導讀：房地產抵押貸款的程序是怎樣的?房地產抵押貸款有哪些手續需要辦理，有哪些事項需要注意?具體內容請看本文詳細介紹：
(一)提出貸款申請
凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時需填寫《房地產抵押貸款申請表》，并提供規定的文件，經貸款負責人認定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產開發經營企業，則申請房地產抵押貸款時應提交的文件包括：房地產抵押登記申請書。抵押當事人身份證明或法人資格證明、經有權部門批準的立項文件。抵押房地產的清單及所有權證件、房地產抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務情況和其他有關文件。當以土地使用權作抵押向銀行取得貸款時鄉還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同及按合同付清出讓金的憑據
(二)貸前審查
金融機構收到借款人的申請及相關文件后，要對借款人和抵押標的物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環節，審查包括以下內容：
1、對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應的資格和確有還款能力。
抵押人應具有完全民事行為能力，對抵押房地產擁有所有權，并領有所有權憑證;法人應具備獨立核算、自負盈虧能力，且具有房地產開發權。同時，銀行可要求企業提供驗資證明。財務報表等資料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格，這將由政府指定的房地產抵押貸款領導機關來進行。我國有些地區規定，房地產抵押貸款發放機構必須是國內的銀行或者是在我國設立辦事機構的外國銀行。
2、對抵押物的審查對于抵押房地產的選擇和審定，主要著眼于易于保值。
易于變現。易于保管以及易于估價的房地產。抵押物要符合國家有關規定，不得抵押的房地產不能用于貸款抵押。
3、對貸款用途。
項目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關規定;二是對貸款項目進行可行性評估，從市場研究和經濟研究兩方面分析貸款是否可行，主要有以下比率指標。
(1)營業凈收益與貸款本息比率。這是分析房地產抵押貸款還款能力的指標，計算公式為：預計項目年度營業凈收益/年度償還貸款本息金額該比率越低，對金融機構而言風險越小，反之，風險越大。
(2)營業費用比率。該指標也可以分析房地產抵押貸款的還款能力，計算公式為：營業費用/項目實際總收入該指標越大，反映項目創造單位收益所需的投入越大，貸款人可將該指標與市場上平均水平比較，一般不能差距太大。
(3)保本比率。指項目支出與收入的比例，計算公式為：(營業費用十貸款本息)/潛在總收入貸款人一般規定允許的最高比率范圍為70%一95%，如比率高于這一水平，則項目得不到保本的現金流。
(4)貸款價值。計算公式為：抵押貸款金額/抵押房地產價值這個比率對金融機構而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。抵押貸款金額的確定取決于各方面因素，如銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。
(三)對抵押房地產的估價。
房地產抵押估價是審核房地產產權證書的真實性及可靠性，并在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎上，對抵押房地產的價值進行評估，決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地產價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。住房估價方法較單一，計算公式為：房價=房屋重置價乘于房屋成色，其中重置價是按現有物價水平重新建設房屋的價值，成色是用百分比表示的新舊程度。房屋估價還可以按各種建材數量構成評點計算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計算其建設成本，然后減去折舊。土地估計則較為復雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產金融機構一般配有專職或兼職估價人員，對抵押房地產作出價值判斷。通過上述方法計算出房地產現值后，金融機構根據房地產市場走勢。貸款利率變動趨勢等因素，決定貸款金額與房地產價值的比率，算出貸款額度。本世紀初美國剛開始推行房地產抵押貸款時，貸款價值比僅為50%-60%，后隨經濟發展，這一比率提高到80%左右。“二戰”后，美國房地產抵押貸款由于二級抵押市場的建立，房地產的易售性、價值流動性增強，貸款風險分散，貸款價值比率高達90%。我國由于剛剛開始推行房地產抵押貸款制度、貸款額度要根據福利性住房和盈利性經營房地產分別確定，前者可享受優惠，而后者則應從嚴掌握。
(四)房地產抵押貸款合同的簽訂和登記對貸款審查合格之后，借款雙方應在平等協商的基礎上，共同訂立抵押貸款合同。房地產抵押貸款合同是指房地產抵押當事人。(包括借貸雙方和擔保人)按照一定的法律程序簽訂的書面契約，所簽訂合同應辦理公證登記。另外，抵押人和抵押權人應在房地產抵押合同簽訂之日起30天內持抵押合同。有關批準文件及證件到當地房地產產權管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產權不清或已經失效，以及一物兩押。房地產產權管理部門應在規定日期內辦完登記手續。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經登記的房地產抵押貸款，法律不給予保護，如抵押合同變更。解除和終止，抵押雙方當事人應自發生之日起15日內向原登記機關辦理變更或注銷登記手續
(五)抵押房地產的保險我國有些地方性法規和政策規定，房地產抵押人在申請抵押貸款前，應按銀行指定的險種向保險公司投保，否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證，辦理投保手續。借款人自行組織施工或翻修住房的應辦理“建修房綜合保險”，至建修住房全部竣工時為止。保險金額的確定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于購、建住房的價值;以優惠價購房的住房作抵押的，應按優惠價房的現值進行保險;舊房翻新后作抵押的，將舊房價值與翻修費用之和作保險金額。抵押期內，保險單由貸款人保管。抵押物的保險期應與抵押貸款期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。如果借款人中斷保險，貸款單位有權代為保險，費用由借款人負擔。被保險的抵押物一旦出險，其責任范圍內的災害事故，由保險公司按保險單規定賠償。貸款單位為抵押物保險賠償的第一受益人，如果借款人未按合同履行還本付息者，貸款單位有權從保險賠償金中扣除貸款本息。
(六)抵押物的占管和處分
1、抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有兩種：抵押權人占管方式和抵押人占管方式。房地產商品的特性決定了房地產只能由抵押人占管，抵押權人保管房地產的產權證書及其他證明文件。未經抵押權人同意不得以任何方式或理由將房地產交由他人占管。抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產的安全和完整，并隨時接受對方的監督和檢查。抵押人未征得抵押權人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、拆除、贈與、改建，不得改變其性質。己作抵押的房地產在抵押期間內發生繼承。遺贈時，繼承人、受遺贈人應書面告知抵押權人。
2、抵押物的處分抵押物的處分，是房地產抵押權實現的最高形式，有下列情況之一的抵押權人有權向有關部門申請處分抵押物
(1)抵押人未依約履行債務的，即合同期滿后未還清貸款本息的;
(2)抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務的;
(3)抵押人的繼承權或受遺贈人代管人拒不履行債務的;
(4)抵押人被宣告解散或破產的。
抵押權人可以申請下列方式之一處分抵押物：
(1)申請當地房地產市場公開拍賣;
(2)委托房地產交易市場出售;
(3)經過當地房地產管理部門同意的其他適當方式。不論采取何種方式，均應按照當地有關規章辦理。抵押房地產處分所得價款的分配原則和分配順序是：(1)支付處分抵押物的費用;(2)扣除抵押物應交稅費;
(3)償還抵押權人的債權本金、利息以及違約金;
(4)所剩余部分退還抵押人。按照《企業破產法》規定，抵押物不屬于破產財產，但抵押物處分價款超過償還額的剩余部分屬于破產財產;抵押物處分價款不足償還貸款部分，作為破產債權依照破產程序受償。
