因?yàn)榉康禺a(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn),國(guó)家擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定:房地產(chǎn)抵押合同必須到房地產(chǎn)主管部門辦理抵押登記后才能生效的,法律之所以這樣規(guī)定是基于房地產(chǎn)抵押的法律性質(zhì)和特征。
其一,房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為,債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣,變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
其二,從權(quán)利的角度講,房地產(chǎn)抵押權(quán),第一,是一種從屬權(quán)利,是為擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)而成立的一種權(quán)利,它不是債權(quán)本身,而是債權(quán)人在債權(quán)之外于抵押人提供的財(cái)產(chǎn)上享有的一種物權(quán)。第二,是一種價(jià)值支配權(quán),抵押權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)的目的不是為了取得抵押物的使用價(jià)值,而是以取得物的價(jià)值清償為目的。第三,是一種優(yōu)先受償權(quán),抵押權(quán)的實(shí)質(zhì)在于,抵押權(quán)人得以實(shí)現(xiàn)抵押物的價(jià)值,優(yōu)先受償。
為了保證實(shí)現(xiàn)典當(dāng)行的到期債權(quán),如果典當(dāng)雙方的借款協(xié)議還款期尚未到期,雙方立即到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押合同登記,如果還款期已到,債務(wù)人還款即清償了債務(wù)。如債務(wù)人既不還款,又不愿重新簽訂借款合同,并辦理抵押登記,典當(dāng)行應(yīng)當(dāng)向法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全,凍結(jié)該房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、變更,然后在十五天內(nèi)遞交訴狀,則典當(dāng)行的債權(quán)能在將來的判決勝訴后,通過執(zhí)行程序處理該房屋產(chǎn)權(quán),以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
