在我們眾多業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生糾紛時，大家推選了九名業(yè)主代表，但其中有兩名業(yè)主代表與開發(fā)商私下接觸，并簽訂了對我們業(yè)主不利的協(xié)議，請問這兩名業(yè)主代表的行為對我們業(yè)主有無約束力?
解答：最近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商品房買賣中的問題日益突出，在這些糾紛中，也包括一些集團(tuán)訴訟或群體爭議。這類糾紛中，經(jīng)常有眾多業(yè)主聯(lián)名推舉3人以上的人作為業(yè)主代表，由業(yè)主代表與開發(fā)商交涉。然而在最近的某個樓盤所發(fā)生的糾紛中，業(yè)主代表中的極少數(shù)人違背業(yè)主們的意志，在其他業(yè)主代表不知情的情況下，與開發(fā)商達(dá)成私下交易，“出賣”業(yè)主利益。因此，本律師認(rèn)為有必要在此給業(yè)主們提個醒兒，希望業(yè)主們在推選代表時，不要將這類的人物推選出來，并明確“代理”、“共同代理”、“代言”之間的關(guān)系。
《民法通則》規(guī)定，代理是指代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義為民事法律行為，所產(chǎn)生的法律后果直接歸屬于被代理人。
而共同代理是指代理人為2人或2人以上，同時代理被代理人處理同一委托事項(xiàng)。其特征為：1、代理人應(yīng)為2人或2人以上;2、共同代理人共同享有并行使一個代理權(quán);3、共同代理人同時代理被代理人處理同一法律事務(wù)或同時為同一民事法律行為。其中，共同代理人的意思表示應(yīng)當(dāng)是一致的，如果不一致，應(yīng)認(rèn)定為可撤消的民事行為，相對人可據(jù)此請求損害賠償。最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》的通知第79條規(guī)定：“數(shù)個委托代理人共同行使代理權(quán)的，如果其中一人或者數(shù)人未與其他委托代理人協(xié)商，所實(shí)施的行為侵害被代理人權(quán)益的，由實(shí)施行為的委托代理人承擔(dān)民事責(zé)任。”
而代言人是指被委托人接受委托人的委托，向第三人代為表述、轉(zhuǎn)達(dá)委托人的意愿和決定，其作用一般為傳達(dá)委托人的意思表示，并無《民法通則》規(guī)定的代理人的其他權(quán)限，也不發(fā)生法定的代理后果。
有鑒于此，下面提出幾條建議供業(yè)主們參考：
明確業(yè)主代表的身份只是業(yè)主們的“代言人”，非代理人。其職責(zé)僅限于開發(fā)商之間的溝通、轉(zhuǎn)達(dá)業(yè)主意見，或按照業(yè)主們擬訂好的具體意見與開發(fā)商進(jìn)行談判，以促成業(yè)主們意志的實(shí)現(xiàn)。
2、如果業(yè)主們向業(yè)主代表們出具授權(quán)委托書(業(yè)主代表3人以上)，應(yīng)明確是共同代理且業(yè)主們應(yīng)在授權(quán)委托書上明確“只有全體業(yè)主代表共同的意思表示所做出的決定或談判結(jié)果才對業(yè)主們有約束力。”
3、如果授權(quán)委托不是共同代理形式，應(yīng)明確“只有業(yè)主代表三分之二以上多數(shù)”或“業(yè)主代表半數(shù)以上多數(shù)”簽字同意，才對業(yè)主們發(fā)生法律效力。
但是，這三點(diǎn)只是防患于未然，如果已經(jīng)發(fā)生本文開頭所述的情況怎么辦?這就要從授權(quán)委托書的具體內(nèi)容上來加以認(rèn)定，主要考慮這些業(yè)主委員的行為是否有越權(quán)代理的情況?其身份是“代言人”的身份還是“代理人”的身份?是否存在與第三人串通損害被代理人利益的情況等?是否應(yīng)認(rèn)定為共同代理?只要有這些情況，這些業(yè)主代表的行為就是無效的，就對業(yè)主們不發(fā)生法律效力。
