問題1
什么是小產權房?買小產權房有什么風險?
1什么是小產權房我國法律上沒有小產權房的定義和規(guī)定，人們通常所稱小產權房：通常指在我國農村和城市郊區(qū)農民集體所有的土地上建設且沒有取得合法的用地手續(xù)和規(guī)劃手續(xù)，面向社會銷售的房屋。由于在集體土地違法建設且沒有合法用地手續(xù)和規(guī)劃手續(xù)，因此這類住房無法得到國家房管部門頒發(fā)的產權證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱小產權房。
2買小產權房有什么風險?一合同法律效力風險：小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。
二、房產轉讓風險：小產權房拿不到房產證，不構成真正的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
三、政策風險：購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
四、監(jiān)管缺位，購房者利益難保障：小產權房屋的開發(fā)建設沒有法律進行監(jiān)管，開發(fā)建設過程存在嚴重的監(jiān)管存缺位，房屋質量和房屋售后保修難以保證，對購房者的利益有很大影響。
問題2
如何避免買到小產權房?目前國家對小產權房的態(tài)度是堅決遏制，盡管也有“讓小產權房通過補交土地出讓金從而實現(xiàn)轉正”的呼聲，但也一直只是呼聲。小產權房風險大，提前規(guī)避是王道。以下為規(guī)避方法。
1、一定要求開發(fā)商或置業(yè)顧問將重要的口頭許諾寫進白紙黑色的購房合同，口說無憑，避免后期出現(xiàn)糾紛。
2、購房者在在購房時，要求開發(fā)商必須出示五證：《土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預售許可證》。購房者應注意無證是否齊全，五證上所標定的地塊、房屋是否與所銷售的地塊和房屋相一致。“五證”齊全才能購買。
3、購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后30日內應到房地產管理部門備案，完成備案是交易成功的標志。
4、去房管局查驗一下，自己所購房源是否在房管局官網或者透明房產網上有房源備案，如果有，則基本能證明是正常房源。
5、還有一條最直接的方法就是問能否做按揭貸款，如果能則說明可以進行產權抵押，基本屬于正常商品房。
6、最后，就小產權房出現(xiàn)的地域特征來說一般是城鄉(xiāng)結合部和遠郊，所以在這類地域買房一定要加倍小心。
問題3
不小心買到小產權房該如何維權?銷售小產權房是否違法?1不小心買到小產權房該如何維權?小產權房沒有合法用地、規(guī)劃手續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定簽訂的合同無效。購房者可與出賣人協(xié)商解決，協(xié)商不成可向法院主張合同無效，要求出賣人退購房款并要求賠償因此受到的損失。2銷售小產權房是否違法?根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。根據(jù)最高人民法院在《關于個人違法建房出售行為如何適用法律問題答復》中表示：在農村宅基地、責任田上違法建房出售如何處理的問題，涉及面廣，法律、政策性強，現(xiàn)有關部門正在研究制定政策意見和處理辦法，在相關文件出臺前，不宜以犯罪追究有關人員的刑事責任。發(fā)現(xiàn)負有監(jiān)管職責的國家機關工作人員有瀆職、受賄等涉嫌違法犯罪的，要依法移交相關部門處理;發(fā)現(xiàn)有關部門在履行監(jiān)管職責方面存在問題的，要結合案件處理，提出司法建議，促進完善社會管理。
