一、問題的提出
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人民生活水平的提供，購房置業(yè)對普通老百姓來講不再是可望不可求的夢想。出于各種考慮，越來越多的孩子成了房屋產(chǎn)權(quán)證上的主人，甚至有些尚在牙牙學(xué)語的孩子就已是房東了。但是，問題也隨之而來：未成年人名下的房產(chǎn)能不能隨意處置?
二、法院的判決
1995年4月4日，張景宗及其女張瑱瑱(九周歲)與廈門市旅游總公司、諾林(廈門)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂一份購買名仕御園別墅A20號的商品房預(yù)售合同，并在附件一上注明產(chǎn)權(quán)所有人為張景宗、張瑱瑱。該合同經(jīng)廈門市房地產(chǎn)市場管理處登記。1996年11月29日，中國建設(shè)銀行廈門市象嶼保稅區(qū)支行與廈門正豐源保稅有限公司簽訂為期一年、300萬元的借款合同。該借款合同以上述房產(chǎn)抵押，并辦理了抵押登記手續(xù)。抵押合同上的張瑱瑱的簽字系由張景宗代簽。貸款到期后，銀行不斷地對廈門正豐源保稅有限公司和張景宗、張瑱瑱進(jìn)行催收。1999年11月18日，中國建設(shè)銀行廈門市象嶼保稅區(qū)支行與中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司福州辦事處簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓其對廈門正豐源保稅有限公司的貸款債權(quán)和對張景宗、張瑱瑱抵押擔(dān)保權(quán)利。中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司福州辦事處因催討無果，訴諸法院。
廈門市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，貸款合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)為有效。正豐源公司未依約還款，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。張景宗擅自處分未成年人財(cái)產(chǎn)，損害了未成年人的合法權(quán)益，且張景宗未經(jīng)其妻雷珊珊同意擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，故抵押合同無效，張景宗對此承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。據(jù)此判決如下：(1)正豐源公司應(yīng)在判決生效之日起十日內(nèi)償還全部借款及利息;(2)正豐源公司如未能按照上述規(guī)定償還債務(wù)，則張景宗應(yīng)承擔(dān)不能償還部分的二分之一的賠償責(zé)任;(3)駁回信達(dá)公司的其它訴訟請求。
一審判決后，信達(dá)公司不服，以抵押合同有效為由向福建省高級人民法院提起上訴。福建省高級人民法院就本案向最高人民法院請示。2002年2月8日最高人民法院作出《關(guān)于中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司福州辦事處與張景宗、雷珊珊、張瑱瑱、廈門正豐源保稅有限公司借款合同糾紛一案請示的復(fù)函》〔(2001)民一他字第34號〕，該批復(fù)指出：“張景宗在購房合同的買方一欄除署上自己的名字外，還署上其未成年女兒張瑱瑱的名字，是將所購房屋的一部分權(quán)利贈(zèng)與給張瑱瑱的行為。由于所購房屋尚未辦理所有權(quán)證，張瑱瑱尚未取得贈(zèng)與房屋的權(quán)利，故張景宗此時(shí)有權(quán)處分所購房屋。購房合同書上的買方是張景宗和張瑱瑱的名字，而張景宗是張瑱瑱的法定監(jiān)護(hù)人，張瑱瑱是未成年人，無法向其征詢意見，所以保稅區(qū)建行有理由相信張景宗具有對該房屋的處分權(quán)，因而與其簽訂了抵押合同，并依法辦理了抵押登記，這充分表明，保稅區(qū)建行盡到了注意義務(wù)，是沒有過錯(cuò)的，因而是善意的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第89條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)維護(hù)保稅區(qū)的合法權(quán)益，依法確認(rèn)抵押合同的效力。綜上所述，本案抵押合同合法有效。”根據(jù)上述批復(fù)，福建省高級人民法院依法做出二審判決，認(rèn)定抵押合同有效，信達(dá)公司有權(quán)以張景宗、張瑱瑱名下的名仕御園別墅A20號優(yōu)先受償。
三、筆者的觀點(diǎn)
對于本案的最終判決和最高人民法院的上述批復(fù)，筆者不敢茍同，提出幾點(diǎn)看法以資商榷。
1、對“贈(zèng)房說”的質(zhì)疑
最高人民法院做出上述批復(fù)的理論依據(jù)是“贈(zèng)房說”。筆者認(rèn)為，如果采用“贈(zèng)房說”，存在以下幾點(diǎn)問題難以解釋：
(1)如果是贈(zèng)與房屋，根據(jù)稅收法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與應(yīng)當(dāng)征收相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值3%的契稅。 但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，沒有一個(gè)財(cái)政機(jī)關(guān)或者稅務(wù)機(jī)關(guān)會因?yàn)橘彿亢贤蠈懼鴥蓚€(gè)購房主體而認(rèn)定這是贈(zèng)與房產(chǎn)的行為。否則，如果該兩個(gè)購房主體都是成年人，是否財(cái)政機(jī)關(guān)或者稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求雙方各自出示支付購房款的憑證，如果支付房款的憑證只在一個(gè)人名下就該征收契稅，如果在兩個(gè)人名下就不能征收契稅?
(2)如果是贈(zèng)與房屋，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，贈(zèng)與是房屋轉(zhuǎn)讓的一種形式， 贈(zèng)與人必須擁有房屋產(chǎn)權(quán)證，否則將違反《城市房地產(chǎn)管理法》第37條的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。 所以，如果說購房合同上有未成年人的名字就是贈(zèng)與房屋，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)怎么會在贈(zèng)與人沒有產(chǎn)權(quán)證的情況下給予登記受理呢?
(3)如果是贈(zèng)與房屋，那么購房合同只有未成年子女一個(gè)名稱的又該如何解釋?因?yàn)楦改付疾皇琴彿亢贤闹黧w，顯然無法成為該房產(chǎn)的所有權(quán)人，那么又有什么依據(jù)可以認(rèn)定父母將其本身不享有權(quán)利的房產(chǎn)贈(zèng)與子女呢?
2、“贈(zèng)與說”是否為惟一的解釋依據(jù)?
“贈(zèng)與說”，無論是“贈(zèng)錢說”或者是“贈(zèng)房說”，其出發(fā)點(diǎn)都是從權(quán)利轉(zhuǎn)移的角度來解釋。但是，從合同法的角度來看，未成年子女和父親同是購房合同的買方，接收并取得房屋所有權(quán)本來就是其所享有的合同權(quán)利，不需要父親將權(quán)利贈(zèng)與未成年子女，開發(fā)商(賣方)本來就有義務(wù)將房產(chǎn)也交付給購房合同上的未成年子女，而不是父親有義務(wù)將房產(chǎn)交付給未成年子女。因此，權(quán)利轉(zhuǎn)移或許不是對該問題的惟一解釋。我們可以換個(gè)角度，從義務(wù)轉(zhuǎn)移為出發(fā)點(diǎn)來解釋這個(gè)問題。
《合同法》第84條規(guī)定：“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。”這就是債務(wù)承擔(dān)的法律依據(jù)。在購房合同中，未成年子女也是買方，在取得房產(chǎn)權(quán)利的同時(shí)本來也應(yīng)負(fù)有支付購房款的義務(wù)，但在實(shí)際上該筆購房款全部由父親支付。這就是說，父親承擔(dān)了本應(yīng)由未成年子女承擔(dān)的那部分支付購房款的義務(wù)。對于該債務(wù)承擔(dān)行為，開發(fā)商也以接受全額購房款的實(shí)際行為表明了其同意接受的意思表示。所以，對于房產(chǎn)的權(quán)利，未成年子女本來就享有了，不是其父親轉(zhuǎn)移給她的，父親僅僅是承擔(dān)了付款的義務(wù)，這也不失為對該問題的一種合理解釋。
當(dāng)然，如果否認(rèn)“債務(wù)承擔(dān)說”的獨(dú)立性，認(rèn)為債務(wù)承擔(dān)僅僅是一個(gè)表像，要進(jìn)一步深究承擔(dān)債務(wù)代為支付購房款的行為性質(zhì)。筆者認(rèn)為，此時(shí)“贈(zèng)錢說”也比“贈(zèng)房說”來得恰當(dāng)，因?yàn)閷⒋鸀橹Ц顿彿靠畹男袨槔斫鉃楸O(jiān)護(hù)人將這部分金錢贈(zèng)與被監(jiān)護(hù)人，更能夠與現(xiàn)實(shí)生活相符，更加合乎常理。
