開欄語
2008年10月22日，中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文在國務院新聞辦公室的新聞發布會上，作出了“‘小產權房’禁止再建，已購者利益受保護”的表態，讓“小產權房”再次成為人們關注的焦點。
2009年5月末，深圳市四屆人大常委會第二十八次會議通過了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，規定經普查記錄的違法建筑，除未申報的外，符合確認產權條件的，適當照顧原村民和原農村集體經濟組織利益，在區分違法建筑和當事人不同情況的基礎上予以處罰和補收地價款后，按規定辦理初始登記，依法核發房產證。有媒體稱，這標志著深圳的農民房和統建房 （統稱“小產權房”）即將從幕后走到臺前，轉正為可以交易的商品房，并展望全國性“小產權房”問題有望借此“破冰”。
然而，事態急轉直下。針對備受關注的深圳“小產權房”有望“轉正”的消息，國土資源部有關負責人連續表達了“小產權房”實質是無產權違法建筑的態度，并稱深圳“小產權房”轉正是個例，不可能在國內其他城市推廣，有關部門就“小產權房”的處理辦法還在制訂中。
與全國城鄉、地方政府、房地產業、廣大購房者息息相關的“小產權房”將走向何方？山西省尤其是“小產權房”問題最為集中的太原市，“小產權房”現狀如何？“小產權房”緣何火爆樓市？“小產權房”現行政策及未來趨勢如何？就廣大讀者關注的這些問題，本報今起將推出系列報道，為您解疑釋惑。
“小產權房”這個稱呼，從出現至今至少10年以上了。多年來，國家有關“小產權房”的政策始終是大眾關注的焦點。
“小產權房”較普通商品房而言，到底擁有多少產權？這個問題的答案對于大多數購房者來說，始終不甚明了，甚至連“小產權房”這個稱呼本身，就是矛盾和錯誤的。
“小產權”概念被混淆
要搞清楚“小產權房”這個稱呼，首先應該明晰“小產權”的概念。
在國家主管房地產市場的管理部門—— 各級房地局來看，現行法律對“小產權”的解釋和社會大眾對“小產權”的理解，是不完全相同的。
據太原市房地局相關部門負責人介紹，目前對“小產權”的解釋歸納起來主要有三種：第一種解釋是，針對普通商品房的發展商（發展商有別于開發商，開發商主要負責找項目、簽地皮、辦理相關手續和對樓盤進行建設等；發展商主要是負責樓盤推廣和規模擴建等事務）的產權而言，將發展商的產權叫“大產權”，購房人的產權叫“小產權”，這種叫法是因為購房人的產權是從發展商的產權分割而來的。第二種解釋是，按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳納土地出讓金的叫“大產權”，要補繳土地出讓金的叫“小產權”，按這種解釋普通商品房就是“大產權房”，經濟適用房就是“小產權房”。第三種解釋是，按房屋產權證的發證機關來區分，國家房屋產權管理部門發產權證的叫 “大產權”；而由鄉鎮政府發證的叫 “小產權”，又稱“鄉產權”。前兩種現在屬于各級房地局管理范圍。
“目前社會大眾所指的‘小產權房’，指的是第三種解釋。”據該負責人介紹，第一種和第二種解釋的“小產權”是合法的，只要繳足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金，房產就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋，也就是社會大眾所指的“小產權”的法律屬性存在較大爭議，按照國家現行政策，購買了這種“小產權”的房產，拿不到真正法律意義上的產權證。
“小產權房”叫法是種掩飾
明晰了“小產權”的概念，就可以進一步了解“小產權房”。
山西省國土資源廳相關部門負責人在解釋“小產權房”的性質時，援引了國土資源部副部長 小蘇于2009年6月25日接受媒體記者采訪時的話，“‘小產權房’是模糊的、不準確的概念，其實質是無產權違法建筑”。
據該負責人介紹，“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家房屋產權管理部門頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”的“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。說得再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
據了解，目前的“小產權房”即“鄉產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能購買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，“鄉產權房”是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。
2009年6月24日，國土資源部總規劃師胡存智在北京大學國家發展研究院舉行的《成都土地制度改革實踐調查報告》發布會上，針對各地愈演愈烈的“小產權房”問題明確指出，“‘小產權房’叫法本身并不科學，這是一種自我掩飾的說法。‘小產權房’是鄉鎮政府或規劃、建設等部門管理松懈所造成，且與鄉一級政府的鼓勵分不開，沒有政府的支持，根本不可能蓋起來。”
