住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡稱“導(dǎo)則”），于2010年1月1日施行。從《導(dǎo)則》內(nèi)容看，其針對(duì)當(dāng)前業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立與運(yùn)作中存在的問題從部門立法的角度提出了切實(shí)可行的解決方案，一定程度上可以解決業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在成立與運(yùn)作中的“僵局”，更好地詮釋《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的定位，規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，將物業(yè)服務(wù)的主角更大程度上向業(yè)主傾斜。
業(yè)主大會(huì)成立有時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不再跑“馬拉松”
一個(gè)小區(qū)長期不啟動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的程序，或啟動(dòng)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立程序卻又半途而廢的情況可以說是不勝枚舉。滬上第一江景豪宅———上海世茂濱江花園2005年就達(dá)到了上海市規(guī)定的業(yè)主大會(huì)成立的條件，2006年11月，小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組正式成立，籌備組由包括開發(fā)商代表參與的14名業(yè)主構(gòu)成。但至今此小區(qū)的業(yè)主大會(huì)卻仍未成立。
針對(duì)業(yè)主大會(huì)成立難、小區(qū)無法選出業(yè)主委員會(huì)這一情況，《導(dǎo)則》專門作了三條針對(duì)性的規(guī)定：一是《導(dǎo)則》第九條規(guī)定房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60天內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；二是《導(dǎo)則》第十五條規(guī)定籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議；三是《導(dǎo)則》第五十八條規(guī)定：小區(qū)未能選舉出業(yè)主委員會(huì)的，可由居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)與監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)成員資格有新規(guī)，業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)有保障
不管是2003年的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，還是《導(dǎo)則》對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員條件都有一定限制，比如說都規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)人員“應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)”。相對(duì)于《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，《導(dǎo)則》的進(jìn)步主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是業(yè)主委員會(huì)成員退出機(jī)制的完善。《導(dǎo)則》四十三條規(guī)定了四種業(yè)主委員會(huì)委員主體資格自動(dòng)終止的情況：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。結(jié)合《導(dǎo)則》的其它有關(guān)業(yè)主委員會(huì)成員補(bǔ)選的條款，如業(yè)主委員會(huì)成員不足的，應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)補(bǔ)選。這些規(guī)定保證了業(yè)主委員會(huì)人員的完整性，進(jìn)而保證其正常工作。二是除了明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成員資格法定終止外，《導(dǎo)則》第四十四條對(duì)約定終止也作出明確規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)委員有不履行委員職責(zé)的、利用委員資格謀取私利等情況的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格。建立業(yè)主委員會(huì)成員資格的終止制度以保證其良好運(yùn)轉(zhuǎn)勢(shì)在必行。三是通過限制業(yè)主自治權(quán)來限制業(yè)主成為業(yè)主委員會(huì)成員。《導(dǎo)則》第二十條規(guī)定：業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。參加業(yè)主委員會(huì)成員的選舉，成為業(yè)主委員會(huì)成員是業(yè)主共同管理權(quán)行使的重要體現(xiàn)，對(duì)于有上述情況的業(yè)主，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是可以限制業(yè)主成為業(yè)主委員會(huì)成員的。
業(yè)主委員會(huì)工作流程有要求，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不再“癱瘓”
從《導(dǎo)則》整個(gè)內(nèi)容看，其最大的“亮點(diǎn)”是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作流程出了一些新的規(guī)定，來解決當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)不能正常工作和業(yè)主委員會(huì)個(gè)別成員控制業(yè)主委員會(huì)的問題。
一是《導(dǎo)則》第五十一條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者臨時(shí)會(huì)議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。這一“強(qiáng)制開會(huì)”制度可能會(huì)在法理上有一定的爭議，但的確可以解決小區(qū)一些亟待解決的問題，比如說業(yè)主委員會(huì)不按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)決定小區(qū)急需維修事項(xiàng)，通過居委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)決定維修資金的使用可以有效解決這一問題。
二是《導(dǎo)則》第四十條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案應(yīng)包括：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，業(yè)主的意見和建議等等。這些對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作建檔制度的強(qiáng)制性要求，可以從很大程序上規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作。
三是《導(dǎo)則》要求業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)使用公開。業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)一般包括通信費(fèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)務(wù)費(fèi)、交通費(fèi)、辦公用品費(fèi)用、餐費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)成員津貼等。實(shí)際上，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)使用不規(guī)范情況時(shí)有發(fā)生，上海浦東新區(qū)某樓盤，業(yè)主委員會(huì)成員長期在國外，每次開會(huì)都要報(bào)銷往返一、二萬的機(jī)票，加之其它費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)一年的經(jīng)費(fèi)十余萬元。業(yè)主委員會(huì)的這些所謂的會(huì)議支出是否合理，應(yīng)交給全體業(yè)主來評(píng)判。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)問題，《導(dǎo)則》第四十二條要求：工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
四是《導(dǎo)則》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議公開、透明作出明確規(guī)定。綜合《導(dǎo)則》三十七、三十八、三十九條規(guī)定，其對(duì)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度的要求體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，法定三分之一業(yè)主委員會(huì)成員提議，7日內(nèi)必須召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；其次，作出決定應(yīng)全體委員半數(shù)以上同意，且業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議；第三，業(yè)主委員會(huì)開會(huì)7日前，公開開會(huì)的內(nèi)容并聽取業(yè)主意見；最后，業(yè)主委員會(huì)作出決定起3日內(nèi)在小區(qū)公布。從業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作實(shí)踐看，由于對(duì)其開會(huì)沒有程序上的要求，其一般程序就是幾個(gè)業(yè)主委員會(huì)成員的“碰頭會(huì)”，絕大多數(shù)情況下是開會(huì)的結(jié)果公開，開會(huì)的過程、開會(huì)的內(nèi)容一般不公開，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作不滿的情況經(jīng)常發(fā)生。如果，業(yè)主委員會(huì)按照《導(dǎo)則》的上述規(guī)定召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，給業(yè)主積極參與的機(jī)會(huì)，實(shí)際上是向業(yè)主委員會(huì)工作的透明、公開又邁進(jìn)了一大步。
規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作，政府主管部門不能消極“執(zhí)法”
按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督，但如何進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督并沒有給出明確的規(guī)定，從實(shí)踐上看，行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督主要體現(xiàn)在“事后監(jiān)督”和“被動(dòng)監(jiān)督”，即業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)出了問題政府再出面，行政主管部門的工作是消極被動(dòng)的，而按照《導(dǎo)則》規(guī)定政府主管部門對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作應(yīng)積極參與。
