房地產保險市場沒有活躍起來，其主要原因是在實際操作過程中普遍存在著以下問題，阻礙了住房抵押貸款保險的健康發展。
1、險種匱乏，保障范圍不夠大一般而言，根據貸款買房過程中存在的不同風險因素，個人貸款購房業務至少需要三類風險保障：一是抵押住房的財產保險，主要保障房產遭受意外事故和自然災害毀損的風險;二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續居住;三是抵押貸款購房履約保證保險，主要是在當被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。
以上三類險種特點各異，各保其險，共同組成一個完整的風險保障體系，作為一個成熟的住房保險市場可以說缺一不可。然而目前國內住房按揭保險市場上卻只有抵押房屋財產保險一個險種，缺乏其它兩類險種，因此保障范圍不夠大。
2、保費昂貴，設計不合理
主要表現在：一、保險金額過度，即不是以抵押房屋建筑價格或是消費者貸款金額的多少來確定投保金額標準;二、保險期限過度，即要求住房財產保險的期限與貸款期限相同;三、保險費率過度，即住房按揭保險在出險率極低的情況下卻一直維持著較高的費率水平。
3、受益人不合理
由消費者繳納保費的保險受益人必須填銀行為受益人，否則不予貸款。
根據個人住房按揭保險的條款，一旦發生保險賠償，銀行將是第一受益人，而貸款買房者是第二受益人。也就是說，購買保險者居然不是保險的最大受益者。如果在貸款初期房屋發生事故，保險公司的賠款將首先賠付給銀行，而投保人卻只能作為第二受益人享受剩余的保險權益。另外，銀行憑借其壟斷地位對老百姓實行了“毫無彈性的強制保險”，并制訂了高昂的保險費率，而自己只承擔“接近于零的理賠風險”，顯然是不合理的。
4、銀行和保險公司相關環節運作不規范
按照保險法規定，固定資產是不能重復投保的。對于房產實際交付使用之前這一段時間的保費，人民銀行明文規定應予退款。但普通投保人不可能人人都熟知保險條款，銀行和保險公司存在著該退不退的問題。
5、保費繳納方式不合理在保費交納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。
6、保險標的劃分不合理
房產從價格構成來看，應劃分為兩部分：一部分是建筑物，另一部分是以及附屬的地段、朝向、樓層等因素。因此，在計算投保人應當繳納的保險費時，應當以房屋的建筑成本為基數。由于建筑成本中還包括了配套設施的費用，因此，如果配套設施也遭受承保范圍內的損失，相應的修復費用也應由保險公司賠付。但是，在目前的房屋貸款保險中還沒有這樣的劃分。
7、壟斷操作，強制購買保險
作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權選擇是否要購買住房按揭保險，也有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯姻”侵害了消費者的權益，排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平。這類做法違反了我國反不正當競爭法和國家工商行政管理局《關于禁止公用企業限制競爭行為的有關規定》。這種建立在銀保雙方聯手控制基礎上的行為，不僅排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平，因此難逃“不正當競爭”和“壟斷”之嫌。
