導讀：小產權房在我國是屬于限制性購買的房屋，要購買小產權房必須得符合一定的條件。本文主要是講述小產權房的幾大特點及違建方式。
一、小產權房的特點
(1)房屋不合法地依附于農村集體土地上，具有嚴重違法性。
《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設、農村村民住宅等三類鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設可以使用集體所有土地，其他任何單位和個人進行非農業(yè)建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。小產權房建設顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。此外，國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調，加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。國務院2008年1月《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地農民住宅或“小產權房”，任何單位和個人不得自行與農村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農用地和未利用地轉為建設用地。總之，從國家相關法律法規(guī)、政策的規(guī)定可以看出，農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，與農民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產權房買賣合同本身是無效的，小產權房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權證或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。
(2)開發(fā)成本及銷售價格較為低廉。
由于小產權房直接在集體土地上開發(fā)建設，在建設過程中沒有經(jīng)過規(guī)劃許可、集體土地征用、國有土地“招、拍、掛”等環(huán)節(jié)，省略繳納國有土地出讓金和相關稅費，節(jié)約了大量資金，降低建設成本。并且，房屋占用的土地區(qū)位優(yōu)勢不足，房價低廉，故更具有市場競爭力。在當今商品房市場售價畸形高漲及購買者面臨資金壓力的形勢下，低廉的銷售價格成為小產權房不正當競爭的法寶，導致購買小產權房者趨之若鶩。客觀上刺激了小產權房違建開發(fā)和銷售。
(3)小產權房產權的缺失和不完整性，這是與具有產權的“三證”商品房的最大差別。
這一天然不足，注定小產權房只具備了普通商品房的使用性質，因不具備合法性，其流通轉讓受到諸多限制，既無法律保障，也不可以上市交易。這已經(jīng)在日常交易中埋下諸多矛盾隱患。
(4)交易風險隱患較大。
當前小產權房交易糾紛已成為法院當前審判的難點問題之一。
二、小產權房的違建方式
(1)農民利用自己宅基地，或者將其宅基地使用權非法轉讓他人或單位違建銷售。若為一處，一般違建規(guī)模不大，但成片銜接的多戶宅基地綜合利用違建開發(fā)，違建規(guī)模和影響卻不可小覷，甚至成為違建處理執(zhí)法的難點。
(2)集體經(jīng)濟組織或其他單位、個人在集體土地上以集中建設農民住宅樓、福利房或其他名義，未經(jīng)土地、規(guī)劃、建設等主管部門許可，開發(fā)商品房，對外公開出售。現(xiàn)實中，因新農村建設、征地等原因重新建安置房雖不在少數(shù)，但因是對本村集體組織成員銷售，其違法影響和危害性相對不大。如對集體組織以外成員銷售，則另當別論，并成為當前嚴厲打擊的重點。
