個(gè)人房貸市場(chǎng)要革誰的命 個(gè)人房貸市場(chǎng)要革誰的命
9、10月份是買房人最多的時(shí)間，在分搶個(gè)人信貸這一巨大的蛋糕上，招商、民生、中信和北京商業(yè)銀行等二線銀行使出了各種招數(shù)?！皞€(gè)人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)”、“放松新房發(fā)放按揭前的評(píng)估程序”是二線商業(yè)銀行為個(gè)人按揭松綁的基本渠道。從央行的精神來看，在房地產(chǎn)科目貸款這一塊，還是要收緊的，而這家銀行的做法與央行的精神似乎并不一致。就在國有四大銀行緊縮按揭貸款對(duì)地產(chǎn)商資金鏈形成越來越大威脅的情況下，二線商業(yè)銀行這些舉措無異于在發(fā)動(dòng)一場(chǎng)“起義”。
盡管國有四大銀行都在收縮這項(xiàng)業(yè)務(wù)，但市場(chǎng)上實(shí)際的需求并未消失，也因此吸引了眾多的二線商業(yè)銀行。 “個(gè)人購房按揭貸款是其中最重要的一部分，爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額是必須的?！逼謻|發(fā)展銀行的一個(gè)地方分行的行長(zhǎng)告訴記者。隱藏在背后的，是地產(chǎn)商、商業(yè)銀行和央行調(diào)控三方的暗自博弈，而利益自然是這場(chǎng)博弈的原始動(dòng)機(jī)。
個(gè)人房貸市場(chǎng)要革誰的命？
市民李小姐因?yàn)橐I車子急著想貸款，可是手頭的房貸還差十幾萬沒還清，這就意味著他沒辦法到銀行去申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款了?！熬筒钅敲匆稽c(diǎn)點(diǎn)沒還掉，銀行就不接受我的住房抵押申請(qǐng)，怎么看怎么不合理?！崩钚〗銓?duì)記者說。
大多數(shù)銀行實(shí)行的是“一處房產(chǎn)只能申請(qǐng)一筆貸款”的政策，讓像李小姐這種有房產(chǎn)在手，但急著用錢時(shí)卻無法貸款的市民很無奈。招商銀行推出的個(gè)人貸款新產(chǎn)品“個(gè)人住房循環(huán)授信”充分滿足了李小姐這部分市民的需求。即使市民原有貸款沒還清，也能繼續(xù)向銀行再借錢。
“如果李小姐有一套價(jià)值70萬元的房產(chǎn)，已經(jīng)還清了40萬，辦理了‘個(gè)人住房循環(huán)授信’之后，只要通過了銀行調(diào)查審批，李小姐就可以在剩下的40萬額度內(nèi)繼續(xù)貸款。”招商銀行一位負(fù)責(zé)人這樣對(duì)記者形容。
6月底，民生銀行總行個(gè)人業(yè)務(wù)部總經(jīng)理李和在接受記者采訪時(shí)放言，憑借新安裝的“個(gè)人信貸管理系統(tǒng)”，民生銀行從7月份起，要在全國的個(gè)人房貸市場(chǎng)發(fā)動(dòng)一場(chǎng)革命，使民生銀行成為家喻戶曉的“移動(dòng)按揭銀行”。在“西紅門”樓盤的售房現(xiàn)場(chǎng)，憑借新開發(fā)的系統(tǒng)，民生銀行在3天內(nèi)拿下了該樓盤80%的個(gè)人房貸份額。現(xiàn)在每天都有幾千萬新增房貸款通過該系統(tǒng)發(fā)放到購房者手中。
在北京市場(chǎng)上，個(gè)人貸款余額排名第一的股份制銀行北京市商業(yè)銀行也正在進(jìn)行全面地系統(tǒng)改造，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的再度突破。
中信實(shí)業(yè)銀行近期也把個(gè)人房貸市場(chǎng)作為了主戰(zhàn)場(chǎng)，在北京全面推出“中信安家”私人貸款品牌營銷活動(dòng)。該活動(dòng)將不指定樓盤房屋按揭貸款、公積金貼息貸款、二手房按揭貸款、房產(chǎn)抵押貸款、車位貸款、裝修貸款、轉(zhuǎn)按揭貸款、加(減)按揭貸款、循環(huán)額度貸款、私人貸款資信證明等多種業(yè)務(wù)“一網(wǎng)打盡”。
據(jù)悉，深圳發(fā)展銀行上海分行近日將房貸審批權(quán)由支行收回至分行統(tǒng)一管理，并成立了按揭中心。據(jù)深發(fā)展人士介紹，以往房貸從接觸客戶、審批到最終發(fā)放貸款，都可以在支行內(nèi)完成，這造成了同樣都是深發(fā)展的支行，但房貸的要求卻不盡相同的局面。一個(gè)客戶可能在一家支行不能得到貸款，但到另一家支行卻能得到貸款，成立按揭中心，正是要改變這種不統(tǒng)一的現(xiàn)狀。
二線銀行熱衷于個(gè)人信貸，緣于今年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來，原本日子過得很輕松的房地產(chǎn)商的經(jīng)營環(huán)境不斷“惡化”：先是不允許讓建筑商墊資建設(shè)了；接著經(jīng)歷一個(gè)“8·31”大限，土地全面實(shí)行招、拍、掛，土地價(jià)格向價(jià)值回歸，買塊地動(dòng)輒數(shù)億元，而且交的是真金白銀；央行出于金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，此時(shí)又來了個(gè)釜底抽薪——嚴(yán)格發(fā)放開發(fā)貸款；加上目前銀行開始動(dòng)手的加強(qiáng)個(gè)貸審核、減少放貸量——招招式式直指開發(fā)商兩大命門：地根和銀根。
事實(shí)上，這并不是商業(yè)銀行第一次加入博弈央行的隊(duì)伍。2003年，央行曾出臺(tái)121號(hào)文件，專門針對(duì)按揭發(fā)放做出了“高層主體工程完工2／3，普通住宅封頂發(fā)放按揭”等一系列的嚴(yán)格規(guī)定，但最終卻都無疾而終。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果不是商業(yè)銀行的“下有對(duì)策”，這一政策也不會(huì)如此大打折扣。
房貸到底要怎樣貸？
各銀行提供的數(shù)據(jù)也顯示出個(gè)人貸款的萎縮。截至2005年5月底，農(nóng)行的個(gè)人貸款余額同比少增100億元。工、農(nóng)、中、建四大國有銀行的個(gè)人住房貸款同比少增500億元。中行新聞發(fā)言人周凝在今年一季度中行發(fā)布年報(bào)之時(shí)表示，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，中行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的增速或許會(huì)有所降低。
“明年中國對(duì)外資開放，會(huì)帶動(dòng)中資銀行發(fā)展，從下月開始，建行上市，私募基金大約在50—60億美金，公募基金大約50億美金，涉及股東的回報(bào)壓力，個(gè)人信貸會(huì)不請(qǐng)自來。明年中行也將上市，今年只是信貸調(diào)整觀望期，四大銀行收緊個(gè)人信貸，我認(rèn)為是階段性的，明年下半年會(huì)增長(zhǎng)起來。”北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析員張寅說。
銀行業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作程度的加深，對(duì)于正在掙扎求存甚至力圖興旺發(fā)展的中小型銀行來說將是個(gè)利好消息。中國銀行業(yè)的第二梯隊(duì)由10家中小型商業(yè)銀行構(gòu)成，其中包括已經(jīng)上市的民生銀行和深圳發(fā)展銀行。預(yù)計(jì)這些銀行可望從國有銀行手中搶得一杯羹，它們目前的市場(chǎng)份額約為10%。
香港評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)國際的銀行分析家指出，與四大國有商業(yè)銀行相比，二線銀行將逐漸擁有明顯優(yōu)勢(shì)。它們會(huì)樂于采取更加大膽的管理舉措，主要的原因在于如果不這么做，外資銀行大舉進(jìn)入之后他們也許會(huì)面臨被鯨吞的危險(xiǎn)。
民生銀行的顧問湯瑪斯認(rèn)為，中小銀行的經(jīng)營沒有受到過多的約束和管制將有利于抵擋外資銀行的挑戰(zhàn)甚至能充分加以利用。第二梯隊(duì)的銀行將繼續(xù)以比四大國有銀行更快的速度增長(zhǎng)，從而獲得更大的市場(chǎng)占有率。
二線銀行是中國金融領(lǐng)域的后來者，以股份制形式創(chuàng)建于1986至1996年之間。政府持有大部分股權(quán)，但對(duì)經(jīng)營管理的影響極小。值得一提的是，民生銀行于1996年成為中國第一家民營銀行，國有機(jī)構(gòu)只占有15%股權(quán)。
“這些銀行尚屬年輕，加上幾乎沒有受到政府過多的干預(yù)，令這些銀行與大型國有銀行相比具備了鮮明的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于這些銀行成立的時(shí)間不長(zhǎng)，他們更容易接受新鮮的銀行業(yè)務(wù)理念和采取靈活的手法?！敝袊鐣?huì)科學(xué)院金融研究所殷劍峰說。
在張寅看來，二線銀行目前的策略是拓展分支機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，增加業(yè)務(wù)種類，以便在外資銀行進(jìn)入前搶占更多的市場(chǎng)。
“個(gè)人住房在未來是主導(dǎo)性產(chǎn)的之一，二線銀行全力開展個(gè)人信貸業(yè)務(wù)可大幅度節(jié)約銀行資本金。目前在二線銀行中，資本金違約率低4、5個(gè)百分點(diǎn)。目前銀行的風(fēng)險(xiǎn)變成了開發(fā)商占用個(gè)人按揭貸款。”殷劍峰說，“二線銀行當(dāng)務(wù)之急是如何防止，個(gè)人把信貸用于炒房和開發(fā)商把個(gè)人信貸變成企業(yè)貸款?！?/p>
