雖然公積金貸款利率較低，但其靈活性不如商業(yè)貸款，購(gòu)房者在買(mǎi)房前應(yīng)對(duì)這種方式進(jìn)行衡量。
房貸的政策總是無(wú)時(shí)無(wú)刻地被推上風(fēng)口浪尖，作為已經(jīng)或?qū)⒁蔀?ldquo;房貸皇帝”人士而言，選擇最適合的還貸種類(lèi)或方式是非常必要。面對(duì)目前銀行商業(yè)貸款和住房公積金貸款兩種普遍方式，選擇最適合自己的還款方式才是最重要的。
選擇商貸還是公積金貸款，比較房屋打折優(yōu)惠與省下利息總額而定
“近期銀行商業(yè)貸款利率等相關(guān)優(yōu)惠政策正逐漸淡出，而公積金貸款卻依然能夠保持相對(duì)的穩(wěn)定與優(yōu)惠，最近的確有比較多的客戶開(kāi)始關(guān)心自己的公積金，多數(shù)客戶認(rèn)為反正公積金放在那里不用白不用，都對(duì)公積金貸款拿出了比前期更多的激情。”建行廣東省分行營(yíng)業(yè)部一個(gè)貸經(jīng)理表示。
的確，公積金貸款在與銀行商業(yè)貸款相比較的情況下，存在著許多房貸者最關(guān)心元素的優(yōu)惠。如公積金所能夠提供的利率優(yōu)惠就是最讓人吸引的。據(jù)了解，公積金5年以下的貸款利率為3.33%，銀行即使能夠打上7折卻只能夠達(dá)到4.032%；公積金5年以上的貸款利率為3.87%，銀行同樣打上7折優(yōu)惠卻要4.158%。
如果按照上述利率計(jì)算貸款利息，無(wú)疑使用公積金貸款是能夠省下一大筆利息。不過(guò)世界上豈有十全十美的事情？公積金貸款雖然能在利率上打敗銀行商業(yè)貸款，但其有些地方卻是無(wú)法與銀行比擬的。
“有些顧客不選擇公積金貸款最大的原因就是通過(guò)公積金貸款所節(jié)省的利息不能覆蓋開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行商業(yè)貸款客戶所給予的購(gòu)房?jī)?yōu)惠差價(jià)；同時(shí)由于審批流程相對(duì)而言較長(zhǎng)，有可能耽誤了購(gòu)房時(shí)機(jī)。”某股份制銀行廣州分行個(gè)貸營(yíng)銷(xiāo)部葉先生表示。
據(jù)他介紹，“有些開(kāi)發(fā)商會(huì)給予通過(guò)銀行商業(yè)貸款的客戶更多折扣優(yōu)惠，而公積金貸款客戶只能享受較少的購(gòu)房折扣優(yōu)惠。在銀行商業(yè)貸款與公積金貸款都可行的情況下，房貸者要想判斷究竟是通過(guò)哪種模式進(jìn)行貸款關(guān)鍵是判斷誰(shuí)能節(jié)省更多。”
他舉出了如下例子：如果通過(guò)商業(yè)貸款獲得房屋折扣的優(yōu)惠為3萬(wàn)元，而通過(guò)公積金貸款的利息總額要比通過(guò)商業(yè)貸款產(chǎn)生的利息總額少4萬(wàn)元的話，那么很明顯即使不能夠獲得開(kāi)發(fā)商房屋總價(jià)較低折扣的優(yōu)惠，也可以更大程度考慮使用公積金貸款，因?yàn)樗∠碌慕痤~要比銀行商業(yè)貸款途徑多。那么反之亦然，客戶主要是要根據(jù)開(kāi)發(fā)商給出的房屋折扣去具體計(jì)算。
“公積金最高貸款額度對(duì)個(gè)人或夫妻雙方共同貸款是有規(guī)定，并不會(huì)像商業(yè)銀行那樣能夠比較自由的獲得根據(jù)房屋價(jià)值等所判斷的貸款額度。而且不同的城市公積金所能夠申請(qǐng)的最高貸款額度并不是一樣，但貸款利率等各個(gè)城市都幾乎是相同的。”廣州住房公積金管理中心負(fù)責(zé)貸款業(yè)務(wù)的工作人員表示。
據(jù)了解，根據(jù)廣州目前公積金貸款的相關(guān)辦法，個(gè)人最高貸款額度為50萬(wàn)元，兩個(gè)或兩個(gè)以上的最高額度為80萬(wàn)元。同時(shí)，最終可貸額度為多少要根據(jù)公積金賬戶當(dāng)前余額、當(dāng)前月繳存額與當(dāng)前至法定離退休年齡總月數(shù)等相關(guān)計(jì)算元素才可以確定。
組合貸款“名存實(shí)亡”，等額本金與存抵貸結(jié)合是“省息王牌”
顯而易見(jiàn)，公積金貸款相對(duì)而言的低利率能夠吸引到不少貸款者。不過(guò)如果使用公積金貸款并不能夠滿足購(gòu)房的貸款金額而又想省下一定利息，那么可以使用各大銀行都普遍擁有的公積金+商業(yè)銀行的組合貸款。
“這種組合貸款相對(duì)而言客戶使用的頻率并不算是太高，因?yàn)椴僮髌饋?lái)確實(shí)會(huì)比較麻煩，而且要對(duì)兩頭進(jìn)行還款。而且有很多客戶都有先通過(guò)商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)完一套房子，然后再通過(guò)住房公積金購(gòu)買(mǎi)第二套房子。畢竟住房公積金待退休等情況可以提出，所以很多客戶相對(duì)不會(huì)第一時(shí)間考慮公積金貸款。”農(nóng)行(601288,微博)天河一支行行長(zhǎng)表示。
如果客戶使用組合貸款，商業(yè)銀行貸款部分是需要根據(jù)現(xiàn)行房貸政策而決定。記者調(diào)查了10家銀行的組合貸款中商業(yè)貸款部分利率基本上都能是以基準(zhǔn)利率的進(jìn)行貸款，并沒(méi)有給出像全額在銀行貸款的相對(duì)優(yōu)惠。“因?yàn)榻M合貸款通常是公積金占了大頭，銀行商業(yè)貸款占比較少。由于額度少，所以銀行從中獲取的利潤(rùn)并不是太多，這樣就令到許多銀行表面上在推廣此業(yè)務(wù)，其實(shí)根本都不想操作。”上述農(nóng)行人士認(rèn)為。
她建議，“客戶要想辦理此業(yè)務(wù)最好也咨詢清楚，不然很容易會(huì)錯(cuò)過(guò)一些購(gòu)房時(shí)機(jī)。”除此之外，關(guān)于如何利用還款方式或銀行推出的房貸產(chǎn)品省下利息的做法一直有房貸客戶想進(jìn)行“破解”。經(jīng)過(guò)記者向相關(guān)房貸專(zhuān)家進(jìn)行咨詢后，得出兩大“殺手锏”等額本金與存抵貸產(chǎn)品。
渣打銀行產(chǎn)品金融部總經(jīng)理劉珉曾向記者表示，“省利息最根本的途徑就是盡可能地把本金不斷地縮減或者縮短貸款年限，因?yàn)橘J款三要素里面貸款利率是不能控制，只有本金的還款速度與貸款期限是能夠掌控的。”
所以，有條件的客戶可以在貸款時(shí)就選擇等額本金法進(jìn)行還款。不過(guò)這種還款方式一開(kāi)始還貸的壓力比較大，但對(duì)于商業(yè)貸款利率“變幻莫測(cè)”的今天，選擇這種方式貸款相對(duì)沒(méi)有等額本息貸款那么被動(dòng)，畢竟客戶可以趁著目前利率還處于較優(yōu)惠的階段盡可能地還款。
“其實(shí)如果客戶在還貸初期經(jīng)濟(jì)狀況并不是太寬裕，可以先選擇等額本息作為緩沖；待過(guò)了一定時(shí)間，經(jīng)濟(jì)能力有所改善，可以將還款方式改成等額本金，這樣在貸款初期的還款壓力相對(duì)要降低。”上述農(nóng)行支行行長(zhǎng)表示。
針對(duì)提前還款，平安銀行廣州分行個(gè)貸總經(jīng)理林濤就表示，“提前還款針對(duì)大部分房貸者而言并不是太實(shí)際，因?yàn)橐粫r(shí)間拿出較大金額資金是比較困難。而且有很多銀行都要求如果需要提前還款是必須一次性把剩余額度付清，并不能分階段或隨意地提前還款。所以運(yùn)用等額本金與銀行推出的存抵貸相關(guān)產(chǎn)品來(lái)省利息是比較適合的方式。”
不過(guò)需要提醒客戶的是，要想辦理銀行存抵貸等類(lèi)似的房貸產(chǎn)品，必須要在該銀行辦理房貸才可以申請(qǐng)，并不是在隨便一家做了房貸后到擁有存抵貸業(yè)務(wù)開(kāi)辦就可以的。
