物業(yè)管理活動的法律主體是業(yè)主 (前期是開發(fā)商)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理方面的合法權(quán)益。業(yè)主大會是物業(yè)管理活動中的權(quán)利機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它只有執(zhí)行業(yè)主大會決定的職責(zé)。據(jù)此，《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)明確了業(yè)主的概念，規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《條例》，建設(shè)部又頒發(fā)了《業(yè)主大會規(guī)程》?？梢?，國家從立法上對此審慎與重視的程度。但在實際運作中，業(yè)主委員會去p往往成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸和阻礙，筆者將在文中重點論述其原因和解決方法。
一、業(yè)主委員會的現(xiàn)狀是阻礙物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的瓶頸
綜觀我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，主體之一——業(yè)主委員會的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會的規(guī)范化程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于物業(yè)管理公司。作為物業(yè)管理活動中重要的法律主體，業(yè)主大會、業(yè)主委員會沒有及時建立健全，或缺位或不能充分發(fā)揮其職能，一些業(yè)主委員會濫用職權(quán)將小區(qū)弄得雞犬不寧，直接影響物業(yè)管理活動的法制化、規(guī)范化的進(jìn)程。
用現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，相對業(yè)主而言比較容易。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，上有行業(yè)主管部門、工商行政管理部門、行業(yè)協(xié)會制約，下有廣大業(yè)主的監(jiān)督，如若違規(guī)則寸步難行。而作為房屋所有權(quán)人的業(yè)主，其職業(yè)各不相同，文化程度、道德修養(yǎng)等個人素質(zhì)千差萬別，對物業(yè)管理法律法規(guī)及其相關(guān)知識，或知之甚少或全無所知?，F(xiàn)代居住小區(qū)的特點是房屋毗連，鄰里卻互不相通，頗有“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的意思。房屋毗連導(dǎo)致共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的增多，而不相往來使得業(yè)主只關(guān)注個人居室空間，而很少注重外部環(huán)境。
小區(qū)業(yè)主的違章裝修，房地產(chǎn)行政主管部門、行政執(zhí)法部門暫無有效措施，物業(yè)管理企業(yè)更是無可奈何。不遵守業(yè)主公約，私搭亂建侵占公用面積、惡性欠費這些嚴(yán)重侵害多數(shù)業(yè)主利益的行為，僅靠物業(yè)管理公司是解決不了的。以欠費為例，無論是新舊小區(qū)均不能達(dá)到100％的收費率。雖然《條例》明文規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以向法院起訴欠費業(yè)主，但收費難仍成為長期阻礙物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。欠費業(yè)主的理由自然是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，但究其實質(zhì)，欠費是侵占了大多數(shù)業(yè)主的利益，業(yè)主委員會從維護(hù)業(yè)主利益出發(fā)，首先應(yīng)當(dāng)追討。物業(yè)管理公司因此而起訴欠費業(yè)主，業(yè)主委員會也應(yīng)作為原告。再如業(yè)主違章裝修、私搭亂建、侵占公用道路場地，業(yè)主委員會可以從維權(quán)的角度進(jìn)行干涉，制止這種妨礙或侵害公共利益的行為。如果業(yè)主委員會真正起作用，在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡侵犯廣大業(yè)主利益的行為，無淪是來自干物業(yè)管理公司或來自于業(yè)主，都能得到糾正。物業(yè)管理的實質(zhì)，是通過物業(yè)管理公司提供的公共管理服務(wù)使物業(yè)保值、增值，借以最大限度地保障業(yè)主的利益。而當(dāng)前能發(fā)揮健全作用的業(yè)主大會、業(yè)主委員會為數(shù)甚少，如何建立健全業(yè)主大會、業(yè)主委員會是當(dāng)前物業(yè)管理的瓶頸。
二、并于業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度建設(shè)的建議
1、嚴(yán)格按照法定程序在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下召開業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的重要地位決定了必須充分地發(fā)揮其職能作用，才能使物業(yè)管理活動規(guī)范化。換言之，業(yè)主委員會缺位，或發(fā)揮職能作用不到位，談不到真正意義上的物業(yè)管理。那么，如何召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委員由什么人來擔(dān)任，是關(guān)系到業(yè)主委員會能否在物業(yè)管理中發(fā)揮職能作用的關(guān)鍵。
首先應(yīng)按照《條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》的規(guī)定，嚴(yán)格依照程序經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。《業(yè)主大會規(guī)程》進(jìn)一步規(guī)定了召開業(yè)主大會之前，先組成業(yè)主大會籌備組。在物業(yè)所在地區(qū)的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，組成業(yè)主大會籌備組，做好籌備工作：確定大會的召開時間、地點、擬定《業(yè) 主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；確定業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生辦法及名單等事項。政府指導(dǎo)是前提，就是說業(yè)主大會的召開，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會是應(yīng)由政府牽頭的，不是物業(yè)管理公司出面，不是小區(qū)個別業(yè)主振臂一呼的自發(fā)行為。基于小區(qū)居民的相對隔絕的狀態(tài)，由業(yè)主自發(fā)召開業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會可操作性極差。目前業(yè)主委員會的缺位、發(fā)揮職能作用不到位，大多數(shù)是由于政府指導(dǎo)不力。
2、如何體現(xiàn)當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)作用。
業(yè)主委員會的成員所具備的條件除《條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》所要求的熱心公益事業(yè)，公正廉潔，具有一定組織能力、社會公信力，具備必要的工作時間之外，更重要的是具備監(jiān)督物業(yè)管理需要的相關(guān)知識。實際上，具備上述條件的人并不多。業(yè)主委員會工作效率低，很難行使職權(quán)，不能有效地開展工作和人員素質(zhì)關(guān)系極大。因此，業(yè)主委員會不能脫離政府指導(dǎo)，必須由民主選舉而產(chǎn)生。若使物業(yè)管理規(guī)范化，建立健全業(yè)主大會、業(yè)主委員會是地方政府行業(yè)主管部門的重要任務(wù)。至少各市、縣(區(qū))應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)小組，指導(dǎo)小組應(yīng)作為政府行業(yè)主管部門的常設(shè)機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)組建業(yè)主委員會和業(yè)主委員會的日常工作。業(yè)委會這個群眾自治組織和其它群眾自治組織(居委會、村委會)的最大區(qū)別在于行業(yè)特色，指導(dǎo)小組必須以物業(yè)管理行政主管部門為主，吸納街道、社區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司。目前實行的業(yè)主委員會備案制度不可行，是—·種絕對民主化的傾向。指導(dǎo)小組應(yīng)該作為常設(shè)機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，使小區(qū)業(yè)主在《條例》所規(guī)定的原則下，自覺地以民主推選方式產(chǎn)生業(yè)主代表，建立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并對業(yè)主委員會日常工作進(jìn)行指導(dǎo)。
