1、對抵押人的主體審查
律師接受債權人的委托辦理房屋抵押法律業務時，應當審查抵押人的主體情況、資料和證明文件：
?。?）作為抵押人的自然人必須具有完全行為能力，無行為能力和限制行為能力的，不能成為抵押人；自然人抵押的應當審查其戶口證明和身份證明；
?。?）企事業單位和其他組織則必須經合法注冊存在，企事業單位和其他組織抵押的，應審查抵押人的營業執照、政府登記證明和年檢合格憑證；抵押人是企事業單位的，還應審查《章程》、《法定代表人證明》、《稅務登記證明》副本及其代理人的《授權委托書》；
（3）類似的抵押權人的有關身份證明文件。
2、抵押房屋的權屬審查
抵押權人的律師應提示或協助債權人審查下列內容：
（1）房屋的房地產權證及相關文件、抵押房屋的基本資料和清單，包括：抵押房屋的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
?。?）以共有房屋為抵押物的，應提供抵押人對共有房屋占有份額的證明，及其他共有人同意以該房屋設定抵押的證明；
（3）以已設定抵押權的房屋再次抵押的，注意該房屋價值與已擔保債權的余額是否足以擔保本次債權，并提示債權人清償順序居后的風險；
（4）以享受國家優惠政策購買的房屋抵押的，其抵押額以房產權利人可以處分和收益的份額比例為限；
?。?）國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定；
?。?）以集體所有制企業的房產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案；
?。?）以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外；
（8）以有限責任公司、股份有限公司的房產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外；
（9）有經營期限的企業以其所有的房產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限；
?。?0）以具有土地使用年限的房產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限；
（11）預購商品房抵押的，應當取得商品房預售許可證并符合國家和當地關于商品房預售管理的其他規定；
（12）承包經營企業的商品房抵押，應提交發包人權力部門審議同意的書面文件；
?。?3）以已出租的房地產抵押的，審查抵押人有無將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。
3、律師須審查所涉商品房有無下列不得設定抵押的情形：
權屬不明或者有爭議的房地產；
用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產，即學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；
依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權；
被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；
政府代管的房地產；
依法不得抵押的其他房地產（如違章建筑等）。
責任編輯：小平
