第一章 總則 第一條 為規(guī)范本市物業(yè)項目交接活動，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)本市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體
第一章 總則
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)項目交接活動，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)本市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間進(jìn)行物業(yè)項目交接的，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)項目交接，是指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗交接以及對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接的行為。
第四條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)項目交接活動的監(jiān)督管理工作。
區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)項目交接活動的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目交接糾紛，指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。
第五條 物業(yè)項目交接活動應(yīng)當(dāng)遵循依法有序、平等協(xié)商、維護(hù)社區(qū)和諧與社會穩(wěn)定的原則。
第二章 交接內(nèi)容和程序
第六條 已經(jīng)成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，可由經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進(jìn)行交接;未成立業(yè)主大會的，可由全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主代表進(jìn)行交接。
全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接;也可以按照《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》(京建發(fā)[2010]383號)委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進(jìn)行物業(yè)項目交接查驗評估，并出具物業(yè)項目交接查驗報告。
第七條 物業(yè)項目交接前應(yīng)當(dāng)簽訂交接協(xié)議。
交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項目名稱、交接主體、交接時間、權(quán)利和責(zé)任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭議解決方式等。
第八條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式的，全體業(yè)主與建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行交接：
(一)全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知建設(shè)單位;
(二)雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議;
(三)全體業(yè)主及時將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門;
(四)雙方按照《北京市物業(yè)管理辦法》第十條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接。
《北京市物業(yè)管理辦法》施行前訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同解除的，由全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法第九條的規(guī)定進(jìn)行交接。
第九條 業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)的，或者決定在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行交接：
(一)全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前3個月書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議;
(三)全體業(yè)主及時將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門;
(四)雙方按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接。
第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供事實服務(wù)的，或者在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主按照下列程序進(jìn)行交接：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前3個月書面告知全體業(yè)主;
(二)雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時將決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門;
(四)雙方按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知之日至合同期限屆滿之日不足3個月的，應(yīng)當(dāng)自告知之日起3個月后方可撤出物業(yè)管理區(qū)域，不得擅自停止物業(yè)服務(wù)。
全體業(yè)主怠于履行交接義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以推薦業(yè)主代表按規(guī)定組織交接。
第十一條 業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行交接：
(一)全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議;
(三)全體業(yè)主及時將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門;
(四)雙方按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接。
第十二條 本辦法第八條、第九條規(guī)定的物業(yè)項目交接，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。交接的起算時間為：
(一)約定期限的物業(yè)服務(wù)合同終止的，自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之日起算;
(二)其他情形，自建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到全體業(yè)主共同決定的書面告知之日起算。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。
第十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主共同決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿之日前30日內(nèi)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第三章 交接行為規(guī)范
第十四條 物業(yè)項目交接可以參照《新建物業(yè)項目交接查驗標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行交接查驗。
第十五條 物業(yè)項目交接時，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行配合義務(wù)，不得出現(xiàn)下列行為：
(一)拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料;
(二)拒不配合交接查驗;
(三)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域;
(四)強行接管;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第十六條 本辦法所稱拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，是指建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十二條規(guī)定，逾期不撤出物業(yè)管理區(qū)域的行為。
第十七條 本辦法所稱強行接管，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的下列行為：
(一)未經(jīng)業(yè)主共同決定選聘為物業(yè)服務(wù)單位而進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域，但政府相關(guān)部門組織接管的除外;
(二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未撤出時，未協(xié)商達(dá)成一致或者未經(jīng)訴訟、仲裁而進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。
第十八條 有下列情形之一，住宅物業(yè)項目不能維持正常物業(yè)管理秩序的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)：
(一)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的;
(二)物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)服務(wù)合同，撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的;
(三)物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、資質(zhì)被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的。
第十九條 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的方式根據(jù)轄區(qū)實際情況確定，可以專門成立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)隊或者指定、聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。
第二十條 組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十一條 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅限于垃圾清運、秩序維護(hù)、二次供水、電梯運行等維持業(yè)主基本生活的服務(wù)事項。
第二十二條 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)費用由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助收取。
第二十三條 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過3個月。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時指導(dǎo)和協(xié)助全體業(yè)主依法共同決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。
第二十四條 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)共用部分的毀損責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，應(yīng)急服務(wù)單位故意造成的除外。
第五章 監(jiān)督管理
第二十五條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料、拒不配合交接查驗、擅自停止物業(yè)服務(wù)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門按照《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》相關(guān)規(guī)定依法處罰。
第二十六條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行交接義務(wù)、不按規(guī)定交接、擅自停止物業(yè)服務(wù)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，由市、區(qū)縣房屋行政主管部門按照本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人信用信息管理和物業(yè)服務(wù)項目管理的相關(guān)規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)責(zé)任人予以處理。
第二十七條 違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務(wù)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其保安員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機關(guān)依法處罰。
第二十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反相關(guān)規(guī)定，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料、拒不配合交接查驗、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，全體業(yè)主可以依法通過仲裁或訴訟途徑解決。
第六章 附則
第二十九條 本辦法自2010年12月1日起施行。北京市建設(shè)委員會《關(guān)于住宅物業(yè)項目交接有關(guān)問題的指導(dǎo)意見》(京建物[2006]23號)同時廢止。
