簡(jiǎn)介：在建房屋抵押的效力問題 【作者】梅夏英陳力案情介紹1993年12月，中國銀行廣東某市分行（以下簡(jiǎn)稱中行分行）與該市東大集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱東大集團(tuán)）簽署了一批授信協(xié)議，根據(jù)該批授信協(xié)議，中 ...
在建房屋抵押的效力問題
【作者】梅夏英陳力
案情介紹
1993年12月，中國銀行廣東某市分行（以下簡(jiǎn)稱中行分行）與該市東大集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱東大集團(tuán)）簽署了一批授信協(xié)議，根據(jù)該批授信協(xié)議，中行分行分別為東大集團(tuán)項(xiàng)下的12份信用證發(fā)放貸款，共計(jì)美元22，309，889.11元。
一種意見認(rèn)為，東方管理公司不享有優(yōu)先受償權(quán)，理由是：1、本案中當(dāng)事人向市政府、房產(chǎn)局報(bào)批的行為不是抵押登記行為；2、即使是抵押登記行為，也因違反當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)的規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定無效。依據(jù)廣東省人大常委會(huì)通過的《廣東省抵押貸款條例》第11條，以建筑物設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，須憑建筑物產(chǎn)權(quán)證，而當(dāng)時(shí)東大集團(tuán)公司并無房產(chǎn)證書，且至今也未取得房產(chǎn)權(quán)證書。
另一種意見認(rèn)為，東方資產(chǎn)管理公司享有優(yōu)先受償權(quán)，其理由是：1、本案中當(dāng)事人的行為，是一種意思表示非常清楚、明確的抵押登記行為；2、該抵押行為合法有效。東大集團(tuán)公司在設(shè)定抵押時(shí)，雖然沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書，但已非常清楚地向登記部門說明了是在建工程，且該工程至今也無任何權(quán)屬爭(zhēng)議。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第47條明確規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定有效。”
理論評(píng)析
本案有關(guān)在建房屋抵押的效力問題。
在建房屋的抵押?jiǎn)栴}，目前在大多數(shù)國家民法理論和實(shí)務(wù)上未見有深入研究。我國關(guān)于此問題在理論上和立法上也存在許多不完善之外，在司法適用過程中，對(duì)于在建房屋抵押效力的認(rèn)定仍缺乏一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致在建房屋抵押所應(yīng)具有的擔(dān)保和融資作用不能充分發(fā)揮。我們認(rèn)為，在探討不同情況下在建房屋抵押的效力問題時(shí)，應(yīng)首先明確在建房屋抵押的兩個(gè)基本理論問題。
一 在建房屋抵押的兩個(gè)基本理論問題
（一）在建房屋抵押的標(biāo)的
關(guān)于在建房屋抵押的標(biāo)的，目前存在兩種不同的意見：一種意見認(rèn)為，在建房屋抵押的標(biāo)的為正在建造的房屋，亦即將抵押關(guān)系成立時(shí)以在建形式存在的財(cái)產(chǎn)為抵押權(quán)的標(biāo)的；一種意見認(rèn)為，在建房屋抵押的標(biāo)的為將來建造好的房屋，當(dāng)事人之間就在建房屋設(shè)定抵押權(quán)的目的是以完工的建筑物作為抵押物，以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，后種意見較為合理。這是因?yàn)椋偷盅簷?quán)的特性上說，抵押物須具備以下條件：一是特定性。不特定的財(cái)產(chǎn)不能為物權(quán)的標(biāo)的，自也不能成為抵押權(quán)的標(biāo)的；二是須具有價(jià)值和可讓與性，不具有交換價(jià)值或者雖有價(jià)值但不可讓與的財(cái)產(chǎn)，無法實(shí)現(xiàn)其變價(jià)，也就不能成為擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的；三是經(jīng)使用、收益不會(huì)損毀其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。若經(jīng)使用、收益就會(huì)毀損其價(jià)值，也就無法保障抵押權(quán)人的利益。顯然，正在建造的未完成的建筑物均不符合上述條件。就特定性而言，如果以正在建造的建筑物作為抵押權(quán)的標(biāo)的，那么由于建筑物在工程其間每天都會(huì)發(fā)生變化，我們便無法確定抵押權(quán)的標(biāo)的究竟是什么，抵押物也就不可能特定化；就價(jià)值和可讓與性而言，房屋的在建形態(tài)表現(xiàn)為建筑材料的堆積，在未完工以前并沒有多大價(jià)值，通過交易也很難獲得較好的對(duì)價(jià)，這種幾無價(jià)值的在建房屋自然也不是債權(quán)人獲取擔(dān)保的對(duì)象；就使用性而言，在建房屋本身根本就沒有什么使用價(jià)值，自然也就談不上價(jià)值毀損的問題了。所以，我們認(rèn)為，在建房屋抵押權(quán)的標(biāo)的為未來建成的房屋。
