在物業(yè)管理的沖突當中——一個現(xiàn)代人所承載的一切矛盾和痛苦，最終都將在他和他的鄰人與仆人之間引爆。歷史已經(jīng)給未來展開一幅波瀾壯闊的畫卷，也恰恰是社區(qū)，其中積聚了巨大的市場空間，同時也蘊含著巨大的社會矛盾。我們一直習慣于將政府、開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理員工作為利益沖突的各類團體，但現(xiàn)在，我們將考慮著重分析社區(qū)中主要的而且唯一的主體:“業(yè)主”，并試圖通過幾種分類方式還原社區(qū)的概貌。第一種分類：按產(chǎn)權(quán)關(guān)系與歸宿感盡管業(yè)主也將存在著大量細分，譬如說按社會身份，按年齡，按收入等等，但是，我們暫且不去考慮這些，我們在這里將“業(yè)主”定義為具有房屋所有權(quán)而且與房產(chǎn)建立長期投資關(guān)系的人，他們符合兩個條件:一個是社區(qū)物業(yè)管理的決策者，另一個是社區(qū)發(fā)展結(jié)果的承擔者。根據(jù)這兩個條件所構(gòu)成的屬性，在純粹“業(yè)主”之外我們開始進行其它類階層的定義:第二階層是“居民”，居民常常包括著大量的物業(yè)使用人，但是我們對之也進行狹義的理解，把它僅僅限制于“業(yè)主”的家屬這一范圍內(nèi)，即“長期的物業(yè)使用人”，因為他們符合兩個條件:第一，他們將不是社區(qū)物業(yè)管理政策的決策者，第二，他們將是社區(qū)發(fā)展后果的承擔者。第三階層是“投機業(yè)主”，投機業(yè)主意味著:他們在目前掌握著房屋所有權(quán)，但是他們只是準備短期持有而已，他們在合適的時機將房屋價值變現(xiàn)和離開本小區(qū)，這一情況下，他們就符合這樣兩個條件:他們是當前物業(yè)管理政策的參與決策者，但他們將不會成為社區(qū)發(fā)展結(jié)果的承擔者。第四階層是“租客”，就是臨時的或短期的物業(yè)使用人，他們既無權(quán)參與決策，同時也不能承擔社區(qū)發(fā)展的后果。長期利益關(guān)系 短期利益關(guān)系所有權(quán) 業(yè)主 投機業(yè)主使用權(quán) 居民 租客或外來工人某小區(qū)為了催收物業(yè)管理費，于是利用縮短智能化門禁周期的方式來對待那些欠費用戶，這類理由看來是充分的:因為公共門禁的電費全部包含在物業(yè)管理費當中;況且管理處也并沒有完全控制業(yè)主自由出入，僅僅是將每次延期門禁卡的時間由半年壓縮為一個月，但是執(zhí)行不到一個月，小區(qū)的單元門鎖被破壞了15%，物業(yè)公司從此認識到對業(yè)主的任何制裁行為都必須謹慎，因為，在制裁的背景之下，的確缺乏有效的手段可以阻止部分業(yè)主用“自殘”的方式維權(quán)，這類行為的破壞性后果，遠遠大于單純的物質(zhì)損失。就破壞門鎖的情況，物業(yè)公司張貼了相關(guān)的告示，同時在聯(lián)系維修的過程中，約請了某一單元業(yè)主在夜間召開座談會，當時，配合度較佳的業(yè)主們表達了各式各樣的意見，但集中起來提出:第一，破壞門鎖的一定是不交費的，而且，他們通常是要么沒有裝修住入，要么是出租給單位開公司——所以無所顧忌，應(yīng)當堅持對欠費的業(yè)主進行準入控制，不能縱容拖欠物業(yè)管理費的行為;第二，進行準入控制的同時加強巡視力度，發(fā)現(xiàn)破壞行為扭送公安機關(guān)處理。管理處主任表示，類似的建議及要求將同業(yè)主委員會協(xié)商，必要時召開業(yè)主大會決定。擁有投資和消費雙重目標的業(yè)主是本質(zhì)上與物業(yè)管理捆綁得最近的顧客，但是問題在于他們自身的“角色困惑”。就像一個股東員工不知道應(yīng)當給自己多發(fā)工資還是多發(fā)股息一樣，他們需要通過自己的理性判斷去權(quán)衡一些物業(yè)管理的重大行動對他們利益究竟有何影響，就物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)階段而言，他們常常是隨波逐流的，既不想決定干什么，也不想決定不干什么，由此就常常造成物業(yè)管理的絕對弱勢和物業(yè)管理市場中“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象廣泛發(fā)生，有一句老話:唯器與名不可以假人——但是當今中國的純粹“業(yè)主”常常是權(quán)力虛擲的。“居民”雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但是他們恰恰是與社區(qū)事務(wù)聯(lián)系最為緊密的一個階層，在很多小區(qū)中我們看到，業(yè)主身份的年輕人因為工作壓力無暇顧及物業(yè)管理，我們與之打交道的常常是他們的長輩和小孩，也基于此，他們的切身利益物業(yè)管理要予以廣泛的關(guān)注，但是，他們很難認識到房屋的投資價值，而且投資目標也與他的生活毫不相干，因為缺乏“經(jīng)濟人”角色的關(guān)系，物業(yè)管理“無用論”和“萬能論”就在這一階層中流傳得最為深遠，而也正因如此，物業(yè)管理的“服務(wù)”優(yōu)劣與否對他們而言頗為敏感，只要在感情上接受了物業(yè)管理人，他們就很容易成為物業(yè)管理的擁護者，所以對待這一群體，物業(yè)管理必須致力于追加文化方面的建設(shè)，而絕不是經(jīng)濟利益的引導，這才是解決矛盾的對癥之藥。“投機業(yè)主”在經(jīng)濟景氣的時期也可能配合物業(yè)管理，但是一旦出現(xiàn)深度套牢的情況將成為嚴重的問題業(yè)主，這意味著他們的配合度與房屋租金與房價的上漲程度正相關(guān)，在房屋貶值的情況下，這種管理費用將成為“不合理的”和不可接受的，所以物業(yè)管理的優(yōu)劣與否和投機業(yè)主的捆綁效應(yīng)也異常顯明，部分城市的部分房地產(chǎn)項目一方面房屋已上漲到缺乏價值空間的程度，另一方面物業(yè)管理又無法保證物業(yè)價值的“邊際安全”，傳統(tǒng)而言，投機與投資的最大區(qū)別在于投資對象是否具有安全的價值空間，就房產(chǎn)而言，投資與投機的最大區(qū)別則在于投資人能否負責任地對待物業(yè)管理，當房價與管理費標準之間的比例達到了一萬倍，那么很可能所有的業(yè)主都是投機業(yè)主，因為投機業(yè)主最主要的表現(xiàn)在于他將盡一切努力規(guī)避他本應(yīng)承擔的管理費用，所以，投機業(yè)主超過一定比例，將成為社區(qū)的災(zāi)難。“租客”和其他臨時人員既然缺乏社區(qū)當中的歸宿感，基于其素質(zhì)的參差不齊以及諸如合同文本不規(guī)范等原因，有時對承擔相關(guān)的管理成本也是采取模糊態(tài)度，所以他們的行為必須加以管理而且是善意的管理，既然沒有入住和裝修環(huán)境來進行一次“氛圍”或者溝通的課堂，就要考慮通過自身的形象展示以及把握好每次交流的機會，他們能否有效配合其實也是物業(yè)管理水平的真實體現(xiàn)。