摘要 : 業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使物業(yè)管理的選擇權(quán)、決策權(quán)，是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。然而，當(dāng)前業(yè)委會的工作面臨一些瓶頸，需要業(yè)委會做出正確定位，及時破解當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)難題。對內(nèi)，做好小區(qū)內(nèi)部工作;對外，加強(qiáng)與居委會和政府主管部門的協(xié)調(diào)與合作，從而更好地開展各項工作。
近年來，有關(guān)業(yè)主委員會運(yùn)作的矛盾和問題不絕于耳。不僅有大量的業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生矛盾和糾紛的案例，甚至業(yè)主與業(yè)委會之間的矛盾和糾紛也逐步增多。著名藝人朱明瑛物業(yè)費(fèi)糾紛案一審敗訴后，朱明瑛又宣布要和所居住的清境明湖花園小區(qū)業(yè)委會對簿公堂，其理由是業(yè)委會未召開業(yè)主大會、未經(jīng)小區(qū)大多數(shù)業(yè)主同意，就與物業(yè)管理公司簽訂了《臨時托管協(xié)議》，這一委托行為無效。
對于今天身陷“困局”的業(yè)委會工作，一般的觀點(diǎn)往往是將其歸咎為物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)缺位、制度設(shè)計不完善、業(yè)主素質(zhì)低、政府監(jiān)管不到位等因素。誠然，上述因素是現(xiàn)實(shí)的、客觀的。但僅僅以此來“過錯推定”則未免過于簡單，難以使人折服。古希臘先哲柏拉圖說過 : “法律不可能發(fā)布一種既約束所有人，同時又對每個人都真正有利的命令”。因此，筆者認(rèn)為，業(yè)委會如何正確定位，及時破解當(dāng)前的難題，正確地開展工作，才是其中的關(guān)鍵。
一、準(zhǔn)確解讀法規(guī)和制度賦予業(yè)委會的五大職能是業(yè)委會正確開展工作的前提
依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其配套法規(guī)的規(guī)定，業(yè)委會有以下五個方面的重要職能：
1. 業(yè)委會執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議。
2. 監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作。如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司的工作不到位，可以與其商討解決方法，也可以通過召開業(yè)主大會，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等，并且代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
3. 督促業(yè)主遵守業(yè)主公約，遵守小區(qū)的規(guī)章制度。
4. 監(jiān)督房屋維修資金的使用情況。一旦發(fā)現(xiàn)問題 , 可以通過召開業(yè)主大會 , 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案 , 并監(jiān)督實(shí)施過程。
5. 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議。通過召開業(yè)主大會，制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
今天，業(yè)委會在運(yùn)作中步履蹣跚、矛盾重重，追根究底還是對制度認(rèn)識和理解不足，以及貫徹執(zhí)行過程中的操作不當(dāng)所致。因此，剖析業(yè)主委員會制度的本質(zhì)，深刻理解立法原義，從認(rèn)識上、思想上正本清源，進(jìn)而以正確的認(rèn)識指導(dǎo)業(yè)委會工作實(shí)踐，這也是破解業(yè)委會當(dāng)前工作難題的第一把鑰匙。
二、找準(zhǔn)業(yè)委會當(dāng)前面臨的現(xiàn)實(shí)難題是業(yè)委會正確的開展工作的關(guān)鍵
當(dāng)前，對全國各地小區(qū)業(yè)委會而言，面臨的難題也許林林總總，各不相同，但就普遍性而言，可以歸結(jié)為以下四個方面 :
首先，業(yè)委會委員的兼職身份造成業(yè)委會組織松散，難于實(shí)施管理。根據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)規(guī)定，業(yè)委會委員為兼職。這種狀況造成業(yè)委會的管理相對松散，業(yè)委會成員無暇集中精力專注于業(yè)委會工作。現(xiàn)實(shí)中，業(yè)委會開展工作最大的難題是人員配備。還有，對兼職的業(yè)委會委員來說，工作完全靠熱情和責(zé)任心，假如委員對工作不熱情的話，業(yè)委會的工作就容易處于一種癱瘓狀態(tài)。
其次，業(yè)委會因缺乏資金，導(dǎo)致工作難以開展。業(yè)委會的經(jīng)費(fèi)具體數(shù)額則由業(yè)委會做預(yù)算，由業(yè)主大會表決來決定。由于程序復(fù)雜，造成經(jīng)費(fèi)很難得到保障。而經(jīng)費(fèi)緊缺又造成在業(yè)委會在履行工作職責(zé)時難以盡職，如 : 業(yè)委會只能對管理處提供的明細(xì)表進(jìn)行簡單審查，假如要進(jìn)行詳細(xì)的審計的話，須由專業(yè)的審計公司進(jìn)行，這需要大筆經(jīng)費(fèi)，而業(yè)委會的經(jīng)費(fèi)有限，常常支付不了這些費(fèi)用。
