關(guān)于一房?jī)少u(mài)案件的處理 來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng) 作者：佚名 時(shí)間：2010-09-14
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房司法解釋》)已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十條對(duì)于商品房重復(fù)銷(xiāo)售問(wèn)題均有規(guī)定。有人認(rèn)為這是對(duì)于一房二賣(mài)問(wèn)題的一般性規(guī)定。筆者不以為然。對(duì)于相關(guān)問(wèn)題應(yīng)如何理解與適用，在此試做探析。
需要指出的是，“一房二賣(mài)”與商品房的重復(fù)銷(xiāo)售，并非同一概念，而是一般與特殊的包含關(guān)系。由于該司法解釋第一條開(kāi)宗明義地指出：“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。”因此商品房重復(fù)銷(xiāo)售的主體是特定的，出售方僅限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。而現(xiàn)實(shí)生活中一房二賣(mài)的賣(mài)方，既可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也可能是其他法人或者個(gè)人。基于特別規(guī)定優(yōu)先的原則，商品房重復(fù)銷(xiāo)售案件應(yīng)適用本司法解釋?zhuān)胀ǖ囊环慷u(mài)案件，則應(yīng)適用《合同法》和《民法通則》的規(guī)定。
一、普通一房二賣(mài)案件的處理
普通一房二賣(mài)是指賣(mài)方以同一房屋為標(biāo)的，在與一方當(dāng)事人簽定買(mǎi)賣(mài)合同但尚未辦理過(guò)戶登記時(shí)，又與第三方簽定買(mǎi)賣(mài)合同，從而導(dǎo)致新買(mǎi)方和舊買(mǎi)方均希望獲得同一房屋的利益沖突。誰(shuí)能最終獲得該房屋的問(wèn)題，取決于先后兩個(gè)合同的效力及履行。不少人認(rèn)為，由于兩個(gè)合同存在著目的上的沖突，因此至少有一個(gè)合同是無(wú)效的。這種看法其實(shí)是不科學(xué)的。在筆者看來(lái)，兩個(gè)合同完全可能同時(shí)有效。至于目的上的沖突問(wèn)題，可以通過(guò)違約責(zé)任制度去解決。
(一)就第一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同而言，無(wú)論是從法律還是從理論的角度來(lái)看，其效力都不應(yīng)由于沒(méi)有辦理過(guò)戶登記而受到任何影響。
1、法律或行政法規(guī)并未將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記。
我國(guó)《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”可見(jiàn)，司法解釋嚴(yán)格將法定登記分為生效性登記和物權(quán)變更登記。僅僅對(duì)于法律和行政法規(guī)規(guī)定的生效性登記而言，未登記才會(huì)影響合同的效力。而房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記顯然不屬于此。雖然我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”但并未規(guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。雖然建設(shè)部1994年8月13日發(fā)布的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見(jiàn)的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無(wú)效。”但是，依照我國(guó)《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國(guó)務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，是無(wú)法構(gòu)成影響的。可見(jiàn)，我國(guó)并沒(méi)有什么法律或行政法規(guī)將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記，因此即使當(dāng)事人沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。關(guān)于一房?jī)少u(mài)案件的處理(2) 來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng) 作者：佚名 時(shí)間：2010-09-14
2、房屋過(guò)戶登記屬于物權(quán)行為而非債權(quán)行為，因此不應(yīng)影響合同的效力。
物權(quán)行為與債權(quán)行為具有不同的性質(zhì)，并將引起不同的法律后果。債權(quán)行為是指直接引起債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立、變更或消滅的民事行為，而物權(quán)行為則是指直接引起物權(quán)取得、變更或消滅的民事行為。當(dāng)事人訂立合同的行為由于引起了合同之債法律關(guān)系的發(fā)生，因此是典型的債權(quán)行為。但是，即使訂立的是以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的買(mǎi)賣(mài)合同，訂立合同行為本身由于不能直接導(dǎo)致所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不屬于物權(quán)行為。動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)戶登記行為，才是直接引起物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律事實(shí)，從而才是物權(quán)行為。也就是說(shuō)，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)而言，邏輯上存在著相互銜接卻又不同的兩個(gè)階段：第一階段是債權(quán)行為也就是訂約行為，其后果是引起合同的成立即債權(quán)債務(wù)關(guān)系的產(chǎn)生。第二階段是物權(quán)行為也就是房屋的交付與過(guò)戶登記行為，其后果是引起房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這兩個(gè)環(huán)節(jié)的行為卻一不可。債權(quán)行為是物權(quán)行為的前提和基礎(chǔ)，物權(quán)行為是債權(quán)行為的要求和后果。需要說(shuō)明的是，房屋的交付與過(guò)戶登記具有雙重性質(zhì)，其一，從債的角度而言，它是合同的履行行為，其二，從物權(quán)的角度而言，它是物權(quán)變動(dòng)行為。區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為的意義在于：由于債權(quán)系相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無(wú)關(guān)，因此無(wú)須公示。而所有權(quán)屬于對(duì)世權(quán)，可以對(duì)抗合同以外的第三人，所以才有了公示與公信的要求。就房屋買(mǎi)賣(mài)而言，過(guò)戶登記恰恰是公示與公信的體現(xiàn)，因此只能是對(duì)于物權(quán)行為而非債權(quán)行為的要求。未辦理過(guò)戶登記，也就不會(huì)對(duì)合同之債的效力有任何影響，不過(guò)它將影響所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋的所有權(quán)仍然屬于賣(mài)方而尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。
(二)就第二個(gè)合同而言，其效力同樣應(yīng)當(dāng)予以肯定。
有人認(rèn)為第二個(gè)合同是無(wú)效的，因?yàn)樗址噶说谝粋€(gè)買(mǎi)方的合法權(quán)利。這種觀點(diǎn)是不能成立的。原因在于：既然第一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，因此房屋的所有權(quán)還保留在賣(mài)方的手中，賣(mài)方當(dāng)然享有包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)的四項(xiàng)全能。與第二個(gè)買(mǎi)方簽定買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)非是賣(mài)方行使處分權(quán)的體現(xiàn)。至于第一個(gè)買(mǎi)方，未過(guò)戶登記意味著其尚未取得所有權(quán)，而僅僅享有對(duì)房屋的債權(quán)。而按照民法原理，債權(quán)是不能對(duì)抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權(quán)的對(duì)象，只能是具有對(duì)世性的絕對(duì)權(quán)如物權(quán)、人身權(quán)等。我國(guó)《合同法》第一百二十一條之所以規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”而未規(guī)定由第三人直接向合同中的受害方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，原因就在于債權(quán)不具有對(duì)世性從而不能成為侵權(quán)的對(duì)象。一房二賣(mài)案件中的第一個(gè)買(mǎi)方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，因此不能聲稱(chēng)第二個(gè)合同侵犯了其所有權(quán)。第二個(gè)合同既然不屬于侵犯他人合法權(quán)利的合同，當(dāng)然不應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。關(guān)于一房?jī)少u(mài)案件的處理(3) 來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng) 作者：佚名 時(shí)間：2010-09-14
