目前，人們?cè)谫彿繒r(shí)，感覺總是處于弱勢(shì)地位。特別是在籌劃購房貸款方案時(shí)，感覺缺乏了解相關(guān)信息的渠道，導(dǎo)致一部分不專業(yè)的中介公司沒有充分考慮客戶公積金可貸額度，只是為客戶定制了單一的商業(yè)性貸款計(jì)劃，這在一定程度上損害了客戶應(yīng)享受低利率公積金貸款的權(quán)益。
對(duì)于廣大工薪階層來說，住房公積金是個(gè)人資產(chǎn)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是其籌劃購房貸款方案時(shí)的主要組成部分，因此，不能充分考慮住房公積金可貸額度，將極大地影響到購房人的購房計(jì)劃。日前，記者走訪了專業(yè)受理公積金貸款業(yè)務(wù)的上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司，詳細(xì)了解了個(gè)人住房公積金貸款的相關(guān)受理政策和貸款額度計(jì)算方法。
計(jì)算方法
據(jù)上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，客戶滿足以下五個(gè)條件即可申請(qǐng)個(gè)人住房公積金擔(dān)保貸款的業(yè)務(wù)：1、具有完全民事行為能力的自然人；2、在申請(qǐng)貸款前6個(gè)月正常連續(xù)繳存本市住房公積金；3、首付一定比例的房款（一手房不少于20%，二手房不少于30%）；4、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力；5、沒有尚未還清的數(shù)額較大且可能影響貸款償還能力的債務(wù)。
根據(jù)上海市住房公積金管理委員會(huì)的決定，自2007年9月1日起，對(duì)上海住房公積金貸款的額度上限作如下調(diào)整：對(duì)第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人，從以戶為單位計(jì)算貸款額度，改為以戶為基礎(chǔ)，配偶（或參貸人）分別計(jì)算額度的辦法，且每戶家庭最高貸款限額為40萬元；若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶另增加補(bǔ)充住房公積金貸款限額10萬元。由此，原來每戶家庭20萬的貸款上限調(diào)整為40萬。加上補(bǔ)充公積金政策，每戶可增加10萬元。若再附加個(gè)人建造、翻建、大（裝）修自住住房公積金貸款（以下簡(jiǎn)稱“建翻修”貸款），上海每戶家庭公積金貸款上限超過50萬元。
記者了解到，在目前的公積金貸款額度的計(jì)算中，按以下原則確定最高可貸限額：
第一、不大于貸款成數(shù)。商品房（包括一手現(xiàn)房和一手期房）和次新房（指竣工未滿5年的存量房），其公積金貸款（含“建翻修”）不超過購房總價(jià)的80%；存量房（包括二手房），其公積金貸款（含“修翻建”）不超過購房總價(jià)的70%。
第二、不大于個(gè)人公積金與補(bǔ)充公積金可貸額度之和，即基本公積金可貸額度為基本公積金繳存余額（公積金賬戶余額）的40倍，且不大于20萬元；補(bǔ)充公積金可貸額度為補(bǔ)充公積金繳存余額（公積金賬戶余額）的20倍，且不大于10萬元。此外，對(duì)于第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人，可享受公積金可貸額度提高的擴(kuò)額政策，即從以戶為單位計(jì)算貸款額度，改為以戶為基礎(chǔ)，配偶（或參貸人）分別計(jì)算額度的辦法，且每戶家庭最高貸款限額為40萬元；若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶另增加補(bǔ)充住房公積金最高可貸限額10萬元。
第三、不超過公積金查詢系統(tǒng)計(jì)算的借款人“年還款能力”與“最高可貸年限”相乘所得到的公積金最高可貸限額。
第四、客戶在申請(qǐng)公積金購房貸款同時(shí)，可附加申請(qǐng)相關(guān)的公積金“建翻修”貸款。“建翻修”貸款總額不超過：購房面積×1000元/平方米；建翻修工程款總額的70%；不超過20萬元（有補(bǔ)充公積金的不超過30萬元）。
案例解讀
以下我們來看購房者在申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款時(shí)的典型實(shí)例：1、李先生夫婦購買一套價(jià)值60萬元，面積60平方米的二手房，并準(zhǔn)備在購房后用10萬元對(duì)新房進(jìn)行裝修。李先生夫婦目前公積金繳交情況正常。他們之前已使用過公積金貸款，目前已經(jīng)還清。他們基本公積金賬戶余額分別為10000元和4000元；補(bǔ)充公積金賬戶余額分別為3000元和0元。
這樣，李先生夫婦購房貸款計(jì)劃中住房公積金貸款最高限額可以這樣計(jì)算：
基本公積金最高可貸額度20萬元：（不享受第一次購房的擴(kuò)額政策，在10000×40=40萬元與4000元×40=16萬元中取最大值，且最高20萬元）
補(bǔ)充公積金最高可貸額度6萬元：（不享受第一次購房的擴(kuò)額政策，在3000元×20=6萬元與0元×20=0萬元中取最大值，最高10萬元）“建翻修”最高可貸額度6萬元：（60平方米×1000元/平方米=6萬元；10萬元×70%=7萬元；不超過30萬元；上述取最小值）所有公積金貸款（含“建翻修”貸款）總額不大于購房總價(jià)的70%（60萬元×70%=42萬元）因此，李先生住房公積金最高可貸限額為基本、補(bǔ)充及“建翻修”公積金可貸額度之和（20+6+6=32萬元），且小于最高貸款成數(shù)（42萬元），即：32萬元。
2、新婚的王先生與陳小姐準(zhǔn)備購買一套價(jià)值100萬元，面積90平方米的商品房作為婚房，并準(zhǔn)備在購房后用15萬元對(duì)新房進(jìn)行裝修。王先生與陳小姐目前公積金繳交情況正常，且是第一次購房。他們基本公積金賬戶余額分別為6000元與3000元，補(bǔ)充公積金賬戶余額分別為3000元與1000元。這樣，他們購房貸款計(jì)劃中住房公積金貸款最高限額可以這樣計(jì)算：
基本公積金最高可貸額度32萬元：（享受第一次購房的擴(kuò)額政策，6000元×40“最高20萬元”+3000元×40“最高20萬元”=32萬元，且最高40萬元）
補(bǔ)充公積金最高可貸額度8萬元：（享受第一次購房的擴(kuò)額政策，3000元×20“最高10萬元”+1000元×20“最高10萬元”=8萬元，且最高10萬元）“建翻修”貸款最高可貸額度9萬元：（90平方米×1000元/平方米=9萬元；15萬元×70%=10.5萬元；不超過30萬元；上述取最小值）
公積金貸款（含“建翻修”）總額不大于購房總價(jià)的80%（100萬元×80%=80萬元）
因此，王先生與陳小姐住房公積金最高可貸限額為基本、補(bǔ)充及“建翻修”可貸額度之和（32+8+9=49萬元），且小于最高貸款成數(shù)（80萬元），即：49萬元。
