住宅問題，是現今世界各國的重大社會經濟問題。而由于各國政治、經濟和國情的不同，形成了種種不同的住宅模式。改革開放以來，我國的住房制度發生了重大變化：即由此前的公有化、標準型住宅制度轉變為現今有償的多元主體的住宅商品化制度。因此，“業主”這一新興名詞在我國為人們所接受，尤其在商品房發展很快、小區住房環境逐漸形成的城市。接之而來的社區管理問題，就催生了業主大會和業主委員會的誕生。可以說私有住房的出現，是業主大會和業主委員會產生的經濟基礎。而人們日臻增強的法律意識和維權意識，是業主委員會產生的思想基礎。
業主委員會的成立是為了加強小區的管理，維護業主的權利，它作為業主自治機構的重要組成部分，在物業管理中起著舉足輕重的作用。但是現今的立法方面存在一些制度上的不完善，沒有對業主委員會的法律地位明確定性，致使在物業管理糾紛訴訟中，常發生業主權益得不到保護的情況，直接影響到廣大業主的切身利益。本文主要探討論業主委員會的主體資格問題，筆者從目前業主委員會的現狀出發，根據現今理論界的觀點，闡述自己的看法和理解。
一、我國關于業主委員會的立法現狀
(一)《物權法》關于業主委員會的規定
業主委員會是指業主大會的常設機構和執行機構，是基于業主的選舉和業主大會授權，執行業主大會決議的機構。所以，業主委員會是物業區域內全體業主的自治管理組織，是業主大會的執行機構，具體實施業主大會作出的規定。《物權法》賦予了業主更多的自治權利，業主權利的回歸使得小區對業主委員會這一業主權利的“代言人”提出了迫切的需要。因此，業主委員會的成立對于小區的綜合治理與整體發展建設具有重大意義。《物權法》從法律層面對業主委員會做出了規定。其第六章“業主的建筑物區分所有權”第78條規定：“業主大會或業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。第83條規定：“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規定養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規、管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院起訴。”《物權法》這些規定，雖明確了業主委員會在特殊條件下有作為訴訟原被告的資格，當業主委員會侵害業主權利的時候，給業主的維權提供了合法的訴訟方式。但該法對業主委員會的其他方面的法律定位采取了回避態度，對業主委員會的法律性質界定不清，在實踐中對于司法判案指導意義較弱。
(二)《物業管理條例》關于業主委員會的規定
2007年修訂后的《物業管理條例》取消了2003年《物業管理條例》中關于“業主委員會是業主大會的執行機構”的表述，取而代之的是“業主委員會執行業主大會的決定事項”。這一說法回避了關于“執行機構”的界定，為業主委員會的訴訟主體資格留下了一定的法律空間。這即說明該條例仍然沒能明確業主委員會的法律性質與訴訟主體的確定資格。
(三)其他規范性文件關于業主委員會的規定
最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級人民法院《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體請求一案的復函》中明確解釋：根據《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規定，金湖新村業主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義提起訴訟。由此可見，最高人民法院通過司法解釋形式規定業主委員會屬于民事訴訟法中規定的“其他組織”，即可以自己的名義提起訴訟。
二、業主委員會在物業服務管理中的地位
筆者在此部分分析業主委員會及其相關機構的關系，以求突出業主委員會在物業服務管理中的地位，強調我們為何要界定業主委員會的法律地位，而不是物業管理關系中的其他機構。
(一)業主委員會和業主大會的關系
業主大會是指一定物業管理區域內的全體業主組成的共同體，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。我國《物業管理條例》第8條規定：“物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。”
《物業管理條例》也規定了業主委員會是業主大會的執行機構。這表明，業主委員會具體執行業主大會的許多事項。比如業主大會決定物業管理企業的選擇，而物業服務合同由業主委員會簽訂。業主大會監督業主委員會的具體工作開展。業主委員會中委員的人選，也是由業主大會選舉和更換。
(二)業主委員會和物業管理企業的關系
物業管理企業根據合同接受業主或者業主管理委員會的委托，依照法律或合同約定，對物業進行專業化管理，是物業管理法律關系的重要主體。業主委員會和物業管理企業的關系，主要體現在物業服務合同上。物業服務合同，指業主委員會成立后，由其代表全體業主與業主大會所選聘的物業企業所簽訂的合同。物業服務合同作為業主委員會與物業管理企業雙方意思表示一致的協議，是市場經濟中物業管理開展的協議基礎。物業管理企業由業主大會選定，而物業服務合同由業主委員會和物業企業具體簽訂。業主由于人數眾多和時間精力上等方面的限制，物業管理需要專門物業公司有效管理。因此，業主委員會代表業主與物業企業簽訂物業服務合同，委托物業企業管理小區相關物業事務。作為委托合同的相對人，業主大會是委托人，物業管理企業是受托人。雙方根據受物業服務合同規定，行使權利，履行義務。
雖然《物業管理條例》第十五條規定了業主委員會執行業主大會的相關決定，即業主委員會為業主大會的執行機構，但是筆者認為，業主委員會并非一般的組織，不能簡單地視其為業主大會的執行機構。盡管業主委員會不是最高的權利機構，但由于是常設的日常管理機構，其性質和地位決定了其在物業管理中的關鍵地位和核心作用。但現行法律并未明確其法律地位，使其與業主、物業管理企業處于一個不平等的地位，一旦發生物業服務合同糾紛，業主委員會作為簽訂主體是否有權作為獨立訴訟主體參與民事訴訟，變成了如今司法實踐的爭議之處。筆者認為，將其定性為“其他組織”，就可以很好地解決這個問題。首先，基于業主大會與業主委員會的代理關系，業主委員會的權限是由于業主大會授予的，業主委員會可以在其被授權的范圍內獨立地做出行為。其次，由其行為而產生的義務與責任可直接由業主大會承擔，這樣便可解決理論中探討的由于業主委員會無其真正所能支配的財產而無法承擔責任的問題。再來，界定業主委員會為“其他組織”，就能符合我國《合同法》和《民事訴訟法》關于其他組織的權利能力與當事人資格，即業主委員會可以作為原告參與民事訴訟。實際上，就是從另一個方面給予業主委員會獨立的原告、被告地位，其后果能由業主大會承擔的法律保障。因此，法律若擬定業主委員會為“其他組織”，既能解決其為業主利益的訴訟主體問題，又能保障市場交易的安全穩定。
綜上，我們絕不能無視業主委員會在現實物業管理活動中的地位，生地把業主委員會作為業主大會的執行機構而忽視其法律地位，業主委員會在涉及物業管理事項上，頻頻以當事人的身份參加到有關訴訟之中，其地位十分突出。而如前所述，把其定性為“其他組織”，能更好地行使它的職權及在訴訟中有依據地參與。
三、業主委員會法律地位的認識與分析
(一)理論界對業主委員會的定性
在我國理論界，對于業主委員會的法律地位認定這個問題，大致存在以下幾種認識：
1、認為業主委員會是法人組織。持這種觀點的人認為，業主委員會依法成立、有必要的經費和財產、有自己的名稱、組織機構和場所，屬于獨立法人，即擁有獨立意志，并能完全承擔行為結果。
2、認為業主委員會是“其他組織”。業主團體不屬于法人，不具有民事主體的資格。它可以自己的名義起訴或者應訴，但其行為后果由全體業主承擔。筆者贊同這種觀點。
3、業主委員會不具有獨立的主體資格。有的學者認為：業主委員會為管理業務的具體執行機關，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。本觀點認為，它只是業主根據《物權法》及《物業管理條例》等法律法規進行自治的機構,沒有權利能力,負責對內事務管理及對外實施相關具體行為，并無獨立財產，也沒有獨立的意志其行為的法律后果應當由各個業主承擔。
(二)對于業主委員會法律地位的分析
筆者認為，要搞清楚業主委員會的法律地位，首先要明確業委會是否可以成為民事主體，然后才有業主委員會成為法律確定的民事主體后是否有資格參與訴訟的一系列問題。這樣才能更好的解決相關實踐問題。
1、業主委員會不是民事主體
民事主體是民事法律關系主體的簡稱，指依法參與民事關系，享有民事權利和承擔民事義務的人。判斷一個社會組織體是否能作為法律主體,主要看其是否有獨立意志或者能否作為意志的載體。業主委員會有獨立名義、意志。具體有以下依據:業主委員會是經過房地產管理部門注冊登記的實體組織,有自己的章程。我國業主委員會擁有一定財產。這些財產的來源有三個方面:一是占住宅區總投資一定比例的劃撥款;二是物業管理用房和占總建筑面積一定比例的商業用房;三是業主交納的管理費。但并不因此而成為該財產的所有人，在建筑物區分所有權的制度下，業主委員會享有處分權的財產，其所有權的真正主體只能是全體業主。業主委員會能以自己的名義實施法律行為，但不能成為其行為后果的最終承擔主體，其行為仍須由與其有法定責任關系的單位或個人承擔全部或者補充連帶責任。所以它不具有民事主體的資格。
2、對于理論界觀點的分析
(1)對于認為業主委員會是法人組織的觀點，筆者是不認同的。《民法通則》第三十六條規定：“法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織”。同法第三十七條規定，法人應具備的基本條件為：①依法成立;②有必要的財產和經費;③有自己的名稱、組織機構和場所;④能獨立承擔民事責任。非法人組織是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織，亦稱非法人團體。那么根據法律規定和法學原理，筆者對業主委員會所謂的民事主體地位進行分析：業主委員會不是以行政登記為成立要件的。所以“依法成立”的要件不能得到滿足。這一條就足以否定其法人資格的說法。
(2)對于業主委員會是“其他組織”的。筆者持贊成的態度。在這一觀點上，理論界的爭議主要在于，業主委員會有沒有獨立的財產能夠承擔相應的責任。有自己享有處分權的財產或者經費是業主委員會對外開展活動以實現自己意志的前提。《物業管理條例》第五十四條規定了專項維修資金，即專項用于物業保修期滿后物業共用部分、共有設施的保養、一維修及更換的資金;第五十五條規定了共有部分及共有設施的經營收益。這些就是業主委員會享有處分權的財產。而且由于主人數眾多，由全體業主共同行使以上財產的所有權不大可能也毫無必要。所以筆者認為業主委員會是有其一定的財產的，相應地，也支持此種觀點。
(三)確立業主委員會法律地位的意義
對于確立業主委員會“其他組織”的法律地位是有很大的意義的。首先，能解決在物業管理中，業主委員會代表全體業主對外簽訂物業服務合同中，該合同成立的問題。對于合同的主體符合民事法律關系，才能充分使其合同得以有效履行。其次，業主委員會的一項重要職權，即管理人代表管理團體或區分所有權人在訴訟上或訴訟外主張請求權。如果能明確其為“其他組織”，就能很好的和最高法院的批復相接軌，使其訴訟權利能力得以明確確定，更好地維護業主的權益。
四、結語
業主委員會畢竟是一種新的主體，作為物業管理活動中維護全體業主利益的組織體，業主委員會具有操作性及現實意義。隨著我國城市化的推進，與物業管理、服務相關的法律關系越來越多樣化、復雜化，管理團體的法律地位急需相關法律進一步規范和明確。使業主委員會成為“其他組織”，能夠更好的讓其參與民事活動，維護業主的更多權益，保障社區自治的有效管理與社區穩定。
(原文標題：業主委員會法律地位的探討)
