北京市建委日前印發了《關于住宅專項維修資金交存標準的通知》，對住宅專項維修資金的存繳標準進行了調整。按照新的存繳標準，今后多數商品房業主首期交納的住宅維修資金會略有減少。這一舉措讓不少即將購房的人得到不少實惠，然而對許多老業主來說，住宅專項維修資金的使用仍然是他們的一塊“心病”。
換部電梯用時一年老業主遇上新問題
家住方莊某小區的張女士最近致電本報，反映了她所遇到的問題。張女士說，她所居住的小區始建于上世紀九十年代，經過長時間使用，許多公共設施都已經老化，尤其突出的是電梯的問題。“我們樓有三個電梯，用到現在已經破舊不堪了，里面的許多部件也已經無法使用，還經常出現卡人、停車的狀況。”在眾多業主的強烈要求下，物業公司于去年年底開始更換電梯，但每個樓只更換一部電梯，而且速度奇慢。“樓下物業的人說，換到我們這棟樓的電梯至少得等到明年了。”張女士對此非常氣憤，在她多次打電話詢問物業公司后，對方給出的答復是：“由于資金安排的問題。”張女士詢問具體問題是什么卻得不到答復。
張女士認為，包括自己在內的業主交納了住宅專項維修資金，就有權在必要時動用該資金。而物業公司更換電梯，如果動用了這筆錢就應當告知自己，而且使用的過程應當透明，讓廣大業主清楚具體使用狀況。而像現在這樣，使用了大筆資金改造電梯，卻拋開廣大業主，實在不應該。目前，張女士已經向業委會反映了這件事，等待進一步處理。
泰和泰（北京）律師事務所的黃艷律師認為，住宅專項維修資金由于涉及的方面較多，目前的許多管理程序還處于完善當中，因此對該資金的管理問題一直是許多業主關心的焦點。與此同時，由于沒有具體的使用實施規定，對維修工程技術標準、費用額度、如何使用等，業主往往也難以達成共識，這往往是引起諸多糾紛的原因。
維修資金怎么用？三成業主不知情
住宅專項維修資金又常被稱為商品房的“養老金”。由于房屋和小區公共設施建成后不可避免面臨老化及其他質量問題，這筆錢是業主們為保證房屋“病有所醫”而提前儲備的。而對于一個新樓來說，入住初期需要使用這筆錢的機會很少，而越往后，對這筆錢的使用率則越高。因此，許多業主盡管交了這筆錢，但直到真正使用這筆錢以前，他們對這筆錢的去向以及使用狀況并不了解。
某知名網站曾就住宅專項維修資金做過一個調查。調查中，在“您所在小區使用過住宅維修基金嗎？”一欄中，有37.1%的人表示“不清楚”，另有60%的人表示“沒使過”，只有不到3%的人確定它們小區“使用過”住宅專項維修資金。而調查中的另一個數據，則顯示了許多業主對住宅專項維修資金的使用存在著誤解。在“您認為住宅維修基金的使用范圍應包括哪些？”的問題中，有30.1%的業主認為使用范圍應包括“業主房屋的主體結構”，而實際上這一部分并不在維修資金的使用范圍內。在今年2月1日開始實施的《住宅專項維修資金管理辦法》中，明確指出了四項費用禁止從維修資金中支出，而一直以來被人們爭論不休的建筑外墻清潔費用、公用設施維修養護費用也被明確列在禁止之列。黃艷律師認為，隨著更多實施細則的出臺，物業管理公司與業主之間的矛盾將進一步減少，但相關法規的宣傳普及仍然不可忽視。
CPI面前避免價值縮水是難題
除了上述問題，業主們對于這筆龐大的住房“養老金”，還有著其他一些困惑：不少業主擔心，已經入住小區幾年了，維修基金沒有動用過，那么面對目前每年百分之三到四的通貨膨脹率，三年時間就面臨著10%以上的貶值。等到了需要動用維修基金時，這筆錢還能支付當時的開支嗎?按照《住宅專項維修資金管理辦法》，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債并持有到期。這或許對這筆資金的保值增值提出了新思路，但是，辦法同時規定利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意。
海淀區一家物業公司的負責人表示，目前住宅專項維修資金的托管渠道有多種。由建委統一管理的那些住宅專項維修資金還好，而對于由小區自建賬戶管理的維修資金，很難做到讓2/3以上業主同意買國債。“就說動用維修基金吧，要通過2/3以上業主的同意，要滿足這一條件已屬不易，更別說讓他們同意拿錢買國債了。有的小區屬于酒店式公寓，那樣的投資樓盤，想及時找到業主都不容易，別說讓他們簽字了！”
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