新頒布施行的《中華人民共和國物權(quán)法》可以說是我國民法體系中一部里程碑式的法律，在這部法律中確立了許多新的重要民事法律制度，不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度就是其中一項(xiàng)重要制度。作為不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的重要方式—不動產(chǎn)抵押權(quán)是否適用善意取得制度以及如何適用善意取得制度，《物權(quán)法》并沒明文規(guī)定，本文將圍繞上述問題進(jìn)行簡單論述，希望能為今后出臺配套的法律、法規(guī)起到一點(diǎn)點(diǎn)的借鑒作用。
一、《物權(quán)法》的頒布為不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得確立了法律依據(jù)
1、不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的含義。
不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得是指無處分權(quán)人將不動產(chǎn)設(shè)立抵押，善意第三人信賴不動產(chǎn)登記簿從而取得抵押權(quán)，在真正權(quán)利人行使權(quán)利時(shí)，善意第三人可以抵押權(quán)的善意取得而優(yōu)先行使受償權(quán)。
2、不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的法律依據(jù)。
讓我們先看幾個(gè)法律規(guī)定：
（1）《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
（2）《物權(quán)法》第二條規(guī)定：本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。
（3）《中華人民共和國擔(dān)保法》第二條規(guī)定：在借貸、買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依照本法規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。
本法規(guī)定的擔(dān)保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。
從以上三條法律規(guī)定我們可以看出，抵押是擔(dān)保的一種方式，擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)。故《物權(quán)法》的頒布就為不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得制度確立了法律依據(jù)。
3、《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)（包括抵押權(quán)）的善意取得制度的規(guī)定，是我國立法的一項(xiàng)重大突破。
（1）傳統(tǒng)的善意取得制度
傳統(tǒng)的善意取得制度，又稱即時(shí)取得或即時(shí)時(shí)效制度，是世界各國尤其是大陸法系國家普遍采用的一項(xiàng)重要民事制度，對于促進(jìn)和保護(hù)交易安全，維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序起著積極的作用。其含義是，動產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的動產(chǎn)，他將該動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人在取得該動產(chǎn)時(shí)系出于善意，即依法即時(shí)取得該動產(chǎn)的所有權(quán)。動產(chǎn)的原所有人不能要求第三人返還，只能要求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。
善意取得制度起源于日爾曼法中的“一手護(hù)手”的原則。根據(jù)這個(gè)原則，所有人將自己的財(cái)產(chǎn)讓與他人，只能向占有人請求返還財(cái)產(chǎn)，如果占有人將財(cái)產(chǎn)讓與第三人占有的，所有人不能向第三人請求返還，而只能要求轉(zhuǎn)讓人賠償損失，這就是善意取得制度的雛形。此制度是法律根植于社會生活之生動體現(xiàn)，是人們在豐富的實(shí)踐基礎(chǔ)上理性選擇的結(jié)果，主要有以下的合理性與價(jià)值性值得重視。
第一，可減少交易成本，在現(xiàn)實(shí)社會中，交易成為必不可少的一項(xiàng)活動。如果每一個(gè)交易人在交易之前都要作一番調(diào)查是否對方有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，勢必增加交易成本，造成交易滯慢，而且在事實(shí)上也不可能。善意取得的實(shí)行，使買受人只須合理的注意義務(wù)即可，也因此減少了交易成本。
第二，善意取得制度有利于充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效用。法律對財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)不僅僅在于滿足權(quán)利人的實(shí)際支配需要還應(yīng)該通過調(diào)整財(cái)產(chǎn)關(guān)系，充分有效的發(fā)揮整個(gè)社會物質(zhì)財(cái)富的動態(tài)效用，以滿足人類生產(chǎn)和生活的需要。
第三，善意取得制度表明了個(gè)人本位向社會本位的嬗變。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)交易中，作為買受人的第三人實(shí)際上是社會交易秩序的化身，因?yàn)橘I受人還可以轉(zhuǎn)讓其取得的財(cái)產(chǎn)，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手后，如果所有權(quán)可以恢復(fù)的話，整個(gè)交易秩序?qū)⑹幦粺o存了，所以善意取得對第三人的關(guān)注實(shí)際上也是對整個(gè)交易秩序的關(guān)注，體現(xiàn)了法從關(guān)注個(gè)人本位到社會本位的嬗變。
（2）《物權(quán)法》的頒布完成了動產(chǎn)所有權(quán)的善意取得制度到不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的突破，是立法觀念上一個(gè)質(zhì)的飛躍。
傳統(tǒng)的善意取得制度存在兩個(gè)方面的缺陷：
一是所保護(hù)的標(biāo)的物僅為動產(chǎn)，不包括不動產(chǎn)；
二是所保護(hù)的僅為動產(chǎn)所有權(quán)，不包括用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的確定是經(jīng)歷了長期的司法實(shí)踐才不斷予以完善的。
1）、1988年試行的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共同共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人那的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”。在這里的共有財(cái)產(chǎn)可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)。這可以看作是不動產(chǎn)善意取得在立法上（廣義）的第一次體現(xiàn)。
2）、2000年施行的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》中規(guī)定了質(zhì)權(quán)和留置權(quán)的善意取得制度，首次突破了善意取得制度僅適用于動產(chǎn)所有權(quán)的保護(hù)，將善意取得制度的適用范圍擴(kuò)展到了動產(chǎn)的質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。
3）、2007年3月16日頒布的《物權(quán)法》，則明確了動產(chǎn)及不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。
二、《物權(quán)法》實(shí)施后，不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得在司法實(shí)踐中如何操作
1、如何判斷不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得。
《物權(quán)法》第一百零六條對不動產(chǎn)所有權(quán)善意取得有了很明確的規(guī)定，由此引申，我們可以歸納出不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得的前提和條件：
1）、抵押權(quán)人取得不動產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)是善意的。所謂“善意”是指抵押權(quán)人客觀上不知道抵押人無抵押不動產(chǎn)的所有權(quán)或處分權(quán)的事實(shí)；且不知道抵押人是為逃避債務(wù)以及司法凍結(jié)而設(shè)定抵押的事實(shí)。這也是善意取得制度的前提。
