近幾年，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)頻頻退出物業(yè)項目、從業(yè)主委員會維權(quán)的種種結(jié)果、從知名業(yè)主委員會主任北野的辭職等眾多案例，我們不難看出：業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）在物業(yè)管理活動中發(fā)揮著越來越重要的作用。依法規(guī)范業(yè)委會的成立、充分引導并有效監(jiān)督業(yè)委會履行職責，同時依法維護業(yè)主委員會的合法權(quán)益，對營造和諧穩(wěn)定的物業(yè)管理環(huán)境有著重要意義。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱區(qū)分所有權(quán)解釋）、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱物業(yè)服務(wù)解釋）也將業(yè)主委員會擺到了重要位置，在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上進一步明確了業(yè)委會的作用，并對業(yè)委會的違規(guī)決定細化了救濟措施。筆者結(jié)合最高院的兩部司法解釋，就業(yè)委會的選舉、業(yè)委會的運作、業(yè)委會的權(quán)利義務(wù)、業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系等4個方面淺談幾點想法。
業(yè)主委員會選舉要依法計算投票權(quán)
業(yè)委會成立難的情況普遍存在。《物權(quán)法》、“區(qū)分所有權(quán)解釋”從法律的角度解決了成立業(yè)委會最為根本也最易引發(fā)矛盾的問題，即物業(yè)管理區(qū)域總投票權(quán)及業(yè)主的投票權(quán)如何確定的問題，因為投票權(quán)的確定與業(yè)委會的成立有著最直接的關(guān)系。
以往各地計算投票權(quán)的方式均有差異。筆者所在的城市自2003年便開始采用建筑面積計算投票權(quán)。但在幾年的操作實踐中，遭遇很多矛盾。主要由于部分建設(shè)單位擁有的專有部分建筑面積比較大，在投票選舉業(yè)委會成員時，往往能“一票否決”。因此，在業(yè)委會未選舉前，業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等主體之間便會為投票權(quán)如何確認而產(chǎn)生眾多矛盾糾紛，其中不乏投訴和上訪的案例。《物權(quán)法》和“區(qū)分所有權(quán)解釋”在最大程度上緩和了上述矛盾，明確投票權(quán)必須由專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)共同計算，并明確了具體的計算方法。不僅有效兼顧了各種類型物業(yè)業(yè)主的合法權(quán)益，同時也對他們的權(quán)利進行了等同的限制。
業(yè)主、業(yè)主大會籌備組在籌備成立業(yè)委會時，要最廣泛地團結(jié)各種物業(yè)類型的業(yè)主，嚴格依法計算投票權(quán)，從根本上規(guī)范業(yè)委會的產(chǎn)生，減少因成立業(yè)委會而引發(fā)的各項矛盾糾紛，從而順利地完成業(yè)委會的選舉。
業(yè)主委員會要依法運作，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益
業(yè)委會成立后，其運作是否規(guī)范、是否依法保障業(yè)主的知情權(quán)、是否切實保障業(yè)主的合法權(quán)益，這關(guān)乎業(yè)委會能否長期得到業(yè)主的支持，也關(guān)乎業(yè)委會的自我保護。
（一）保障業(yè)主知情權(quán)。業(yè)委會成立后，要將業(yè)主大會、業(yè)委會的決定、會議記錄等資料存檔，并向業(yè)主公開相關(guān)物業(yè)管理情況，業(yè)主也可隨時查詢應當公開的情況和資料。“區(qū)分所有權(quán)解釋”對應當公開的資料和情況作了羅列。該規(guī)定有利于業(yè)主及時監(jiān)督業(yè)委會的工作，也能使業(yè)主更好地理解和支持業(yè)委會的工作。
（二）依約監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)。業(yè)委會要依法依約監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好管理服務(wù)工作，并定期收集業(yè)主的意見和建議，發(fā)現(xiàn)問題，及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反饋，通過溝通、協(xié)商解決存在的誤解或者矛盾糾紛。
（三）依法決定，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益。“區(qū)分所有權(quán)解釋”在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上，進一步明確了對業(yè)委會作出的違反法律法規(guī)，侵害業(yè)主的合法權(quán)益的決定的救濟措施。
業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)
《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》均對業(yè)委會享有的權(quán)利和履行的義務(wù)作了明確，有效地規(guī)范了業(yè)委會的運作。在此基礎(chǔ)上，兩部司法解釋進一步明確了業(yè)委會的訴訟主體資格，在賦予業(yè)委會更多權(quán)利的同時，也對業(yè)委會所要承擔的義務(wù)作了進一步的明確。
業(yè)委會應當充分行使其權(quán)利。比如行使與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同權(quán)；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督權(quán)；要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改權(quán)；依法召開業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)等等。
業(yè)委會同時也必須履行相應的義務(wù)，諸如：根據(jù)業(yè)主大會的決定來履行職責；配合并監(jiān)督維修基金的收繳和使用；協(xié)助處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違規(guī)行為等等。切實履行義務(wù)有利于避免業(yè)委會不作為或者濫用職權(quán)。
業(yè)主委員會如何正確處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系
2003年至2007年間，筆者所在的城市，由于業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系惡化，而導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目的數(shù)量每年都在攀升。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)委會便通過“新聘”物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的方式來彌補管理“真空”。由于項目物業(yè)管理資料和設(shè)施設(shè)備交接不完善、新的管理單位需要一定的時間熟悉物業(yè)項目或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不推出項目等情況，往往導致物業(yè)項目的管理服務(wù)環(huán)境在相當一段時期內(nèi)不穩(wěn)定，進而影響了業(yè)主的生活。業(yè)委會如何正確處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，是一門重要課題。
依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
“物業(yè)服務(wù)解釋”規(guī)定，業(yè)委會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即業(yè)委會須通過組織召開業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主大會的決定來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一般說來有兩種情況：一種情況是物業(yè)項目暫時未實施物業(yè)管理，如果大部分業(yè)主要求實施物業(yè)管理，業(yè)委會應組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二種情況是物業(yè)項目有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管，但服務(wù)期限未滿或者已滿，業(yè)主大會要求選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)委會應當妥善處理好與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，并對擬選聘的新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面考察，多方比較。
無論哪種情況，業(yè)委會均不能擅自選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。擅自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不但得不到法律的保障，還須承擔對原、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責任，更重要的是，業(yè)委會將失去“民心”。
做好業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的“橋梁”
業(yè)委會應在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間起到傳遞信息，溝通協(xié)調(diào)的作用。當業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作有不符合合同約定的行為時，業(yè)委會應從全體業(yè)主的利益出發(fā)，進行查證，如情況屬實，則要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正；當業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作有質(zhì)疑和不解時，業(yè)委會應出面向業(yè)主進行解釋和宣傳；當發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違規(guī)行為時，業(yè)委會要深入了解業(yè)主的實際情況，分析違規(guī)現(xiàn)象的原因及結(jié)果，有針對性地做好協(xié)調(diào)處理工作。同時，業(yè)委會也應協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交物業(yè)服務(wù)費等欠費，并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好管理服務(wù)工作。
