個人住房消費貸款的操作規程 個人住房消費貸款的操作規程
隨著新的房改政策出臺，個人住房消費成為一大熱點。有消息報道，去年商品房的銷售量自1995年以來首次超過當年商品房的竣工量，房地產市場已經開始步出低谷，就廣大的住房消費者而言，除了精心挑選商品房外，如何合理地利用財務杠桿用明天的錢圓今天的夢，已經為眾人所關注。下面就談談個人住房消費貸款的日常操作規程：
合理評價，選擇貸款。
在向銀行申請貸款以前，首先要對自己的家庭收入，支出狀況進行準確評價，確定實際清償能力。其次要掌握兩類貸款之間的區別。一般而言，個人住房公積金貸款與個人住房商業性貸款之間的年利率相差一個百分點，目前公積金貸款可貸的最高限額為10萬元，具體金額是根據貸款申請人及直系親屬的月工資之和的百分之三十五再乘以貸款年限加以確定，商業性貸款可貸的最高限額為 80萬元，具體是根據每戶家庭月收入總額的30%～40%（根據貸款年限有適當浮動）再乘以貸款年限加以確定；第三，在簽訂了購房合同或者協議以后，根據實際需要，填列《個人住房借款申請書》。
申請受理，審批貸款。
銀行會對購房者的《個人住房借款申請書》從形式與實體兩方面加以審核，若申請書在形式要件上與銀行要求不相吻合，銀行會不予以受理。通過形式上的審查以后，銀行會著重對借款人的清償貸款能力，資信狀況，所購房屋的產權歸屬及有無權利瑕疵，房產開發商的信用狀況等幾方面加以審核，對符合貸款條件的再報呈主管科長、行長最后加以審批。對公積金貸款，由于上海市公積金管理中心對每年公積金貸款的使用量有規模上的限制，因此對已超乎規模的公積金貸款申請將會被安排到下一年度加以解決，這一點也值得廣大購房者加以注意。
簽訂合同，辦理公證。
對已經通過審批的個人住房消費借款，銀行會安排購房者（借款者）簽訂《住房公積金借款合同》或者《個人商業性借款合同》，并同時要求購房者訂閱有關房產的抵押合同。然后，銀行會統一向當地公證部門申請借款合同、抵押合同公證，并將有關的公證事項，手續及結果向購房者進行通知。
設立抵押、辦理保險
借款合同，抵押合同經過公證以后，銀行會要求購房者（借款者）配合，提供購房合同，房地產權利證書，向當地的房地產交易中心提出房產抵押申請，辦理房地產其他權利證明。而后，借款者還須在銀行指定的保險公司對已設置抵押的房產進行保險，約定根據借款的年限長短確定保險費，保險期限自抵押之日起至還清貸款本息止。保險受益人為銀行。在抵押期間，保險單正本須交予銀行保管。
發放貸款
在辦妥合同公證、抵押登記、設置保險等手續以后，銀行會以書面或者電話方式通知借款者發放有關的貸款，具體操作是銀行按照借款合同約定，在得到了借款者書面委托后，以貸記方式直接將款項劃入至房產開發商的帳戶，用于支付購房者的房款。
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