正文：期房按揭抵押不具物權(quán)效力
抵押權(quán)屬于物權(quán)法調(diào)整范疇，主要是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的作為債履行擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)；債權(quán)人徑行處置擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，并從價(jià)金中享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。期房買賣中購(gòu)房人以尚未獲取所有權(quán)的房屋（樓花）為之抵押登記時(shí)，銀行在主張債權(quán)的同時(shí)有無(wú)房產(chǎn)處置權(quán)——物權(quán)，是個(gè)頗有爭(zhēng)議的話題。
期房是指依法獲準(zhǔn)尚未建造或正在建造的房屋。前者稱之為賣樓花，即樓花按揭抵押，后者為在建房屋按揭抵押，兩者統(tǒng)稱為期房買賣。據(jù)此購(gòu)房人因資金不足向銀行貸款時(shí)，即發(fā)生了購(gòu)房人以不存在的房屋設(shè)定抵押的問題。對(duì)此情形主張銀行享有房產(chǎn)處置權(quán)的人認(rèn)為，購(gòu)房人將合同取得的房屋期待權(quán)讓渡給銀行作為取得貸款擔(dān)保，若購(gòu)房人能按期還本付息則視為將期待權(quán)贖回，故取得房屋產(chǎn)權(quán)，否則將失去房屋所有權(quán)。筆者認(rèn)為，就形式而言，期房買賣抵押登記行為，類似法國(guó)的契據(jù)登記，但有所不同的是作為標(biāo)的物的房屋尚不存在。契據(jù)登記是指登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人訂立的合同所載明的內(nèi)容進(jìn)行徑直登記，值此始產(chǎn)生抵押效力的制度。我國(guó)并不承認(rèn)也不采用契據(jù)登記制度，而實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此，期房抵押登記行為充其量可視為合同內(nèi)容在有關(guān)部門的備案，而不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)抵押登記。
筆者之所以強(qiáng)調(diào)期房買賣中的抵押不具有物權(quán)效力，是因?yàn)樽鳛榉芍锏姆课菡诮ㄔ熘校袡?quán)也尚在形成，屆時(shí)，以不存在的房屋設(shè)定抵押，其權(quán)利的合理性應(yīng)受質(zhì)疑。另?yè)?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)“國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”以及《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》有關(guān)新建房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，還有《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)“抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記”之規(guī)定，銀行只能請(qǐng)求購(gòu)房人或開發(fā)商償還貸款——債權(quán)；而不能對(duì)房產(chǎn)實(shí)施處置權(quán)——物權(quán)。
本文關(guān)鍵詞：期房按揭抵押,不具物權(quán)效力
