本文就在建工程抵押中可能存在的法律風險，以及實踐操作中應注意的事項進行簡要介紹。
一、本登記和預告登記的區別及實踐中注意事項
1. 在建工程抵押登記屬于本登記 還是預告登記?其效力如何?
之所以探討二者的區別，原因在于法律對本登記和預告登記的保護效力不同：本登記后，權利人享有完整、確定的權利，當發生法定或約定情形時，抵押權人可以直接行使抵押權;而預告登記不論是法律對其的保護時限還是抵押權人對抵押物的處置都會受到一定限制。如《物權法》第20條規定“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”，即法律對預告登記規定了保護條件，如該等條件成就，權利人未按規定進行變更登記的，則預告登記將失效，相應的抵押權利也一并消滅。
從建設部《房屋登記辦法》及大部分省、市、自治區的地方性法規來看，“在建工程抵押登記”的有關事項一般規定在“抵押權登記”部分，其與“預告登記”的內容是分別規定和表述的，但是也有部分地區，如上海市，其《房地產登記條例》將“房屋建設工程抵押權(在建工程)”登記明確列為“預告登記”的范圍。
2. 實踐中須注意事項
由于不同地區對在建工程抵押登記是屬于本登記還是預告登記沒有統一認識，需要我們的操作中更加審慎。如果我們將在建工程抵押登記認定為本登記，而當地登記部門認定其為預告登記，就可能會導致《物權法》20條規定的預告登記失效問題。我們通過查閱銀行內控管理制度及內控標準的相關書籍，注意到銀行作為債權人從更好的保護自身利益的角度出發，一般傾向于將在建工程抵押登記認定為預告登記，以促使項目人員及時將預告登記的期待權變為正式權利，從而使其最終享有完整的權利。因此我們建議，操作中，將在建工程抵押登記當做預告登記看待，這樣的話，如果當地登記部門認為在建工程抵押登記是預告登記，我們可以督促抵押人在符合條件時及時辦理初始登記，來保障權利的實現;如果當地登記部門認定在建工程抵押登記為本登記，那么我們也僅僅是多做了一些準備工作，有備無患。
二、在建工程的查封效力及實踐中注意事項
1. 在建工程查封效力
在財產保全措施中，查封和預查封 是相對應的概念，查封的對象是權屬確定的土地、房屋及其他不動產或動產，而預查封的對象一般是是權屬尚未確定的不動產或動產。所以，如抵押物是在建工程(其權屬尚未確定)的，則法院對其查封時僅能進行預查封，雖然預查封的效力等同于正式查封 ，即在預查封間，任何單位和個人都不得擅自處分預查封財產，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續，但同樣被預查封的財產因權屬未確定，抵押權人也不得直接對抵押物進行處置，只有當權屬辦理在抵押人名下后，抵押權人才能對其行使抵押權 。
2. 實踐中須注意事項
接受在建工程作為抵押物的，應根據在建工程的建設進度督促抵押人盡快辦理產權登記(初始登記)，以確保債權人在行權時不會遇到法律障礙。同時，如果申請查封，應當爭取做第一順序的查封人，法律規定了輪候查封制度 ，即無論債權之上是否有擔保增信，當債權無法實現時，債權人均可申請法院對債務人的財產進行查封，如果查封的財產包括了已經設立抵質押權的財產，則勢必會影響該抵質押權人權利的實現，根據法律規定查封的最長期限可以到四年，如在此期間，先順序的查封申請人不予解封或不及時對查封財產進行處置，則后順序的查封申請人僅能輪候查封，只能待先順序的查封人解封后才能晉升為先順序的查封人，才有權對其債權項下的抵質押財產進行實質性處分。需要提示的是，輪候查封期間，有擔保增信的債權人權利不但不能及時實現，且先順序的查封申請人還會利用查封的時間優勢與急于實現債權的其他權利人談條件。
三、在建工程抵押和商品房預售的關系及實踐中的注意事項
在房地產開發項目中，在建工程抵押后，一般達到既定條件，房地產開發商都要進行商品房預售，在辦理商品房預售許可證時，當地的房管部門都要求抵押權人出具同意抵押人辦理預售證的證明函，即所謂的“放行證明”，目前已有司法判例的裁判理由中，認為抵押權人出具放行證明的，視為對抵押權的放棄，有擔保的債權隨之也變為一般債權。雖然該判決還不是最高法院的指導性判例，但從中國的司法實踐情況看，其他地區法院在裁判類似案件時往往會參考已生效的裁判。
商品房預售后，需要對預售合同進行登記備案，該登記效力同樣是預告登記，購房人以獲得房屋所有權的期待權受到法律保護，如果發生糾紛，即使當地的法院不認同放行證明是權利人對優先權利放棄的意見，認為抵押權設立在先，應優先保護，那么面對已經交了購房款的大量購房人(尤其是已交了大部分房款的購房人，根據《合同法》規定，其視為已履行完畢主要合同義務)，在行使權利乃至執行時都將面臨著和開發商、購房人漫長而艱難的協商問題。
為防范抵押權人出具放行證明后其優先權利不被認可的風險，建議在配合開放商出具放行證明時，要根據開發商的銷售進度對在建工程逐步放行，同時放行證明中明確擬銷售的部分房屋及對應的土地使用權，避免因約定不明而導致全部抵押權的喪失。同時注意對銷售資金進行緊密監管，確保債權人能夠對回流款項的控制，盡量要求融資人根據放行比例提前償還部分本金。
