朱樹英律師還是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事及法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)執(zhí)行主任，中華全國律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)主任，他曾在大型建筑施工企業(yè)工作過28年，從事律師工作20多年來承辦過近千件有關(guān)建筑、房地產(chǎn)領(lǐng)域的非訴訟和訴訟案件。
朱樹英表示，他看到近日有些媒體在報(bào)道中提到，律師建議業(yè)主繼續(xù)還貸，“這值得商榷”。朱樹英認(rèn)為，還貸的前提是，標(biāo)的物存在并可作為抵押物，銀行按揭貸款給在建房屋的買主，以相應(yīng)房屋作為抵押物，并且由開發(fā)商承擔(dān)回購義務(wù)。現(xiàn)在發(fā)放貸款的標(biāo)的物已經(jīng)不存在了，由此產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是開發(fā)商和銀行之間的關(guān)系。此次事件的后果必將導(dǎo)致買房人重置房屋，要求買房人對(duì)已不復(fù)存在的倒塌房屋還貸顯然不應(yīng)該。所以買房人對(duì)應(yīng)由開發(fā)商提供房屋擔(dān)保的貸款享有抗辯權(quán)，可以依法停止還貸。
朱樹英指出，現(xiàn)在，買房人為了保護(hù)自己的合法權(quán)益，應(yīng)該及時(shí)給銀行發(fā)函，稱標(biāo)的物因?yàn)楸娝苤脑蛞呀?jīng)不存在，還貸款后根本就拿不到房子。從法律角度說，貸款合同是一個(gè)從屬合同，買房合同是一個(gè)主合同。主合同的標(biāo)的物不存在，從屬合同根本就不能再成立了。
朱樹英認(rèn)為，根據(jù)買房人與開發(fā)商簽訂的買房合同，開發(fā)商應(yīng)不能依約提供房屋，這是根本性的違約，本案并非買房人的原因?qū)е潞贤荒苈男校怯砷_發(fā)商的根本性違約導(dǎo)致的。
業(yè)主應(yīng)得到多種賠償
朱樹英認(rèn)為，蓮花河畔景苑樓盤倒塌住宅樓的業(yè)主除了要求退還已支付的房款及利息外，還可以要求損害賠償，范圍包括原房價(jià)與重置房價(jià)的差價(jià)，買房人重新購買在周邊相同標(biāo)準(zhǔn)的房子，其中的價(jià)差應(yīng)該由開發(fā)商來承擔(dān)。另外，從房屋應(yīng)當(dāng)交付的時(shí)間到重新買房的時(shí)間中發(fā)生的租房損失也應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來承擔(dān)。總的來說，開發(fā)商要承擔(dān)損失范圍包括，凡是與倒樓引起的、有因果關(guān)系的損失都應(yīng)該承擔(dān)。
朱樹英解釋，以上說法的依據(jù)是合同法中相關(guān)條款。他表示，因?yàn)檫@個(gè)事件對(duì)開發(fā)商來說是一個(gè)根本性的違約事件，“雙方簽訂了買房合同，現(xiàn)在房子不在了，所以對(duì)買房人來說，是開發(fā)商根本性違約，而且開發(fā)商應(yīng)該是第一責(zé)任人，買房人的索賠，開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。
復(fù)旦大學(xué)保險(xiǎn)系系主任徐文虎教授也表示，倒塌住宅樓的購買者有權(quán)利退房，“開發(fā)商是事件的第一責(zé)任人”。
同樓盤未倒塌樓房業(yè)主退房有難度
朱樹英認(rèn)為，倒塌住宅樓周邊樓房的買房人現(xiàn)在提出要求退房，其憂慮房屋質(zhì)量不安全的擔(dān)憂權(quán)應(yīng)得到理解和保護(hù)，但退房的法律依據(jù)不充分，理由也是不成立的，因?yàn)樗麄兊姆孔蝇F(xiàn)在還沒有證據(jù)表明出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題。不過，他表示，這對(duì)目前的司法實(shí)踐提出一個(gè)新問題，如果周邊房屋都是同一個(gè)開發(fā)商蓋的，也是同一個(gè)施工單位施工的，那么買房人憑什么來相信只有這幢倒塌的房屋有質(zhì)量問題，其他都是沒有質(zhì)量問題的呢？
華東師范大學(xué)商學(xué)院房產(chǎn)系華偉教授則表示，同一樓盤的其他業(yè)主要求退房，是業(yè)主與開發(fā)商之間的問題，如果責(zé)任在工程商，那么向開發(fā)商索賠就很難了。而如果證實(shí)開發(fā)商是有問題的，那么整個(gè)小區(qū)的業(yè)主都有權(quán)利向開發(fā)商索賠，包括小區(qū)附近的其他居民，也有權(quán)利向開發(fā)商索賠。
開發(fā)商已經(jīng)給買房人造成了很大的心理傷害，這一部分人的合法權(quán)益應(yīng)該如何來維護(hù)呢？朱樹英表示，他們可以要求政府責(zé)成有鑒定資質(zhì)的單位來鑒定其余的房屋質(zhì)量是沒有問題的。
朱樹英說，如果沒有倒塌的房屋和倒塌的房屋的建造施工過程是相同的，那么買房人當(dāng)然有理由提出來，上海房屋設(shè)計(jì)應(yīng)該為7級(jí)抗震，現(xiàn)在還沒有發(fā)生地震，這個(gè)房子就倒塌了，如何讓人相信它能抗震？同一小區(qū)，同一開發(fā)商，同一承包商，同一設(shè)計(jì)單位，買房人有理由提出質(zhì)量上的質(zhì)疑。
朱樹英認(rèn)為，我國《建筑法》第62條規(guī)定了保護(hù)使用人的合法權(quán)益的原則，其中包括使用人的擔(dān)憂權(quán)，已經(jīng)有證據(jù)使買房人擔(dān)憂房屋的質(zhì)量，買房人的這種擔(dān)憂是受到法律保護(hù)的。要排除這種擔(dān)憂，政府主管部門有責(zé)任委托有經(jīng)驗(yàn)、有資質(zhì)的鑒定單位進(jìn)行專項(xiàng)鑒定，并出具鑒定結(jié)論，以此來消除買房人的擔(dān)憂。如果這些樓確實(shí)有相同的主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，該加固的理應(yīng)加固，該拆除的理應(yīng)拆除，因?yàn)槿说纳鼨?quán)是最重要的。
對(duì)相關(guān)單位應(yīng)全部實(shí)行財(cái)產(chǎn)控制
朱樹英表示，這個(gè)事件涉及到很多法律問題，包括買房人合法權(quán)益保護(hù)的問題，政府官員參與投資問題，工程保險(xiǎn)問題，工程驗(yàn)收問題，施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、審圖單位等相關(guān)單位的責(zé)任問題，案情非常復(fù)雜。
朱樹英認(rèn)為，針對(duì)買房人而言，開發(fā)商是第一責(zé)任人，開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任以后可以向有責(zé)任的單位追償。房屋畢竟不是開發(fā)商自己造的，有責(zé)任的肯定不僅僅是開發(fā)商，因此僅僅控制開發(fā)商的資金是不夠的，至少還應(yīng)把承包人的相應(yīng)資金加以控制。
華偉則認(rèn)為，目前首先要完成事故發(fā)生原因的專業(yè)分析，搞清楚到底是工程商一家的問題，還是工程商和開發(fā)商共同的問題。他表示，即使是施工不當(dāng)造成問題，也不能排除開發(fā)商的責(zé)任，比如有關(guān)部門應(yīng)該審查其資質(zhì)問題、股東身份問題，這些都不是工程商的問題，如果沒有這一事故出現(xiàn)，那么這些問題都會(huì)被掩蓋。
如果開發(fā)商只是在資質(zhì)和身份上有問題，對(duì)于房屋倒塌沒有責(zé)任，那么就應(yīng)該追究股東個(gè)人和企業(yè)的責(zé)任；如果建筑商、開發(fā)商、監(jiān)理商等都查出事故責(zé)任，那么要根據(jù)責(zé)任大小、賠償能力進(jìn)行賠償。
朱樹英表示，按照最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程施工合同糾紛案件的司法解釋，如果建造的房子經(jīng)過整改仍然不合格的，那么承包人的工程款都無權(quán)收取。在這個(gè)案子當(dāng)中，承包人已經(jīng)收取的工程款必須要退出。他認(rèn)為，對(duì)賣房人來說，現(xiàn)在樓都倒了，就不單單是整改的問題了，賠償消費(fèi)者僅有開發(fā)商的錢是不夠的，還要有承包商，如果設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等單位也負(fù)有責(zé)任，同樣都要控制其已收取的款項(xiàng)，這也是保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的必要措施。
倒塌住宅樓是否保險(xiǎn)很關(guān)鍵
朱樹英說，“據(jù)說這幢樓是沒有買保險(xiǎn)的，如果是這樣，那么買房人合法權(quán)益的保護(hù)又少了一道屏障”。他表示，因?yàn)楝F(xiàn)在倒塌的是在建工程，這樣的事故是屬于工程一切險(xiǎn)賠付范圍的，即使不全額賠付，也可以給消費(fèi)者帶來很大程度上的保障，“如果這幢房子沒有買保險(xiǎn)，那么真是太不應(yīng)該了，教訓(xùn)也太深刻了”。
一家民營開發(fā)商的副總告訴中國青年報(bào)記者，他們開發(fā)樓盤時(shí)沒有買過保險(xiǎn)，主要措施是銀行擔(dān)保，但是如果真碰到蓮花河畔景苑這樣的情況，“就死定了”。
