減輕月供還貸負擔 加息后房貸的省息算法 減輕月供還貸負擔 加息后房貸的省息算法
從2004年10月29日，存貸款利息9年來第一次提升之日起，辛蔚（化名）就在琢磨是否提前還貸。2004年年初才買房，年末就遇到加息，辛蔚有些心急。
不過，他很快平靜下來，并沒有選擇在2005年之前提前還貸。他說，其實此次貸款利率幅度有限，5年以上期限的個人住房商業性貸款的利率不過從5.04%上調至5.31%，提升幅度僅為0.27%。因此，個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的利率上調幅度小于貸款基準利率的調幅，貸款利率上調只是使每月的還貸金額多了幾十元，略微增加了月供的還款負擔。
辛蔚介紹自己的情況說，2004年初，他貸款30萬元購買了一套售價近40萬元的商品房，還款期限為20年。若按照調整之前的住房貸款利率5.04%，20年內每月還貸約1986元。
按照有關規定，在購房人還貸期間遇到央行利率調整，執行時間自第2年的1月1日起。因此，從2005年1月起，按照新利率還貸，即從2005年起的19年內，辛蔚的月供變為2031元，每月還款額增加了45元，累計將多還款10000多元人民幣。
仔細算完賬后，辛蔚認為，沒有必要為此次加息過多擔心，此次加息幅度遠在可承受范圍之內，大額度提前還款只怕會影響眼前的生活。他說，雖然家庭年收入近20萬元人民幣左右，但作為剛剛買車買房的年輕家庭，原有的生活計劃不易打亂。
如何計算此次加息后將要多支付的房貸額度，辛蔚稱，目前房貸基本采用的都是等額本息還款法(即每月還相同金額)，計算方式也很簡單:
如果申請的是公積金貸款，貸款額度1萬元，10年貸款期限每月要多還款0.86元，累計多還款103.07元;20年期限每月要多還款0.95元，累計多還款229.20元;30年期限每月要多還款1.05元，累計多還款376.83元;
如果申請的是商業住房貸款，貸款額度1萬元，10年貸款期限每月要多還款1.33元，累計多還款159.13元;20年期限每月要多還款1.50元，累計多還款360.79元;30年期限每月要多還款1.67元，累計多還款599.65元。
需要多支付的還款額度即為，實際貸款額度乘以上面不同年期的多還款數額，便可得出每月和累計將要多還款的數額。
正如辛蔚的計算結果一樣，其實，大多數“月供族”并未為此次利息調整而過多擔心，只是擔心，此次利息調整可能是利息調整周期的開始，日后或許將要面臨漫長的加息階段，如果利息一步步提升，“月供族”勢必面臨較大的房貸還款壓力。
所以，辛蔚也不得不在稍有輕松之后，考慮可能會出現的結果。他說，提前還貸主要是考慮減小利息壓力，如果手頭資金不足，無法實現提前還貸，又要盡可能達到減少利息壓力的目的，就應該變更還款方式。這是因為，等額本息法的還款方式比等額本金法要多支付利息。
等額本息，通常被稱為“等額還款”。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息;等額本金，又稱“遞減還款”，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。等額本息還款法的特點是，利息遞減，本金遞增，在貸款的前幾年，本金基數大，利息相應也高。
一般來說在相同的貸款期限內，等額本息還款方式支付的利息高于等額本金方式，對長期貸款購房者來說，選擇遞減還款法的支出所需支付的利息少些，但等額本金還款方式前期的還款壓力偏大，所以，等額本息還款法比較適合高收入的年輕人。
比較兩種還款方式，辛蔚看到，他的30萬元貸款，在5.04%利率的情況下，采用等額還款法，每月付款為1986元;而采用遞減還款法，第一年第一個月付款是2510.10元，以后每月遞減，直至進入第9年，當年的第四個月付款為1985.10元，就可以降至等額還款水平，進入第15年，當年的第一個月付款為1628.10元，月付款將會明顯減少，20年后貸款到期最后一筆付款為1250.10元。
那么，按5.04%的年率計算，等額還款法期滿后共需償付本息476760.54元，遞減還款法期滿后需償還454030.98元，扣除本金后，前者要比后者多付息約22729元左右。
而且，加息到5.31%之后，等額還款法期滿后需要償還的本息總額為487584.35元，比加息前多了1萬元左右;遞減還款法期滿后需要償還的本息總額為462282.98萬元(以2004年1月1日申請貸款計算)，比加息前只多了8252元。
從節省利息的角度考慮，辛蔚的選擇是，最好是在貸款的前幾年爭取多還款，尤其是前5年內一定要爭取多還款，使總貸款中的本金基數下降，在剩余的貸款中，利息負擔就會減小。
雖然選擇了新的還款方式，但是，辛蔚還是認為，最好的省息方式仍然是直接縮短還貸年限。因為，住房貸款期限一方面是確定了還款的期限，另一方面因貸款利率根據貸款期限確定。只有貸款期限縮短了，每月的還款數量不變，自然就加快了歸還本金的速度，支出的利息才會有效地減少。
他說，如果還是上述同筆貸款，期限由20年變成30年，上述兩種方式支付的利息總額將分別達到282410元和227430元，兩者相差54980元。
資 訊
在海外，還貸方式甚至可以做到根據個人的收入曲線隨時進行調整，多種金融手段組合后，可以大大降低貸款人資金利用的成本。不過，目前國內銀行還做不到這一點，個性化房貸還只是未來的趨勢。
據說，國內銀行曾經推出一種分階段還款法，即考慮到購房者可能會面臨婚姻、教育、工作家庭變故等，可以設定月還款額度不同的階段還款計劃，最多可以分為五個階段，可以是遞增的也可以是遞減的，還可以根據實際情況分階段多還或少還。
目前國內有五種提前還貸方式，第一種，客戶將剩余的全部貸款一次性還清，不用還利息，但已付的利息不退。第二種，部分提前還款，將還款期限縮短。第三種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變，減小月供負擔。第四種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。第五種，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。
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