為了化解有關(guān)房地產(chǎn)抵押的信貸風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)抵押中，必須嚴(yán)格土地、房產(chǎn)性質(zhì)的審查，并根據(jù)其性質(zhì)實(shí)行相應(yīng)的抵押程序，以確保銀行抵押權(quán)的合法有效，準(zhǔn)確合理地維護(hù)銀行的合法權(quán)益。
(一) 正確審查抵押房地產(chǎn)權(quán)屬的合法性。通常情況下，只要抵押人出具的房地產(chǎn)權(quán)屬證明符合法定格式且權(quán)屬證書(shū)上的記載符合法律要求的，即可認(rèn)定該房地產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源合法并可依法抵押。但是，由于我國(guó)目前房地產(chǎn)的權(quán)屬管理尚不規(guī)范，一些用地人在不符合法定條件、不經(jīng)過(guò)法定程序的情況下也能通過(guò)各種途徑獲得土地使用權(quán)證明。在出現(xiàn)糾紛時(shí)，如法院認(rèn)定權(quán)屬證書(shū)無(wú)效并連帶認(rèn)定抵押無(wú)效，將給銀行的抵押權(quán)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行在對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押審查時(shí)，不僅應(yīng)對(duì)該土地使用權(quán)的合法性進(jìn)行形式上的審查，對(duì)于一些重大貸款項(xiàng)目或在房地產(chǎn)權(quán)屬管理比較混亂的地區(qū)，銀行還應(yīng)該對(duì)抵押人取得該土地權(quán)屬證明是否履行了法定審批進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。根據(jù)《土地管理法》進(jìn)行如下審查：1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)符合審批權(quán)限。根據(jù)《土地管理法》第43條和第44條第1款規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，應(yīng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批手續(xù)，《土地管理法》第44條還對(duì)農(nóng)用地占用審批權(quán)限做了規(guī)定。2、各級(jí)政府對(duì)建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的自用須符合審批權(quán)限。按照《土地管理法》第45條的規(guī)定，我國(guó)關(guān)于征地的權(quán)限劃分為：征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的、其他土地超過(guò)七十公頃的，須由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn);自用上述以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。3、履行國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥或有償使用手續(xù)，對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)交清土地出讓金。在對(duì)出讓土地使用權(quán)抵押進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)要求抵押人提供繳納土地出讓金的證明，以防止抵押人通過(guò)其他途徑在未交清土地出讓金時(shí)便獲得土地使用權(quán)證。
(二)依法審查國(guó)有租賃土地、外商企業(yè)場(chǎng)地土地使用權(quán)的抵押。租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者支付租金為對(duì)價(jià)而取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第 29 條以及國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》第 1 條的規(guī)定，國(guó)有土地租賃也是我國(guó)國(guó)有土地有償使用的方式之一，是出讓方式的補(bǔ)充。從目前我國(guó)的規(guī)定來(lái)看，國(guó)有租賃土地使用權(quán)一般只能和地上建筑物一直抵押，如果地上沒(méi)有建筑物的，租賃土地使用權(quán)一般不予抵押。如國(guó)家土地管理局《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第 3 條第 2 款中規(guī)定，“租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押”，一些地方性法規(guī)對(duì)此也有明確的規(guī)定。租賃土地使用權(quán)是通過(guò)租賃合同來(lái)取得的，承租人對(duì)其處分應(yīng)符合《合同法》關(guān)于租賃關(guān)系的基本規(guī)定，根據(jù)我國(guó)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，承租人在處分租賃物時(shí)應(yīng)經(jīng)出租人同意。因此一般來(lái)講，抵押人以其租賃土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)爭(zhēng)得有關(guān)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。當(dāng)然，如果租賃合同中已經(jīng)約定承租人可以不經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓和抵押租賃土地使用權(quán)，或當(dāng)?shù)氐胤叫苑ㄒ?guī)對(duì)租賃土地使用權(quán)抵押的程序另有規(guī)定的，可按照租賃合同的約定或地方性法規(guī)的規(guī)定辦理。
外商投資企業(yè)的場(chǎng)地使用權(quán)是在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場(chǎng)地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股等方式而取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。這是在我國(guó)土地有償使用制度建立之前所采取的一種針對(duì)外商投資企業(yè)用地的特殊制度。其主要特點(diǎn)是外商投資企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)并不需要一次性交納土地出讓金，而只需分期交納較低的場(chǎng)地使用費(fèi)。目前，外商投資企業(yè)獲得場(chǎng)地使用權(quán)的方式主要有以外商投資企業(yè)的名義申請(qǐng)有償劃撥和中方以劃撥土地使用權(quán)出資兩種方式。
由于外商投資企業(yè)在取得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)并沒(méi)有繳納出讓金，只需要繳納很低的場(chǎng)地使用費(fèi)，因此，我國(guó)對(duì)外商投資企業(yè)的場(chǎng)地使用權(quán)一般按照劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行管理，非經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，場(chǎng)地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。如《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第 36 條規(guī)定，“土地證書(shū)為外資企業(yè)使用土地的法律作證。外資企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。根據(jù)上述規(guī)定，銀行在接受外商投資企業(yè)以場(chǎng)地使用權(quán)抵押時(shí)，必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，并按照劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)來(lái)確認(rèn)場(chǎng)地使用權(quán)的抵押價(jià)值。
(三)嚴(yán)格掌握尚未建有地上物的劃撥土地使用權(quán)和在建工程的房地產(chǎn)的抵押。
劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無(wú)償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)是取得上的無(wú)償性和使用上的無(wú)期限性。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第 22 條第 1 款規(guī)定土地使用者須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，但這里的補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)是支付給農(nóng)民或原用地單位的，不是付給國(guó)家的土地使用費(fèi) (出讓金或租金等) 。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)雖然對(duì)尚未建有地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)抵押無(wú)明確的禁止性規(guī)定，但根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 45 條和 1992 年國(guó)土資源部發(fā)布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第 6 條規(guī)定，以劃撥土地使用權(quán)抵押的，必須“具有地上建筑物、其他著物合法的產(chǎn)權(quán)證明”。因此，尚未建有地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)抵押不符合上述法規(guī)規(guī)章的要求，存在抵押無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)，在信貸業(yè)務(wù)中不應(yīng)接受抵押擔(dān)保。
由于法律和司法解釋并未規(guī)定法定抵押權(quán)的公示制度，導(dǎo)致該建設(shè)工程的一般抵押權(quán)人在接受抵押時(shí)無(wú)從于解決建設(shè)工程上是否存在承包人的法定抵押權(quán)。因此，假如貸款銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款接受了在建工程抵押，但房產(chǎn)商并未如約支付承包人建筑工程款時(shí)，貸款銀行的抵押權(quán)很可能落空。為了最大限度的防范在建工程抵押權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款時(shí)應(yīng)采取以下措施：1、審查建筑工程承包合同并納入信貸檔案管理。2、在確定抵押物價(jià)值時(shí)扣除工程價(jià)款。3、要求承包人提供擔(dān)保或要求承包人書(shū)面放棄優(yōu)先受償權(quán)。4、參與建設(shè)工程的折價(jià)、拍賣(mài)，以第三人的身份參加訴訟。
(四)充分理解房地產(chǎn)分別和分割抵押，及抵押人婚姻狀況發(fā)生變化時(shí)房地產(chǎn)的抵押。由于我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記和發(fā)證工作剛剛起步，在實(shí)行房產(chǎn)和土地分別管理的地區(qū)，房屋所有權(quán)人并非都能及時(shí)取得相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)證。為了解決此矛盾，一些地方以地方性法規(guī)的形式規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)不需出具《國(guó)有土地使用權(quán)證》。最高人民法院也曾經(jīng)以復(fù)函的形式認(rèn)可了僅以房屋所有權(quán)證辦理房屋抵押登記的合同效力。因此，銀行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款，特別是個(gè)人住房抵押貸款時(shí)，對(duì)于房屋所有權(quán)人不能提供《國(guó)有土地使用權(quán)證》進(jìn)行抵押的，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐胤椒ㄒ?guī)規(guī)章的實(shí)際規(guī)定辦理抵押手續(xù)。但在辦理房屋所有權(quán)抵押登記時(shí)，應(yīng)在抵押物清單中將該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也列入抵押物范圍。對(duì)于已經(jīng)存在房地產(chǎn)分別抵押情形的，如銀行抵押在后，且債權(quán)后于前一抵押權(quán)人到期的，則應(yīng)密切注意抵押人和前一抵押權(quán)人的債權(quán)債務(wù)履行狀況。如果前一抵押權(quán)人向法院起訴要求行使抵押權(quán)的，我行應(yīng)立即向法院主張權(quán)利。房地產(chǎn)被拍賣(mài)時(shí)，應(yīng)要求對(duì)土地使用權(quán)和房屋的價(jià)值分別評(píng)估，并要求法院就抵押給我行的房屋或土地使用權(quán)的拍賣(mài)價(jià)款進(jìn)行提存。
