本報(bào)記者唐穎豪
如果小區(qū)業(yè)主對(duì)目前的物業(yè)公司不滿想要“炒魷魚”，或者原來(lái)的物業(yè)公司聘任到期，業(yè)主想要續(xù)聘或者重新選聘新的物業(yè)，該如何正常啟動(dòng)整個(gè)程序？上海美達(dá)律師事務(wù)所主任陳世福指出，最簡(jiǎn)捷有效的就是掌握兩個(gè)原則，兩個(gè)“1/2”和三方監(jiān)督。
兩個(gè)“1/2”
按照《物權(quán)法》和《上海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主想要重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)公司必須達(dá)到兩個(gè)1/2通過(guò)，即“數(shù)人頭”和“數(shù)磚頭”。
什么是“數(shù)轉(zhuǎn)頭”？每套房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積，必須要達(dá)到所屬小區(qū)建筑規(guī)劃中全部專有面積的1/2以上，即算通過(guò)。
什么是“數(shù)人頭”？每張產(chǎn)證記為1票，必須達(dá)到建筑規(guī)劃小區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)權(quán)證1/2以上，即算通過(guò)。
首先由業(yè)委會(huì)或者業(yè)主臨時(shí)大會(huì)，提出重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)公司的要求。其中，業(yè)主臨時(shí)大會(huì)需要小區(qū)20％業(yè)主通過(guò)后成立。然后，必須滿足兩個(gè)“1/2”同時(shí)通過(guò)，這時(shí)才能再由業(yè)委會(huì)或者業(yè)主臨時(shí)大會(huì)運(yùn)行，投票表決，正式啟動(dòng)整個(gè)續(xù)聘改聘程序。
按照法律法規(guī)，整個(gè)過(guò)程在3個(gè)月內(nèi)可以操作完成，然而在實(shí)際操作過(guò)程中至少需要半年。
三方監(jiān)督
選聘或者續(xù)聘工作啟動(dòng)后，業(yè)委會(huì)或者業(yè)主臨時(shí)大會(huì)必須即時(shí)通知所屬街道、居委會(huì)和房地辦，尋求三方知道和監(jiān)督，并在他們監(jiān)督下操作，否則屬于無(wú)效。
街道、居委會(huì)和房地辦則會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)或者業(yè)主臨時(shí)大會(huì)遞交上來(lái)的選聘或者續(xù)聘程序、投票方式、記票方式、開(kāi)票方式等一系列操作進(jìn)行審核和監(jiān)督。時(shí)間節(jié)點(diǎn)按有關(guān)規(guī)定操作。
所有選票結(jié)果必須經(jīng)過(guò)公示。在這期間，業(yè)主可以到房管局網(wǎng)站上進(jìn)行查詢，如有異議，則另行操作。
兩個(gè)注意
不管條文如何規(guī)定，監(jiān)督如何有效，如果業(yè)主不積極參與，很容易將整個(gè)程序演變?yōu)槟承I(yè)委會(huì)或者業(yè)主臨時(shí)大會(huì)成員的個(gè)人主意。因此，業(yè)主必須注意兩點(diǎn)：
要有業(yè)主大會(huì)意識(shí)，業(yè)主公約應(yīng)該定得詳細(xì)些，不讓業(yè)委會(huì)一包到底、一權(quán)獨(dú)攬。
對(duì)發(fā)來(lái)的選票要慎重，多問(wèn)為什么。比如為什么要改換物業(yè)公司，新招標(biāo)的物業(yè)公司好在哪里等等，得到的理由必須充分。
終止程序
如果公示期間，業(yè)主有不同意的該如何終止？
兩個(gè)途徑：如果選票通過(guò)1/2，公示期間，業(yè)主可向行政部門、街道和房地辦提出不同意見(jiàn)，指出違規(guī)之處，如果沒(méi)有不合法的地方，業(yè)主應(yīng)該少數(shù)服從多數(shù)，如果確有不合法之處，可主張復(fù)查；司法途徑，新的物權(quán)法賦予業(yè)主可對(duì)侵害小區(qū)業(yè)主利益的決定向法院提起訴訟。
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選聘、續(xù)聘物業(yè)公司的矛盾焦點(diǎn)
什么樣的投票算有效
盡管相關(guān)法規(guī)對(duì)選聘、續(xù)聘物業(yè)公司有明確規(guī)定，但是絕大多數(shù)業(yè)主依然覺(jué)得老物業(yè)要走，新物業(yè)要來(lái)都是件極其麻煩的事情。陳世福律師表示，在這個(gè)過(guò)程中往往是業(yè)主產(chǎn)生糾紛的高發(fā)環(huán)節(jié)，因?yàn)榇蠹叶紝?duì)投票有質(zhì)疑。
首先，對(duì)投票有效性質(zhì)疑。為什么會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)？因?yàn)橛械男^(qū)入住率不高造成很多選票送達(dá)不到。另外，選票發(fā)放采取的方式不一樣，比如有的上門征詢，有的郵局投遞，有的傳真，有的投放信箱等等。由于方法不統(tǒng)一，在選票返還過(guò)程中容易出現(xiàn)差錯(cuò)。很多業(yè)主經(jīng)常會(huì)問(wèn)，所有選票是否都投遞出去？是否全部返還？
其次是對(duì)沒(méi)有返還的選票該如何計(jì)算其意見(jiàn)，大家理解不一。由于現(xiàn)小區(qū)大部分業(yè)主參與度不高，通常一個(gè)小區(qū)內(nèi)只有三分之一業(yè)主熱衷于參與小區(qū)事務(wù)，而大部分人游離小區(qū)公共事務(wù)之外。不返還的選票算作同意還是不同意，引起大家爭(zhēng)執(zhí)。在實(shí)際操作中，很多業(yè)委會(huì)在投遞選票之前聲明，沒(méi)有返還的選票視作同意，這種做法值得商榷。因?yàn)槿绻曌魍猓?dāng)然也有視作不同意的理由，該聽(tīng)哪一方的意見(jiàn)？但是，如果不這樣執(zhí)行，很多人又會(huì)覺(jué)得很容易使整個(gè)運(yùn)作陷入癱瘓。陳律師建議，沒(méi)有返還的選票應(yīng)該視作棄權(quán)。但是，只要投出和返還的有效票數(shù)達(dá)到1/2，仍然可以按照相關(guān)程序操作下去。
