小產權房，又稱農民房，它并不是一個法律上的概念，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指農民未繳納土地出讓金等費用，在自家宅基地或農村集體土地上建設的房屋。其房產證少數為國家房產部門頒發，大多數產權證不是由國家房管部門頒發，而是由當地的鄉、鎮或街道政府、村民委員會或村民小組或某公司頒發。有的連當地的鄉政府、村民委員會或村民小組頒發的產權證也沒有，其僅僅是某一村民自建的沒有任何產權證的房屋。
由于市場經濟的飛躍發展和產業結構變化節奏的加快，大量農村勞動力都涌向城市成為農民工，特別是經濟比較發達的深圳，其農民工的數量甚至超過當地常居人口。而農民工在城市的地位又十分低微，收入不高且生活艱辛，為節省開支能攢點錢回家過年，想租住商品房一類的房屋可以說是望而生畏。正是基于這樣的現實，使得租賃價格相對低廉的小產權房屋的出租就成了農民工的唯一首選。
房屋租賃關系是我國經濟關系的一部分，其健康穩定的發展是保障我國經濟建設可持續性發展的一個重要方面。縱觀現實生活中小產權房的房屋租賃，租賃雙方一般對房屋租賃合同的約定內容，往往則重于租賃物的交付使用及租賃期限、租金的多少以及租金的支付時間等問題，對于小產權房而不符法定的房屋出租條件以及該小產權房是否經過竣工驗收和消防驗收合格等事宜則未能引起重視，而這些未能引起租賃雙方重視的相關問題又恰恰是小產權房屋租賃合同中存在較大風險的問題，一旦引起糾紛，不但不容易處理，還有可能導致租賃雙方陷入曠日持久的訴訟。故筆者認為有必要對此作些觸及。
一、因未能依法取得房屋所有權證的法律風險
案例：文某某夫婦將其原有的三層房屋拆除后重建成15層的樓房，因該15層的樓房是未獲相關行政管理部門審批同意而建，故其擁有的房屋所有權證仍然是原三層房屋的所有權證。某公司于2010年5月與文某某夫婦簽訂租賃合同一份，約定由某公司承租文某某夫婦該房屋的第八層作為公司辦公用房，同時約定了租期、租金的支付時間與數額，以及未經出租方同意承租方不得轉租與違約責任等條款。合同簽訂后，某公司一邊準備公司籌建的申報資料一邊裝修房屋，待房屋裝修完畢到工商部門申報并遞交公司成立登記的資料時，因沒有房屋租賃證而未能通過工商登記遂引發糾紛。《中華人民共和國房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)第53條規定，房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第61條同時規定，在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條也規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。上述法律規定表明，房屋出租，出租人必須是擁有該出租房屋所有權證書、并依法享有對該出租房屋行使占有、使用、收益和處分權利的權利人。但現實生活中處于城市中的小產權房，由于其自身的特殊性大多數屬于違法建筑，故不可能依照《城市房屋權屬登記管理辦法》的相關規定到當地人民政府房產管理部門申請登記并獲得通過，也就無從獲得房屋所有權證書。而《房地產管理法》第53條又明確規定“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”故此，沒有獲得房屋所有權證書的小產權房對外出租，我國法律是不予認可的。更何況《城市房屋租賃管理辦法》第6條明確規定“未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租。”《城市房屋租賃管理辦法》第13條還規定，房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。第17條同時規定，《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的賃證。租用房屋從事生產、經營活動的，《房屋租賃證》作為經營場所合法的賃證。租用房屋用于居住的，《房屋租賃證》可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
很顯然，未能依法取得房屋所有權證的小產權房在出租過程中，不僅辦不到《房屋租賃證》，而且也不能作為承租人從事生產、經營活動和用于居住的合法場所。因此，未能依法取得房屋所有權證的小產權房的租賃行為是不受我國法律所保護的，一旦引起糾紛，必然導致租賃合同無效。其法律風險顯而易見。
二、未經消防驗收合格的法律風險
案例：蔡某某三人將其自建的暉X大廈(有歷史遺留違法建筑申報材料)經與承租方周某某、呂某某協商出租給周某某、呂某某開辦商場，雙方簽訂的租賃合同約定了租期、租金支付與違約責任等。在簽訂租賃合同后，承租方便進場裝修。由于當地公安消防部門認為該出租標的物——暉X大廈違反了《中華人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)第11條的規定，遂對其下達了《責令限期整改通知書》。由此，租賃雙方引發了租賃合同效力之爭議。
該出租標的物系按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的，其3層以上的商住樓已通過消防安全驗收，但1-3層的消防安全驗收需待其商業功能確定后，由業主或出租方向公安消防部門申報消防安全驗收。然本案的出租方蔡某某三人在與周某某、呂某某簽訂租賃合同前并未向公安消防部門申報該大廈1-3樓層的消防安全驗收。我國《消防法》第13條規定， 依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用;其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。
第15條還規定，公眾聚集場所在投入使用、營業前，建設單位或者使用單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關消防機構申請消防安全檢查。
公安機關消防機構應當自受理申請之日起十個工作日內，根據消防技術標準和管理規定，對該場所進行消防安全檢查。未經消防安全檢查或者經檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業。
最高人民法院( [2003]民一他字第11號)《關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》(以下簡稱 [2003]民一他字第11號)也規定，關于房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。
依上述法律規定與司法解釋而言，雖然小產權房并不是必須經過消防驗收的房屋，但小產權房的出租除租用者為自身居住之外的用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，承租人就必須向當地公安消防機構申報消防安全檢查并經當地公安消防機構經消防安全驗收合格，方可承租經營。依 [2003]民一他字第11號之規定，租賃標的物的小產權房雖然經消防安全驗收合格不是認定房屋租賃合同效力的必要條件，但由于小產權房屬于違法建筑性質而未能取得房屋所有權證，故當地公安消防機構在對承租小產權房開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所進行消防安全驗收時，為杜絕安全隱患，必然要對小產權房的消防安全同時進行消防驗收，一旦小產權房的消防安全驗收不合格時，承租方因不能達到其經營賓館、飯店、商場之目的，繼續履行租賃合同只能說是空中樓閣。因此，小產權房未經消防驗收合格的法律風險不容忽視。
三、因屬于違法建筑而未經竣工驗收的法律風險
案例：深圳市某村委欲在村委的一片空地上(占地面積約1800平方米)建造一棟工業廠房，經多次申報而未能獲批。2003年8月，村委會經集體討論后決定自建，該工業廠房于當年11月完工并投入使用，事實上是將該工業廠房租賃給了某電子公司作生產用房。租賃期限為十年，若遇政府強制性拆遷等不可抗力因素，雙方各自享有政府拆遷補償50%的權利。2005年深圳市因農村城市化，該1800平方米的工業廠房土地要轉為國有雙方因而產生租賃合同效力之爭議。《中華人民共和國建筑法》第61條規定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(法釋[2009]11號)第2條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。而現實生活中用于出租的小產權房，大多數屬于違法建筑是未經竣工驗收合格的、不得交付使用的房屋。有的雖有建設工程規劃許可證，但未能依建設工程規劃許可證建房，而是超建(超層或超面積)以至不能進行竣工驗收。有的則根本沒有建設工程規劃許可證而是違建與偷建，根本就不可能進行竣工驗收。故此，依《城市房屋租賃管理辦法》第6條“屬于違法建筑的房屋不得出租”之規定，結合我國《民法通則》第58條和《合同法》第52條的規定，這類小產權房因為屬于違法建筑而未經竣工驗收，其租賃合同依法自始無效。既然類似租賃合同依法自始無效，該租賃合同的法律風險當然就同時并存。
綜合以上分析，小產權房租賃合同中的法律風險切不可小視。
